图为：正在建设中的廉租房。

　　新闻导读：继贵州安顺、河南郑州等地推出的廉租房“租售并举”后，7月15日，昆明实行廉租住房定向销售的消息经媒体公布后，一时间，新浪、和讯等各大网站相继转载此消息，引起了社会各界人士的广泛关注。尽管业内褒贬不一，但不少昆明的廉租房家庭，为实现“居者有其屋”的梦想，还是纷纷报名购买廉租房。

　　事件回放：昆明市廉租房可以定向销售

　　据悉，昆明市从2004年开始组织建设廉租住房，到2008年底，全市累计建成廉租住房7586套；实物配租保障6152户，发放廉租住房租赁补贴9914户等，共解决了 17239户城市最低收入家庭的住房困难，对最低收入住房困难家庭基本做到了“应保尽保”。今年，省发改委下达昆明市廉租住房建设计划11788套，目前大部分已开工建设。

　　今年4月，昆明市有关部门制定的《关于廉租住房出售的指导意见(讨论稿)》(以下简称意见)就开始进入讨论程序。当时，该意见中提出廉租住房可以实现租售并举制度。50平方米以内的房屋出售价格原则上不能低于建设成本的80%，超出50平方米的部分，按照建设成本价出售。

　　意见的公布，引起了社会各界的极大关注。7月15日，谜底终于揭晓。 省政府法制办发布“关于云南省人民政府保障性住房建设工作听证结果的公告”，对廉租住房的新政也开始有了明确说法。公告中明确表示：今后，对达到规定入住期限，经济条件好转且具备一定支付能力的廉租住房住户，将实行廉租住房定向销售政策。

　　其实，放眼全国，昆明并不是第一家提出廉租房定向销售的城市。早在2008年4月，《贵州省城市低收入家庭廉租住房管理试行办法》正式颁布实施，作为贵州省廉租房“租售并举”试点的安顺市，最先推出了将部分廉租住房以低于成本价向承租户出售的政策。随后，安徽、河南郑州、甘肃等地试点廉租房租售并举制度频见报端。2009年2月4日，近70户低保家庭与当地房管局签订了售房协议，其中向近60户一次性付清房款的家庭发放了房屋所有权证书。

　　昆明近6成租户

　　表示想买廉租房

　　家是一个温暖的代名词，对于每个中国人来说，实现“居者有其屋”，是大多数人的梦想。因此，昆明廉租房定向销售的消息一出，就引起了许多廉租房租户的关注。早在今年4月22日时，昆明市房管局对主城四区廉租住房租户“是否愿意购买廉租房”进行民意调查，近6成租户表示想买廉租住房。据记者了解，幸福家园1600多户租户，报名买廉租住房的达60%~70%。而不愿购买的家庭中，一部分无购买能力，另一部分则因对售价不明而未表态。

　　然而，报名有意购买廉租房的租户，大部分靠低保金生活。就拿租住在幸福花园的许多廉租房租户来说，每月可以领取的低保金多的400多元，少的200多元。如果真要买房，钱从何而来？

　　7月18日，记者来到幸福花园，对部分租住在此的市民进行了走访调查。今年56岁的潘女士表示，早在今年4月份，小区物管就贴出了有关房屋出售的摸底调查，当时她就到物管办公室报了名表示愿意购买廉租房。潘女士表示，目前自己的经济来源是每月300多元的低保金，没有其他经济来源。租住30多平方米廉租房每月要交近40元租金。加上其他开支及生活费，几乎省不下钱。

　　“虽然我没有什么积蓄，也没什么别的经济来源，但是中国人的传统观念就是有一套属于自己的房子。只要出售的价格不是太贵，比如低于1000元/平方米。算下来，我租住的那套30多平方米的房子总价需3万多元，跟亲戚朋友借点钱，应该也能够勉强支付。”潘女士表示。

　　与此同时，不少报名购买廉租房的市民均表示，如果房价定在1000元/平方米以内，会立即下手购房。但也有承租户表示了这样的担心，如果买了房，以后的低保金是否会被取消？部分租户正是担心这个问题，迟迟下不了购买的决心。

　　房管局：价格还未确定

　　昆明廉租房实行定向销售，其价位是多少？每年，昆明又会拿出多少廉租房源进行定向销售？针对许多市民关心的问题，记者与昆明市房管局机关党委书记兼市住房保障局局长向浩取得联系，他表示，廉租房的销售价格由县(市、区)发展改革部门会同住房保障行政管理部门按当地建设成本并考虑折旧等因素核定。销售收入作为当地廉租住房建设资金，实行收支两条线管理，并全部用于廉租住房建设。至于昆明每年会推出多少廉租房源来销售，会根据报名人数、现在廉租房的建设情况以及昆明每年新增申请廉租房的困难人群数量等综合因素来从中权衡。

