日前，昆明市政府通过了《主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法》(以下简称城镇房屋拆迁办法)和《主城区集体土地房屋拆迁补偿安置管理办法》(以下简称集体土地房屋拆迁办法)，两办法首次明确了昆明主城区统一的拆迁货币补偿参考指导价，其中一环路内城镇房屋补偿6500元/平方米，集体土地房屋最高补偿3700元/平方米。业内人士称，这是官方首次明确且统一了主城区城中村和旧城改造的拆迁标准，这将加大城中村改造和旧城改造的进程，吸引更多国内外企业加入到昆明轰轰烈烈的旧城改造和城中村改造中来。另外，该政策的出台相当于给昆明主城区的房价重新定了基准参考价，预计昆明主城区房价将呈平稳上扬态势。

　　解读

　　土地性质不同，房屋补偿价格不同

　　据了解，城镇房屋拆迁办法对城镇房屋拆迁给出的补偿参考指导价为：一环路内的城镇房屋补偿价6500元/平方米，一环至二环为5500元/平方米，二环至三环为4500元/平方米，北边片区4500元/平方米，东边片区3500元/平方米，南边片区4500元/平方米，西边片区4000元/平方米。集体土地房屋拆迁办法对集体土地房屋给出补偿参考指导价为：一环路内框架结构的房屋补偿3700元/平方米，一环至二环之间框架结构房屋补偿3300元/平方米，二环至三环间框架结构房屋补偿2900元/平方米，三环以外框架结构房屋补偿2500元/平方米。

　　“城镇房屋和集体土地房屋拆迁补偿价的不同，主要是源于土地性质的不同。”昆明名杰信房地产评估有限公司总经理马啸南这样解释两种房屋拆迁补偿价格的不同。因为城镇房屋的土地性质属于国有土地性质，而集体土地性质的房产是不能转让和抵押，如果要将集体土地转为国有土地，需要转征，缴纳相应的费用后才能与具备国有土地性质的城镇房产具有相同的可转让和可抵押的属性。

　　“政府给出的拆迁补偿价格与市场交易价格基本接轨。除一环内价格有些偏低外，其他环线和片区的拆迁补偿价基本与现行市场上的交易价格吻合。”包豪斯地产顾问金色交响策划部经理樊生说。目前位于东三环的金色交响，其销售均价为4200元/平方米，比政府给出二环至三环城镇房屋拆迁补偿价4500元/平方米的价格还要低。但是位于高新区的朝花曦拾，其销售均价在4400元/平方米，比西片片区城镇房屋拆迁补偿价4000元/平方米的价格还有略高一些。他说，从在售商品房销售价格可以看出，目前拆迁补偿价格与在售商品房的价格基本持平。

　　各方人士也对新法的出台表示了极大关注，对于新法的作用和影响进行了多方面的分析。

　　好处一　　拆迁新法易于加快旧城改造进程

　　据了解，从2008年2月份启动的城中村改造以来，到今年年底，昆明主城四区将启动16个城中村回迁房的建设项目，这也意味着16个城中村已进入实质的改造阶段。但这与5年内要完成336个城中村改造的目标相比，这样的改造进度明显要慢得多。包豪斯樊生说，目前很多的城中村和旧城改造项目启动和进程加快的重点，主要在于拆迁人和被拆迁人对于拆迁细则能否达成协议，而重中之重还是在于拆迁。新办法出台后，对于城中村和旧城的拆迁有着极大的促进作用，拆迁户不可能再漫天要价。

　　“我认为拆迁新法提高了货币补偿标准。”去年参与苏家塘村改造的张姓村民告诉记者。据了解，去年年底启动的苏家塘村改造，由五华区城中村改造工作指挥部专门编制了《五华区苏家塘片区改造重建相关政策宣传手册》，该手册就是针对苏家塘改造专门制定出的项目拆迁改造细则。按照当时的货币补偿标准：框架结构补偿2800元/平方米，砖混结构2600元/平方米。如果与现行新拆迁管理办法相比的话，苏家塘村属于一环至二环的城中村项目，现行相应的补偿标准比原来的“一村一策”的补偿标准分别提高了500元和300元。“对于一般村民而言，每平方米提高了几百元，几百平方米累计下来可不是个小数字。”这位村民告诉记者，有了这个新政策，相信将来参与城中村改造的村民要比以前积极得多。

　　据悉，原来昆明城中村改造原则上采取“一村一策”，即各个村子执行各自的拆迁政策。“一村一策”的好处是参与拆迁改造的企业易于掌控拆迁补偿，利于整个项目的推进发展。但“一村一策”也带来相应弊端，如在给付拆迁补偿支付上，拆迁人与被拆迁人容易陷入扯皮，被拆迁人之间又容易互相攀比，很不利于拆迁项目的整体工作进展。“新法主要针对昆明现在兴起的旧城改造和城中村改造。”昆明合富辉煌房地产经纪有限公司市场研究部有关人士认为，新的拆迁管理办法出台后，统一的拆迁补偿标准有利于拆迁企业与被拆迁人之间达成共识，有利于推进旧城改造和城中村改造项目的进程。

