摘要：北京环比下跌90%、上海环比下跌84%；深圳、广州分别环比下跌78%、75%……离两会召开只有两周的时候，各地遭遇了罕见的楼市冰点：中金公司数据显示，上周主要城市成交量环比均值下降八成。市场预计房价拐点将提前到来。

　　北京环比下跌90%、上海环比下跌84%；深圳、广州分别环比下跌78%、75%……离两会召开只有两周的时候，各地遭遇了罕见的楼市冰点：中金公司数据显示，上周主要城市成交量环比均值下降八成。市场预计房价拐点将提前到来。

　　银河证券认为，3月初即将召开两会，在两会之前各方对调控政策的讨论将增多。广州社会科学院研究员彭澎预计，两会期间关于房价将有激烈讨论，而2月C PI预计抬头将强化加息预期，房价也将由此受到调控。

　　● 冰雪封锁的楼市

　　恶劣的天气也在楼市肆虐，虽然有人依旧解读为常态。

　　中金公司数据显示，近两周跨越春节假期，由于节假日中开盘量及购房者均较少，导致供给需求两不旺，使得成交量大幅萎缩。

　　其监测的16个重点城市总体周成交量环比均值下降81%，中值下降82%。从年初累计同比来看，年初至今累计成交量均值同比上涨39%，中值同比上涨37%。

　　中国指数研究院数据信息中心统计也显示，春节期间全国各重点城市新房成交量均大幅下跌，甚至出现了尴尬的“零成交”。

　　国信证券分析师方焱则认为，上周由于春节长假的原因，各城市商品房销量均出现了较大幅度同比、环比的下滑，但是通过对2007年至2010年除夕至大年初六的销量统计上看，销量的大幅下滑以及部分城市出现零成交为正常现象，并非今年特例。

　　从历史数据上看，绝大多数城市除夕至大年初三，甚至到初四成交量均为零，北京、上海、深圳、天津、南京等地历史上也曾经出现过长假7天累计0成交的状况。同时，由于历史上春节销量基数均较小，绝对值上的小幅波动会带来同比上的较大震动。因此其认为，长假七天的销量变化并不能作为市场冷热与否的判断指标。

　　从房价看，春节期间部分城市商品房成交均价出现暴涨或者暴跌的现象，如苏州成交均价上涨34%，深圳成交均价下跌30%，方焱认为这主要是因为成交量极小，成交单盘价格对整体均价有决定性影响，并非市场均价发生实质的方向性改变。

　　中信证券研究员陈聪预计，2月份由于春节因素，成交量应该会创下最低点，市场对此也应该有所预期。3月份的交易量对行业影响比较大。从推盘规模和成交速度来看，3月份可能比2009年略低，但不会太冷清。

　　但海外投行的观点更加悲观，高盛调低了香港内房股的目标价格，绿城中国、深圳控股的评级均由中性降至沽售。高盛认为，内地政府近期推出的措施，对内房股产生不明朗因素，故将大部分于其研究范围内的内房股之目标价作出调整。

　　● 静待两会的声音

　　“今年两会关于房地产将有激烈的讨论”，昨天彭澎对记者表示，目前开发商和购房者处于相持不下的观望状态，两会之后局势可能更加明朗。

　　春节前，一次被称为中国有史以来规模最大、覆盖最广的针对房地产调控政策落实情况的九部委联合督察展开。按照国务院要求，在2010年“两会”召开之前，所有督察工作必须完成，最终督察情况报告将会呈送国务院，成为有关部门考虑未来的楼市调控政策的依据。

　　彭澎认为，两会上的讨论将有利于政策预期。由于2月份C PI数据预期抬头，市场对加息的预期将强化，加息将成为房价拐点的信号，房价的分水岭也即将到来。

　　目前房价已经有松动迹象。据国家发改委对全国36个大中城市监测，今年1月份全国房价涨幅回落。新建商品房集中成交价为7889元/平方米，环比上涨2.07%，涨幅比上月回落5.28个百分点。存量房集中成交价为6008元，环比上涨2 .25%，涨幅比上月回落0.73个百分点。

　　发改委人士分析，由于购买二手房税收优惠政策正式终止，加之去年年底房地产市场透支了部分购房需求，今年1月份，房地产市场成交明显萎缩，房价涨幅也普遍回落。但由于惯性，以及开发商资金较为充裕的因素，近期新建商品房价格仍将高位小幅波动。

　　新的调控政策正在酝酿，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林周二表示，有关部门还会出台更细化的配套政策，在一系列调控政策下，过快上涨的房价有望得到遏制。

　　● 即将到来的政策闸门

　　悬在开发商头上的政策靴子还有多少？国家信息中心中经网认为，今年政府对于房地产业的调控将会由刺激转为谨慎。但是，考虑到中国经济回升的基础还不牢固，宏观调控政策未发生实质性改变，对于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。

　　预计2010年房地产市场有三方面调控重点：其一是适度控制房地产信贷规模，在贷款政策上有保有压。为了防止过度投机炒作、遏制房价过快上涨，住房信贷政策有可能出现调整，例如利率优惠幅度减小、首付比例上浮等。其次，为稳定房价，物业税或将择机开征。此外，调整商品房供应结构，“70/90”政策或将重现。

　　“行业政策已转为中性趋紧，中国的政治生态有可能使调控政策在短期内导致局部矫枉过正的效果。”方焱认为，2009年太疯狂，透支了部分未来，也需要喘口气。加息将收紧流动性，预计可能会多次加，2010年下半年行业将由“不差钱”转为“就差钱”，上半年不差钱难降价，下半年降价压力将凸显；宏观预测通胀预期变为真正通胀的时点可能发生在2010年四季度，届时将削弱部分住房消费能力。

　　“控制金融杠杆”可能成为经济体系中的首要政策重点。申银万国表示，根据对信贷投放压力、央行货币回笼需求的评估，预计3月份准备金率将再次上调0.5个百分点，接下来的上调时间窗是4月份和9月份。报告指，央行在春节前最后一个工作日再次上调存款准备金率0.5个百分点，估计锁定资金3000亿元人民币左右，规模和上次上调基本一致。

　　“控制金融杠杆”对房企的打击可能是致命的，房地产已经离不开银行的信贷支持。央行最新数据显示，截至2009年年末房地产贷款余额占各项贷款余额的19.2%，占比较上年末高1个百分点。其中新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的21.9%，占比比上年提高11.1个百分点。

　　贷款的高速增长成就了2009年楼市的繁华。2009年商业性房地产贷款余额快速增长，同比增长104.1%，比上年末高98.4个百分点。