律师做客新浪乐居解读退房问题

　　深圳新浪乐居讯 “地产新政不但打击了投资者，还误伤了自住客，典型的包括转业军人、大学毕业生和海归，这些人买房贷不到款。”日前，广东德海律师事务所主任张茂荣（微博）、广东圣方律师事务所律师颜宇丹（微博），在做客深圳新浪乐居直播室（实录）时透露，他们最近接到了数百咨询退房的电话，其中很多自住客因为“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”这一条，而被挡在了贷款买房的大门之外。

　　四大类自住客被误伤

　　据了解，国十条被喻为“史上最严”地产调控，对房贷进行了诸多限制。其中有一条明确指出：“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。”正是这一规定，对包括转业军人、大学毕业生和海归在类的购房人群，贷款买房造成了冲击。

　　颜宇丹表示，她接访的电话中，有很大一部分属于误伤部分。“根据这几天接到的咨询电话，我总结了几个类型：第一种没有正式工作，两口子做一点小生意。一直没有交社保，原来交贷款申请的时候，不知道国家出台这种政策，现在出现政策一刀切，这部分人贷不到款。第二部分是转业军人，用转业费购买二手房，转入到这个地方要在这座城市居住下去，不是炒房客，但他没有交社保也被卡住了。第三种人，刚来到这个城市工作的毕业生，80后家里出一点钱付首期，社保没有交够一年批不下来。第四类是海归，这个性质有点像刚出来工作的大学生，准备在这个城市长足发展的，但没有交够一年的社保，没有一年的纳税证明，也批不下来，被卡住了。

　　移民城市深圳受创最深

　　事实上，业内人士指出，国十条中之所以明确提出对无一年以上纳税或社保证明的非本地居民暂停发放房贷，是为了抑制异地投资的浪潮。此前，市场普遍认为，北京、上海、深圳等城市，房价快速上涨的重要原因在于，除本地人外，大量的异地人和异地资金在追逐这些城市的房子，使得房价脱离了当地人的收入水平。因此，抑制异地投资便成为此轮调控中至关重要的一环。

　　“这种对异地置业的控制，难免造成误伤，尤其在深圳这样的移民城市。” 广东德海律师事务所主任张茂荣表示，新政出台后，深圳出现了大量退房事件，各律师都接到了众多退房咨询电话。他接访的退房咨询电话目前已达到150个左右。这些退房人群一类是因为房价的预期下跌， 另一类是按揭出现了问题。在第二类里面可以分成两个方面，一个是按照成数的降低，首付增加。第二是属于异地置业的，没有户口、没有社保，没有证明就没法取得贷款。

　　总结五大类退房焦点问题

　　当日，张茂荣（微博）和颜宇丹（微博）两位律师做客深圳新浪乐居直播室（实录），还对深圳市场上近期出现的退房事件进行了解答，对几大典型案例进行法律分析，指导广大购房者如何鉴别规避购房风险。

　　在节目进行中，有两位网友主动联系深圳新浪乐居，参与节目，咨询退房事宜。网络直播也吸引了很多网友提问。新浪乐居编辑根据当天两位律师介绍的具体案例，以及现场参与网友、网络提问的情况，总结了5种典型案例。

　　两位律师也对广大购房者提出了多项建议。张茂荣说，在购房过程中，不管是什么东西都要形成书面证据，发函不签收，或者不履行证据要有催办函，上面有日期注明内容，说明已经发出这个东西。对于中介的口头承诺还是这样，不要相信中介的口头承诺，一定要行文。

　　颜宇丹表示，作为买方来说退房要及时通知业主，不管是违约还是不可抗力还是买不成了，第一时间通知业主，避免给他造成更大的损失。她还表示，购房时最好找律师导购，“购房之后很多人都说来不及看条款，中介又在那里催，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现异议，包括违约金等等。所以在购房的时候，最好找律师进行陪购。”

　　典型案例分析

　　案例1

　　中介口头承诺不可信

　　中介口头承诺可以首付两成，而且还承诺可以享受7折利率优惠。但是现在贷不了款，我们应该怎么办？

　　张茂荣：我近几天接电话也碰到了这样的情况，很多买方都说了，中介都说怎么样，这个问题必须要解决。我们很多咨询都是这样的情况，对于这种情况怎么处理？对于买房人中介说可以贷到，买方说能不能按揭，利率是多少，中介为了成交就口头承诺，如果出现问题了，能不能解决问题？你说被误导，你是被中介误导，与卖家无关。所以我们借助新浪网这个平台做一个提示，中介的口头承诺不要相信，不要相信对方当事人口头上的东西，关键是不是写在合同里面，如果写在合同里面，业主也签字了，合同就有相关性，你买的是业主的房子，不是中介的房子，中介对你的承诺，如果业主承认，可以作为解除合同；如果业主不承认，你就必须排场卖家。要是有证明，买家也可以再起诉中介，不过这已经是两码事了。

　　案例2

　　银行承诺函具法律作用

　　有一位买家以两成首付购买二手房，银行的按揭贷款承诺函都出来了，都过户了。可是现在银行突然说贷款放不了，要加一成。现在新政出来，说贷款贷不下去，要增加一成首付。请问这样的情况改怎么处理？

