中国社会科学院和社会科学文献出版社昨日（12月8日）联合发布了2011年《住房绿皮书》——《中国住房发展报告(2010-2011)》。绿皮书由中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成，属国家重大社科基金阶段性成果。绿皮书预测指出，2011年预计住房市场继续调整，稳中有降；同时，明年我国经济面临滞胀风险，住房的投资作用将被弱化。

　　抢地盘 802家上市公司涉足房地产

　　绿皮书指出，近年来，房地产市场呈现出爆发式增长的势头，A股上市公司中，涉及房地产业务的公司数量直线上升。仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置换方式借壳上市。房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业，不仅房地产类上市公司为数众多，而且涉足房地产领域的非地产公司也为数众多。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。其中，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。

　　泡沫多 平均房价泡沫为29.5%

　　绿皮书指出，通过对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

　　分城市看，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州(0.703)、杭州(0.669)、南宁(0.668)、青岛(0.558)、天津(0.542)、兰州(0.534)、石家庄(0.520)。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。

　　泡沫较高，泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京(0.496)、深圳(0.485)、武汉(0.481)、长春(0.473)、宁波(0.444)、哈尔滨(0.417)、大连(0.400)、贵阳(0.369)、上海(0.365)、郑州(0.346)、成都(0.300)。

　　存在一定的泡沫，泡沫成分占实际价格比例在10%以上30%以下的城市有南昌、济南、合肥、西安、广州、昆明、西宁、长沙。  泡沫较低，泡沫成分占实际价格比例在10%以内的城市有南京、重庆、太原、呼和浩特、沈阳、厦门、海口、银川、乌鲁木齐。 最后，绿皮书指出，泡沫指数的取值在0~1之间，泡沫指数越大，说明该城市房价中的泡沫成分越大。

　　牟暴利 平均达到55.72%

　　绿皮书分析认为，国内众多企业集中投资房地产行业的原因，一是相对较高的行业毛利率。2009年，我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。虽然国家出台了鼓励民营资本的“新36条”，但具体执行和国有资本已形成的既定利益格局，事实上使民营资本难以真正进入。一些地方政府甚至以重组整合的名义将民间投资挤出煤矿等资源性领域，使大量的民间资本难寻出路。

　　为此，绿皮书提醒，当前中国应警惕经济房地产化的风险。首先，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中。从短期看，上市公司的财务报表看似好看，但从长远看会削弱上市公司的竞争力，其危害显而易见；其次，将阻碍产业升级，加大产业结构调整的难度。房地产行业涉及60多个行业，尤其对钢材、水泥等需求巨大，房地产业的发展将刺激这些产能过剩的行业产能扩大，不利于转变经济发展方式；最后，经济房地产化将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。

　　控房价 预计明年稳中有降

　　住房绿皮书预测，2011年第1季度在多重紧缩因素的综合作用下，开发企业可能会降价或变相降价，销售面积则可能因房价下降而上升；第2季度，地方政府调控措施可能会变相放松，价格将相对平稳，销售面积上升；第3季度，市场供求矛盾可能重新出现，房价有一定的上涨压力；第4季度，调控政策可能重新趋紧，房价与销售量相对稳定。

　　“新主力” 公租房将成住房保障

　　绿皮书分析认为，2009－2010年我国住房保障力度有所加大，公租房将成为住房保障“新主力”。  绿皮书指出，2010年住房保障目标进一步提高。住房和城乡建设部确定的2010年保障性安居工程建设目标是：建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套，改造农村危房120万户，总量比上年增加三分之一。2010年众多城市明显加大了保障房的供应力度，例如北京、广州等一线城市。

　　“公租房将成住房保障‘新主力’。”中国社科院财贸所姜雪梅博士说，我国不仅从资金、土地供应、税收优惠等方面加大住房保障的建设力度，而且也加大了监管力度。

　　压力大  租购两难窘境乍现

　　绿皮书认为，2009年到2010年，我国购房者趋于观望，租房者承受的压力越来越大，租购两难窘境乍现。住房购买消费者多数认为房价过高难支付，冀望调控，观望情绪渐浓。根据中国人民银行的有关调查，今年近两个季度，意欲购房的居民占比连续回落，这种购房意愿的变化与居民对房价水平的判断有关。

　　偿付率 北京月度偿付率超100%

　　绿皮书指出，按照国际通行做法，月度偿付率的最高线是30%，超过这个线的家庭属于低收入家庭，这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法，目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了最高线，只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外，在近两年的时间里，月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。

　　而我国银监会的规定是，月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准，长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。

　　月度偿付率较高的城市主要集中在北京、深圳、上海、广州等一线城市。最高的是北京，大多数月份的月度偿付率竟超过100%。值得关注的是，重庆的月度偿付率是仅有的几个处于30%以下最低的城市之一，也是唯一的一个大型城市。

　　支付力 昆明指数略有上升

　　绿皮书显示，今年上半年，在全国35个大中城市中，北京的住房支付能力指数最低，但住房市场监管指数居首。与2009年第1季度相比，2010年第1季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第2季度，与2010年第1季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。

　　楼市调控面临10大挑战

　　在昨天的绿皮书发布会上，中国社科院财贸所经济研究所城市与房地产经济研究室主任、绿皮书主编倪鹏飞指出，中国房地产调控面临10个方面的挑战。