明年房价走势已不再乐观，不少银行已暗中收紧二套房贷。CFP供图

　　囤地、炒地一直被指为高房价的推手之一。财政部、国土部等五部委日前出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%，如果开发商拖欠价款，将不得参与新的土地出让交易。

　　此前，全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，开发商拿地的首付比例大部分在20%-30%之间，远低于此次五部委出台的规定。

　　除此之外，近日又传出“监管部门明年可能将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%”的消息。虽然央行不予评论，但银行业内部的争论却开始热闹起来。

　　地产调控政策一棒接一棒，分别针对开发贷和房屋个贷，这个连环扣能够压制住不断上涨的房价吗？

　　开发贷

　　银行不收紧 但会调结构

　　和以往银行对于房地产调控政策暧昧的态度相比，这次针对“开发商拿地首付不低于50%”的落实问题，部分接受记者采访的银行高管认为会在很大程度上得到执行。

　　“但是，银行对于开发贷这块并不会明显收紧。”某国有银行云南省分行高管认为，开发商的资金链断了以后，最大的风险在银行。反之，房地产业利润高符合银行的趋利投向，“只要政府不彻底从房地产退出，银行就没多大风险，贷款也不会退出这个领域。”不过，他也强调，在未来的开发贷上，银行在放贷结构上会有所调整，比如将更多的资金向国企和大型地产公司集中，而放弃中小型企业，“这是必然的马太效应”。

　　而对于此前已经贷款的开发商，如果他们又有新的贷款要求，银行将采取“新项目，新政策”的办法来对待。

　　银行业普遍认为，该政策对云南房地产市场的打击并不大。至于房价会不会在明年有所下调的问题，不少银行业人士的判断相当坚决：不会！

　　个人贷款

　　部分银行停办年内提前还贷

　　“自从新政策放出后，提前还贷的客户明显增加了。”一商业银行信贷部职员表示，从上周五开始，昆明市已经有部分银行拖延或不接受购房人今年的提前还贷申请了。昨天（12月22日）上午，记者在南三环、白塔路等区域的地产中介二手房门店采访时了解到这类情况明显增加。“这意味着，很多想赶在营业税免征期限‘2改5’新政实施前出手的‘5年内房源’将因不能提前还贷而无法买卖。”一地产二手房公司负责人认为，营业税新政引发的“二手房集中过户高峰效应”也将因此淡化。

　　自12月9日“营业税免征期限由2年内改回5年内”的新政出台后，昆明市房地产交易就异常火爆，随着营业税优惠政策的取消期限的逼近，“赶抢末班车而带来的二手房集中成交”似乎成为购房人和业内人士的共识。除“集中过户高峰”出现外，还有一个新现象就是“靓盘”开始放量，很多一直被房主“捂着”的“靓盘”开始放盘，想赶搭优惠末班车出手。

　　也正是如此，银行业务量猛增，而银行此时早已无心恋战了，因为任务早已完成。一些房主在得知不能提前还贷的消息后，也失去了抢搭末班车的兴趣。同时，此时的买房人也开始趋于理性，“能买就买，不能买到合适的就等明年再说，说不定明年房价还会降价呢”已经成了部分买房人的心态。

　　再加上新“国四条”以及五部委有关“土地首付比例提高”的规定等政策的出台，有关楼市后续还将出台调控措施的说法不断。而这些可能会影响二手房买卖双方，之前因为抢搭营业税优惠“末班车”而出现的“交易量暴增”现象将会逐渐趋稳。

　　二套房贷

　　二套房贷首付提高没意义？

　　近日有消息显示，相关部门已制定调控政策，其中不但明确要求各大商业银行严格制定二套房贷利率，而且同时可能将二套房及多套房的商业贷款首付比例提高至50%。

　　据央行与银监会规定，二套房贷款的界定以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，其余已利用银行贷款购买住房的家庭，再向商业银行申请贷款均按第二套房执行。同时，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按有关规定执行。各商业银行将申请购买第二套(含)以上住房的贷款首付款比例下限提高至40%，其房贷利率也至少要在基准利率基础上上浮10%。

　　针对该报道，央行相关负责人表示，这不是央行发布的消息，对此不予评论。而从记者了解的情况看，目前银行还没有接到相关通知，发放房贷还是按此前的监管文件精神执行。有业内人士表示，提高二套房的首付没有意义，现在的贷款政策已经很严格，关键是银行要严格执行。房贷作为银行的优质资产，银行不会自行提升这方面的门槛。

　　但面对风向还没完全明朗的形势，银行还是不敢掉以轻心。

　　一银行理财师表示：“二套房贷收紧是明年银行个贷部门工作的‘纲要’。因为二套房贷通常与投机客挂钩，在房价上涨过程中，这部分客户能给银行带来较大利润，一旦房价缩水，二套房贷存在较大断供可能，潜藏较大风险。”

　　同时，“国家打压的其实还是那些社会的中间富裕阶层，对于低端刚性需求者与高端买房者，二套房50%首付实际并没有影响。”一商业银行理财师认为，现在的房价主要是这些中等或中上收入的人群在炒作，他们想弄一个30%-40%的首付就拴住一套房，搞多套房同时按揭，利用银行的资金赚钱，但是这样银行的风险太大，打击是迟早的事。但是银行也不是傻子，对于那些中下人群，一辈子只买一套房的主，其实这个政策对于他们没有任何用处，他们实际是银行不错的客户群。对于那些高端客户，此政策就算真的实行，这些客户只要想买房子，他们完全可以先还完上一套住房的按揭，再以第一套住房申请下一套房产。

　　另有人士认为，实际上银行对明年房价走势已不再乐观，所以在监管层出台相应政策前，不少银行已暗中收紧二套房贷。如昆明部分银行已提出对非改善型二套房及以上住房贷款，首付比例不得低于40%，利率水平由分行参照新增住房贷款定价的规律，综合考虑房贷评分等级、征信等级、首付比例等来确定。

　　不仅如此，近来“房价将在明年一季度大幅调整”的消息正在业内广泛流传，据银行人士透露，在房价调整前，他们将严控二套房贷发放，以“年底贷款额度用完”为由暂不扩展相关业务。二套房贷的松紧直接关乎投机者成本高低，一直是楼市政策风向标。一业内人士认为：“此前近10个月的楼市繁荣与二套房贷政策变化密切相关，如二套房贷首付比例提高至50%，势必一套房也会有所调整，那时势必挤压楼市泡沫，相当部分楼盘将不再具有投资价值。”