　　张茂荣：这种情况应该很少见，这个情况很明确，银行出具按揭承诺有法律效力，出具按揭承诺说明已经签署了买房合同，买方没有任何义务补首期款，在这种情况下银行不放款，银行构成违约，不能以政策的变化说，因为承诺在政策出台之前，你自己的政策不能作为你的免责理由，这一块可以给网友做一些提示。

　　案例3

　　退房可能需赔偿业主损失

　　一位买房人买第三套房，但前面的两套房没有银行房贷的，他以为可以首套房贷款，如果按揭不成全额付款，房子是两百多万，定金和首期款交了六十万，结果现在完全不能贷，必须要把剩下的一百多万补齐，他肯定要退房，六十万要作为定金直接没收吗？

　　张茂荣：如果明确约定，不付款没收房价的20%，40万没收没有任何问题，除了没收定金还造成损失，定金和损失不矛盾，定金完全是惩罚性的。

　　颜宇丹：张律师所说的这一条，在《合同法》里面也有约定，就是逾期利益，一方违约造成合同没有及时履行，合同能够真正履行，能够给你带来的利益。前几年二手房 <http：//www.fangyou.com>买卖合同，关于违约金这一条在房价上涨或下跌的时候不利于赔偿，因为定金以外不再追究其他责任，如果有这条规定，上涨的时候一房二卖了，返还只有两倍定金。后面一版已经改进了，除了不再追加这一责任，还有定金或百分之多少，只要没有说不再追加其他责任，升值的部分或者下跌的部分来追究损失。

　　案例4

　　政策原因解除合同不需交中介“必要费用”

　　购房时，中介承诺打多少优惠。后来买家退房，双方协商没收定金，但中介反过来说收取一定的佣金，这时候要交佣金吗？

　　颜宇丹：这是必要费用而不是佣金。深圳比较正规的二手房预约买卖居间合同，这是三方合同，关于中介的权力和义务专门作为一个大条款，里面就有约定，如果签了本合同，就是预约居间合同，双方交了一定的必要费用，不超过20%的必要费用，如果一方原因没有签订正式的二手房买卖合同就不退还。如果已经签订了正式的二手房买卖合同，收取的佣金就不退，如果不是中介的原因不退回，一般都是买方，本来是3%各付1.5%，佣金可以退给一方，可以要求另外一方，分为两部分。

　　张茂荣：我认为应该这样看待，首先确定是违约还不是违约，如果双方协商解除，佣金20%的前提是一方构成违约。这个规定不是法律，是房地产国土局官方版本里面的指导意见。为什么是20%，因为中介的服务不是居间服务，还有代理服务，帮你办理水电过户，还有房产交接等很多事物，如果只是促使双方认识，所有佣金没有做完，这是国土部门出台如果没有成交就收取20%的必要费用。在这个案例中，买卖双方一位政策原因解除合约，并没有违约，既然不存在违约行为，那么中介要求承担所有的佣金是没有道理的。

　　案例5

　　附加条款可保护自身利益

　　谢小姐购买一套116平方米的二手房，原来约定首付两成。本来约定银行承诺函发出后的3天内签订二手房买卖合同并办理过户，但是现在已经过期。可是它们在合约里面约定附加条款“如不能享受7折利率优惠，改合约作废”。现在谢小姐想退房，是否可以退回相关定金等。

　　颜宇丹：贷款上这一层可以保护你的利益，现在很多贷不到款合同里没有约定，退房就出在贷款的问题上，你上面有备注，但你担心国家政策变动有没有影响七折优惠，中介负责的银行，让他给一个书面的材料，能够贷到几成。承诺书出来了，上面约定了，银行可以贷到这个数了，上面有没有利率？如果不是7折优惠，合同自动作废。自动作废就不承担违约责任了，如果想解约，从这方面对你比较有力。

　　律师建议

　　张茂荣：第一，买房一定要在合同上注明条款，如果赔得多就是血的教训了，对按揭预期有想法，不一定想按揭就按揭成的，明确有按揭不成的处理方式，千万不要选择一次性付款。按揭成数降低，差额在一定范围内可以补齐，要约定你有权解除，也不一定补齐，如果你有能力增加首期款也可以交易，我2007年提示过了，我现在再一次提示。

　　第二，对于中介的口头承诺还是这样，不要相信中介的口头承诺，一定要行文。

　　第三，对于已经发生的事情，作为买方来说及时通知，不管是违约还是不可抗力还是买不成了，第一时间通知业主，避免给他造成更大的损失。

　　颜宇丹：第一，购房之后很多人都说来不及看条款，中介又在那里催，无法一目十行的看完，如果是专业人士就知道哪个地方容易出现异议，包括违约金等等。所以在购房的时候，最好找律师进行陪购。

　　第二，在购房过程中，不管是什么东西都要形成书面证据，发函不签收，或者不履行证据要有催办函，上面有日期注明内容，说明我已经发出这个东西。

　　第三，出了纠纷以后自行处理没有那么专业，如果有纠纷可以找专业人士来处理，这样会使你的利益得到最大的保护。

　　张茂荣：另外，楼市政策多变，签约的时候要充分考虑不确定的风险所在。第二，房价变动很大，如果不达到退房条件就退房的，倡议他坚守诚信。现在，碰到房价一涨业主毁约，房价一跌买房者就退房。对市场要有准确把握，避免纠纷，将纠纷消灭在萌芽状态。