住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)，其中对预售楼盘须公布每套房价格、无预售证禁收定金、现场明示许可情况、认购后禁擅改姓名等提出明确规定。且早在今年1月份，云南省人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见中就已经明确开发商需在规定时间内一次性公开所有房源，且明码标价对外销售。但昨日(4月20日)记者采访了解到，开发商分批次卖房，不公布价格等情况仍然存在。对此，专家认为，该政策关键在于执行。

　　缺监督 大多楼盘照“行规”我行我素

　　认购、排号、分批次推盘，且价格一次比一次高等情况已成“行规”。对此《通知》中明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。

　　“我们现在在卖认筹卡，预计六七月份开盘，开盘后凭卡买房。”昆明某一正要开盘的楼盘销售人员告诉记者。她表示，目前项目还未取得预售许可证，因此，具体开盘时间，销售价格还不能确定，而且该项目有几千套房子，第一期共推出1000余套，随后推出的价格会越来越贵。“要是想买，第一期的价格应该是最低的。”她说。随后记者又采访了几个楼盘，都有不同程度分批次卖房的情况，且大多数楼盘仍未在预售时公布每套房的价格。可见，此前出台相关政策，仍面临着很多执行方面的困难。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研表示，此政策的推出，将对房地产市场的销售价格、销售速度、销售数量等产生不同程度的影响，但具体成效如何目前还很难判定，还要看政府是否会下大力气进行监督以及政策持续时间长短等问题。

　　多获利 分批次卖房是开发商营销手段

　　《通知》中还要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚表示，目前，房源一次公开销售存在一定的难度，就昆明来说，市场上仍存在分批次卖房的情况，这也是开发商的重要营销手段。

　　一位业内人士也透露，开发商之所以要分批次卖房，是其生存方式。开发商在推出第一期房源和最后一期之间一定会产生差价，而这一差价能使不少投机者从中获利。此外，分批次卖房开发商获利也更多。因此，他认为此政策执行到位将能使房地产市场更加规范，但一次性公开房源具体执行方面存在一定的困难。业内人士也指出，在预售楼盘须公布每套房价格、无预售证禁收定金、现场明示许可情况、认购后禁擅改姓名等方面进行规范，需要地方政府制定出强有力的具体执行举措，且执行力度也要加大。

　　住建部新规打中哪些地产“潜规则”

　　业内人士普遍认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制。

　　潜规则一

　　提前或变相排号

　　北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，根据他们的统计，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，而排号制度也人为造成了很多楼盘抢购的假象。

　　在这种制度下，有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格，买卖双方信息的不对称直接导致了房价飞涨。作为商品房销售过程中通行的“潜规则”，各种排号或是变相排号被取消，将直接减少开发商人为捂盘或是相继涨价的空间。

　　潜规则二

　　房源分批逐次抬价

　　据北京中原房地产三级市场研究部统计显示，北京60%以上的商品房开盘将受到影响，这部分项目都是以单元为开盘单位，甚至部分项目一次只开盘数十套房源。而通知在“完善商品住房预售制度”部分中要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

　　对此，作为地产开发商的浩华置业集团董事长张建新告诉记者，以栋为单位的预售要求，将使得一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续，减少开发商涨价的机会。

　　潜规则三

　　炒房客更名过户

　　《通知》明确商品住房要严格实行购房实名制。对此张大伟表示，在一手商品住房的买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客正是利用这段时间炒卖期房，在一手房阶段就牟取到超额的利润。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房之间的交易就变成了二手房交易，炒房者势必要缴纳更多的税费。

　　潜规则四

　　捂盘惜售提价

　　房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。

　　不过，由于相关部门打击捂盘的力度越来越大，很多业内人士也担心开发商会通过大幅提高房价等方式变相捂盘。事实上，由于大部分房地产开发企业的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时就曾表示，目前房价过快上涨，其中就存在不少提价捂盘的因素。

　　对此，《通知》中明确提出了要对故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。

　　潜规则五

　　住房交付质量难保障

　　《通知》还对住房交付和质量管理提出了新的要求。

　　张大伟表示，在2008年市场出现回调的时候，就出现了许多购房者由于不满房屋质量而与开发企业产生的退房纠纷。“明确商品房交付条件，可以保障消费者的权益，也可以预防后期质量纠纷的现象，保证整个市场的健康发展。”张大伟说。

　　政策解读

　　无预售证禁收定金 购房实名制

　　住房城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。《通知》中有不少备受市场关注的政策亮点。

　　亮点一

　　无预售证禁收定金

　　《通知》说，随着房地产市场的持续升温，近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。《通知》要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

　　亮点二

　　故意卖高价将严处

　　对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，进行严肃查处。同时，明确了房地产经纪机构和执业人员的各种违禁行为，包括炒卖房号，在代理过程中赚取差价，通过签订“阴阳合同”违规交易，发布虚假信息和未经核实的信息，采取内部认购、雇人排队手段制造销售旺盛的虚假氛围等。

　　亮点三

　　现场明示预售许可情况

　　《通知》还要求，各地要健全房地产信息公开机制。政府要及时准确地将批准的预售信息、可售楼盘及房源信息、违法违规行为查处情况等向社会公开；房地产开发企业则要在销售现场明示预售许可情况、商品住房预售方案等信息。

　　亮点四

　　销售纳入信用体系

　　各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，今后要将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案作为考核企业资质的依据。

　　亮点五

　　购房实名制

　　根据《通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　　亮点六

　　预售资金纳入监管

　　各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。