　　专家说法

　　以售养建不切实际，廉租房定向销售有待探讨

　　原因很简单，首先，廉租房属政府补贴性保障住房，一旦租售并举，势必会造成已建房源的可租量减少，也对财政再投入形成压力。

　　昆明理工大学建筑工程学院副教授、房地产经营管理教研室主任邓晓盈表示，近几年来，昆明一直在加大廉租房与经济适用房建设力度，但即使是这样，面对众多的低收入家庭，这部分保障性住宅仍然面临“僧多粥少”的局面。去年11月，昆明市的首批经济适用房——子君村经济适用房开盘，由于价格偏高、银行贷款受限等原因，一度遇冷。虽然今年政府将子君村经济适用房售价调整为2100元/平方米，首付比例调整到总房款的60%，也只有少量困难家庭能够购买。“对这一新政，我是持质疑态度的。原因很简单，首先，廉租房属政府补贴性保障住房，一旦租售并举，势必会造成已建房源的可租量减少，也对财政再投入形成压力。其次， 《廉租住房保障办法》中明确规定廉租房用于租赁给城镇居住困难的低收入家庭，所以廉租房的产权不能为私人所有，一旦它实行定向销售，与政策的初衷是背道而驰的。第三，廉租住房实行定向销售，政府的本意是想从中获得一些资金的回笼，从而推动新的廉租房建设，但事实上，这种‘以售养建’的逻辑本身就有违现实。仅就低收入人群而言，即便是1000元/平方米，具备购买力的人群显然有限，这也意味着想靠‘以售养建’来获得成本回收以补贴财政收入自然是缘木求鱼。”由此，她认为昆明此次推出的廉租房定向销售一举有待于探讨及观察。

　　邓晓盈告诉记者，建设廉租房制度应该考虑到退出机制，目前香港等地公屋制度，也是安排有退出机制的。如果廉租房建设完以后就销售出去，将来总是建设一批、销售一批，廉租房总在不断建设当中。这样持续下去，恐怕解决完一批廉租房保障人群后，还会出现更多需要廉租房保障的人群。

　　居者有其屋不代表人人有产权房

　　“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”，“居者有其屋”可以通过政府提供廉租房和住房补贴的形式来解决，这种做法在香港已经很成熟、很成功了，在广州也正在逐步推广。

　　实现“居者有其屋”，不代表人人都要有产权房。目前中国的房地产市场均是“只售不租”，如此单一的售房市场，连发达国家都无法做到，近几年房价非理性上涨也在所难免。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，住房是价值最大的超耐用消费品，一套住宅少则几十万，多则上百万，不可能人人都买得起。即使在发达国家，居民住房自有率也仅为50%左右。而我国目前的房屋自有率在80%-90%之间，这并非好事。政府倡导实行“居者有其屋”，但是“居者有其屋”决不等同于“居者有房产”，“居者有其屋”可以通过政府提供廉租房和住房补贴的形式来解决，这种做法在香港已经很成熟、很成功了，在广州也正在逐步推广。而昆明推出的廉租房定向销售一举，虽然本意是好事，但此政策却值得探讨。

　　“能租住廉租住房的都是低保户，拿低保的群众都是比较困难的群体，如果一下子能拿出一大笔钱来买房，这些人还算是低收入人群吗？既然不是低收入人群，又怎么可能达到购买廉租房的条件？”周大研表示。

　　控制好供应对象是廉租房定向销售关键

　　廉租房出售可以作为一种模式推行，但一定要把供应对象控制好，并考虑困难家庭是否真的有能力购买住房，防止出现倾家荡产、四处举债买房的现象。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌认为，对于廉租房保障模式的探索，去年早在贵州安顺就已经提出，现在昆明对于廉租房实行定向销售的政策，本意是为了解决国家和地方投入的廉租住房建设资金不足、实现资金的循环使用、 解决部分住房困难户的住房难、减少房产管理部门管理成本的新尝试，扩大保障对象的覆盖范围。但一旦操作不慎，有可能对一些低收入人群造成很大的压力。

　　“租住在廉租房的租户，都是经济很困难的人群，很多报名想买廉租住房的租户可能拿不出买房的钱，但是希望通过购买廉租住房实现拥有住房、给子孙留点家产的愿望。部分低收入群体就会借款买房，那借款后如果还不上款，就会给低收入人群造成无形的压力，或是把房子转给其他人住。其实低收入人群还是没有实现自己拥有房子的愿望。”顾云昌认为，廉租房出售可以作为一种模式推行，但一定要把供应对象控制好，并考虑困难家庭是否真的有能力购买住房，防止出现倾家荡产、四处举债买房的现象。

　　廉租房出售比例不宜过高

　　廉租住房出售的比例不宜过高，过多的廉租房出售，会造成房源的紧张。像有些国家廉租住房出售的比例在25%左右。

　　对于廉租住房租售并举的做法，云南大学经济学院副院长郭树华表示，售房的行为是一种长期行为，售房的收入可以加快资金回笼，减轻政府的财政负担，但廉租房一旦卖给租户，势必造成廉租房源的减少，政府必须增加资金投入，保证廉租房的建设速度能够满足低收入群众不断增长的住房需求。“我个人认为，廉租住房还是要以租为主，出售的比例不宜过高，过多的廉租房出售，会造成房源的紧张。像美国、欧洲有些国家廉租住房出售的比例在25%左右，而且出售的廉租住房都是建房5年以上的。同时它建议廉租住房出售需要政府有关部门制定完善的规则，在价格上、公平机制上多搞一些听证和民意调查，在出售的环节中加大审核力度，让买到廉租房的是真正的低收入群体，体现公平、公正原则”。