全国房地产库存连减9个月广州去化周期降至5.7个月

　　2016年接近尾声。在“去库存”政策强力施行的大背景下，到11月末，全国房地产库存量已经连续减少9个月。12月13日，根据国家统计局发布的最新数据，11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米。

　　具体到广州，“去库存”效应明显。据阳光家缘数据显示，截至11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月，其中黄埔、增城、天河、白云四个区域更是低于4个月，黄埔库存去化周期只有2.1个月。应当看到，2016全年房地产销售的良好态势促进了广州库存量的急剧下降。

　　纵观全年，去库存从“分城施策”到“一城一策”，政策上在不断细化和调整，从而防止了“一刀切”的可能性。部分房价上涨过快的一二线热点城市，从“930”前后起经历了三次调控潮；与此同时，三四线城市的去库存还在稳步推进。

　　楼市销售创历史新高

　　12月13日，国家统计局发布前11月房地产市场相关数据。在销售方面，无论销售面积还是销售额，都已提前刷新了年度记录。

　　根据统计局的数据，今年前11月，全国商品房销售面积135829万平方米，历史上首次突破十万亿；商品房销售额102503亿元，超过2013年的峰值，提前创历史新高。中国房地产市场的上一轮成交高点出现在2013年，当年，全国商品房成交面积和成交额分别达到13.2亿平方米、8.14万亿元。

　　业内人士认为，多个因素促成了楼市销售的行情。多个机构分析认为，有赖于宽松的货币环境下，楼市大幅升温，经过2015年的五次降息，一年期贷款基准利率一度下调至4.35%的低点；从投资的角度，民间投资渠道长期不足，很多投资者又在2015年遭受股市震荡重创，因此在今年纷纷从股市逃入楼市；此外，房地产市场本身具备“买涨心态”，市场在进入升温通道之后，容易吸引大量购房者的进入，交易量也得以迅速攀升。

　　在2016年初就被大力推行的去库存政策被认为起到了关键的作用。

　　广州去化周期下降

　　具体到一线城市广州，成交一片向好带来的是库存量的急剧下降。作为供给侧结构性改革的其中一环，广州去库存行动成效显著。

　　4月15日，广州市人民政府官方网站发布了《广州市供给侧结构性改革总体方案（2016—2018年）》及“三去一降一补”5个行动计划。广州市去库存任务表显示，2015年底，广州全市商品房库存量为2248万平方米。计划到2018年底，全市商品房库存规模争取比2015年底减少180万平方米，商品住房去库存周期基本控制在16个月以内，非商品住房去库存周期明显缩短。

　　截至7月底，广州全市一手住宅可售面积823万平方米，去库存周期8个月，超额完成省政府下达的目标任务。此时，广州的去库存就已没有压力，反而是下半年库存量是否不足而引发业界的讨论。

　　据阳光家缘数据显示，截至2016年11月29日，广州全市一手房网签已达115123套，成为广州历史上第一个成交套数达“10万+”的年份，目前已突破12万套；成交金额突破2000亿元更是远超2013年的1399亿元。

　　网签的火热，加之新开工面积的减少，随之而来的则是各区库存的急剧萎缩。数据显示，截至11月，广州全市库存去化周期已经降至5.7个月，远低于被认为是正常水平的8-10个月，其中黄埔、增城、天河、白云四个区域更是低于4个月，黄埔库存去化周期只有2.1个月。按目前广州楼市的库存量而言，全市供货量明显不足。

　　去库存分化引发政策细化调整

　　值得注意的是，在全国房地产库存连减9个月的同时，各地去库存效果的分化非常显著。

　　从“分城施策”到“一城一策”，去库存政策经历了不断细化和调整的过程。一边是一二线部分城市房价上涨过快，一边是三四线城市销售依旧乏力，去库存分化成为今年的一个重要现象。部分房价上涨过快的一二线热点城市，从“930”前后起经历了三次调控潮；与此同时，三四线城市的去库存还在稳步推进。

　　11月以来，杭州、武汉和深圳等10多个城市在此前基础上进一步收紧了楼市政策，进一步提高购房资格或贷款门槛。密集的调控政策逐渐扭转了房地产市场预期。新城控股高级副总裁欧阳捷表示，“在分化加剧中去库存”依然是2017年楼市“主旋律”。2017年楼市调控的首要任务仍是去库存，三四线城市由于库存压力高企，市场表现依然疲软，预期未来较长时间内政府都将维持宽松政策。目前库存压力较大、房价仍下跌的城市，在去库存政策刺激下成交量或有望提升。

　　中共中央政治局9日召开会议，分析研究2017年经济工作。会议提出，明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。专家认为，建立长效机制关键要解决内火，完善制度建设。从此次会议看，下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳预期。