全国35个城市的533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%，这一趋势仍在强化。楼市资金面已显大变局，从近三四年来看，楼市已近繁荣顶部，进入渐进回落阶段。

　　每年“五一”过后，立夏就随之而来，“凡物之壮大者而爱伟之，谓之夏”，简而言之，就是春生夏长。现在，一线城市楼市再遇金融“夏长”政策。

　　中国工商银行(601398,股吧)、中国农业银行(601288,股吧)、中国银行(601988,股吧)、中国建设银行(601939,股吧)和交通银行(601328,股吧)，以及中信银行(601998,股吧)、招商银行(600036,股吧)、北京银行(601169,股吧)等多家银行近日发布了上调住房贷款利率的最新通知：5月1日（含）以后网签的业务，首套房利率最低执行基准利率，二套房执行基准利率上浮20%。

　　这是北京“3·17”政策后楼市迎来的又一次镇定剂。此前，北京地区多家银行已执行首套房贷基准利率，二套房上浮基准10%；上海地区部分银行将首套房利率由9折上调至9.5折，二套房普遍利率为基准利率上浮10%；广州地区的部分银行也将首套房贷利率由基准的8.5折上调到9折。有分析人士指出：“北京这一轮的楼市调控在全国具有标杆性意义。”

　　在金融安全基调背书下，商业银行因今年货币政策的紧缩导致其资金成本变高，再加上金融去杠杆和楼市降温的导向，此番上调房贷利率实在预料当中。这一调整下，本就“钱紧”的房地产商不得不更加勒紧腰带，一部分依靠非标资产进行房屋交易的投机者和投机机构也必受影响。

　　相反的是，楼市风声渐紧，部分购房者对上调的房贷利率还没有表现出极大的压力，因为他们冀望“房价再降一降，就可以弥补多出来的利率差价”。

　　深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析称：“楼市资金面已出现明显变化，流向楼市的资金比以前少，楼市发展从微妙变为明显紧缩，从近三四年来看，楼市已近繁荣顶部，进入渐进回落阶段。”

　　货币紧日子来了

　　据融360最新报告显示，4月以来，上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调，在全国35个城市的533家银行中，有122家银行首套房利率折扣上升，占比22.89%。

　　其中，北京地区今年4月份首套房利率平均折扣为9.27折,平均利率为4.54%。在融360监测的30家银行中，18家银行首套房执行基准利率的9.5折，7家执行9折，利率最低的是平安银行(000001,股吧)和南京银行(601009,股吧)，均为8.5折。对于二套房贷款利率，除暂停受理的两家银行以外，28家银行二套房贷款利率稳定在基准利率上浮10%的水平。

　　“今年央行要求控制对房贷的投放，周小川行长在全国两会上就做过表态，房贷会继续增长，但增幅会降。今年房贷占新增贷款比重将控制在30%，按此预估，今年房贷投放量大致为4万亿元，放贷额度下降，利率必然会相应调整。”对于银行上调房贷利率的原因，李宇嘉分析，“另外，金融去杠杆的过程中，银行通过同业存单来吸收资金、通过发行理财产品来吸收表外资金的行为受到控制，这必然造成融资成本升高；再加上年初货币市场利率‘锁短放长’的调整，货币收紧对银行资金来源影响较大，作为房贷来说，资产优质但收益率低，在此考虑下，银行无疑会提高房贷利率。”

　　除了银行货币政策收紧，某种意义上来说，房贷利率上调与当前多轮楼市调控的大背景也十分相称。平安好房首席分析师陆骑麟表示：“房贷利率的上调，主要与当前整体的货币政策偏紧有关，银行放贷的动力不足，此外也可通过利率上调手段来抑制房价快速上涨。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示：“房贷利率上调有三个因素。首先，房贷市场流动性趋紧，一个有力的信号是近期银行间同业拆借利率已经开始上升；其次，商业银行正在加强贷款的风险把控，所以房贷市场被纳入到了重点领域；最后，积极配合当前楼市调控，尤其是配合认房又认贷的政策，以达到市场价格的稳定。”

　　动了谁的奶酪？

　　中国房地产报记者从链家获知，目前北京首套房利率多为9.5折，变化不大，但二手房利率上调至基准利率的1.2倍，对购房者的影响较大。链家地产某中介销售人员表示，“回龙观地区部分二手房已经降价三十多万元，市场成交量变少，预计还会降价。”

　　对此，陆骑麟表示：“房贷利率上调实际上对刚需和改善型的需求影响最大，不仅影响其购买力，还增加其还贷的成本，但对高端豪宅购房实际上影响最小，购买高端产品的人群对首付和房贷利率的调整并不敏感。”

　　中原地产研究中心分析师陈晓晴分析称：“事实上，二套房购买者受影响最大，首付贷款比例提高，银行利息提高，使得置业成本增加。尤其是外地有房贷北京无房的购房者，由刚性需求变为二套需求，置业成本大幅增加。”

　　确实，北京的房贷利率上调剑指二手房，尽管首套房折扣也面临收紧，但对于首套房的刚需者影响并不大。王斌（化名）正准备购买首套房，虽然房贷利率上调，但他认为重要的是首付款问题，房价下降会让首付款少一些，对自己这样的刚需购房者来说，房贷利率上调一点自己仍然可以承受。同样，准备购买首套房的刘颖（化名）表示：“再观望一段时间，房价降一降，就可以把房贷利率上调的差价补回来了。”

　　不过，房企恐怕会过上一段勒紧腰带的日子，投机者也不得不伺机撤离。李宇嘉坦言：“房贷利率上调对房企影响明显。近年银行非标准化资产基本投向房地产，开发商近两年贷款相对紧缩，一方面依靠债券融资，另一方面通过接收非标资产。比如房企高价拿地除了自有资金以外，多是引入战略投资方，而所谓的战略投资方多是发行非标资产的机构，对于投资机构影响也较大，因为其大宗商品购置多是通过杠杆化资金买房子，来源同样是银行非标资产。”

　　“对房企来说，有一定的利空效应，这导致购房者入市节奏放缓，继而影响成交。”严跃进则表示，对于楼市来说，适当压缩此类市场交易，有助于更多的房贷资源导入到刚需购房群体中去。”