　　另外，从2008年年初启动的336个城中村改造项目，政府有意将这些项目打包对外公开招商引资。目前苏家塘、新发村等城中村项目就是通过招商引资的手段引入开发商，“新的拆迁管理办法出台后，利于城中村项目和旧城改造项目的招商引资。”这位人士认为，在这之前，昆明并没有统一的拆迁标准，对于想进入城中村和旧城改造项目的投资者和开发商而言，补偿办法和补偿标准不统一让其无法核算投入与产出的定向估算。而新办法出台后，方便投资者更好核算。比如在项目的经济测算上，有意向的开发商和投资者可以把进入改造项目的成本算得清清楚楚明明白白。

　　好处二 新标准有双向调控作用，利于稳住昆明房价

　　“改造成本算清楚了，改造进程加快了，许多城中村和旧城改造项目就会不断推出新房房源，对于过高的房价而言，供应量的增加必将让房价保持平稳态势。”昆明合富辉煌房地产经纪有限公司市场研究部有关人士如是说。

　　他认为，从政府的角度看，拆迁新法便于确定各个片区的房价和升值潜力，便于投资者和购房者对于区域价值作出判断。对于房价的影响则表现在：当房价过高时，新法有抑制房价的作用；当周边房价过低时新标准的出台则对于房价而言有拉动作用。整体而言，拆迁新法的补偿价格与市场价格相比，仍显得有些偏低，对于商品房市场而言，将会起到拉低和稳定的作用。

　　据玛雅房屋云南总部统计，今年6月份昆明主城区二手房销售平均单价为4654元/平方米，5月份销售单价为4583元/平方米。玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓表示，一直以来主城区北市区房价涨幅要高过西市区和南市区，像今年6月份中，北市区的二手房价一直是稳中有升，涨速高于南市区。这也与新法给出的参考价格基本吻合。

　　卞东晓认为，新办法出台顺应了昆明房价上涨的趋势。目前这个拆迁补偿新标准，更多是参考了现行房价水准，与周边市场更好地接轨。所以新标准的出台更有利于将来的旧城改造和城中村改造，对于新昆明的建设将带来积极的推动作用。而对于二手房市场，许多人会就此多了一个新的参考标准。“另一层意思是，昆明二手房房价也就此树立了新的价格标杆，各个片区二手房交易有了价格参考体系。”荣城房产中介有关人士认为。

　　“拆迁新标准更加市场化，对于昆明未来的房价，有积极的参考作用。” 昆明广基瑞特房地产开发有限公司副总经理王正坚说，昆明主城区的房价如果按一环、二环、三环等来区分的话，目前昆明主城区房价是不均衡的，比如即便是一环路内的房价，不同的区域房价也不一样。对于开发商而言，未来参与改造的定价空间更大。所以，拆迁新标准对旧城改造和城中村拆迁的进度将起着积极的推动作用，昆明的房价走势也将更加稳定。

　　改进

　　拆迁补偿标准亟待细化

　　从目前昆明主城区在售楼盘的销售价格来看，位于市中心顺城街的顺城住宅销售价格在1.2万元/平方米，位于一环路内环城东路与人民东路交会处的上东城，其住宅销售起价为7237元/平方米。即便是同样属于一环和二环之间的在售楼盘，像位于学府路西段的广基·馨悦尚居，其小高层的销售均价为4100元/平方米，多层洋房销售均价为4600元/平方米；而位于东二环附近的锦泰花园，其销售均价已达到6380元/平方米。

　　一环路内二手房的价格区间也比较大。据荣城房产书林店的店长刘芳芳介绍，目前一环路内二手房价格区间从5000元至1.5万元不等。玛雅房屋云南总部副总经理卞东晓认为，一环路内的二手房，存在着地段、楼层、房龄、房屋结构、社区景观绿化、物管等不同，相应的交易价格也不同。“一环路内城镇房屋拆迁补偿价达到6500元/平方米，一环至二环5500元/平方米，二环至三环4500元/平方米，对于二手房而言，很多二手房的交易价格还达不到刚刚出台的拆迁补偿价。”刘芳芳说。

　　所以，昆明名杰信房地产评估有限公司总经理马啸南认为，对于不同房龄、建筑结构、地段、楼层等房产，其拆迁补偿价格应该有一些辅助细化标准。但在目前的新拆迁补偿办法中这一块的细化标准是缺失的。

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　　补偿新标准：一环路内的城镇房屋补偿价6500元/平方米，一环至二环为5500元/平方米，二环至三环为4500元/平方米，北边片区4500元/平方米，东边片区3500元/平方米，南边片区4500元/平方米，西边片区4000元/平方米。集体土地房屋补偿参考指导价为：一环路内框架结构的房屋补偿3700元/平方米，一环至二环之间框架结构房屋补偿3300元/平方米，二环至三环间框架结构房屋补偿2900元/平方米，三环以外框架结构房屋补偿2500元/平方米。

　　专家说法

　　新办法利于稳定楼市

　　作为参与昆明主城区多个城中村、旧城改造项目评估、测绘，以及昆明主城区多条道路改扩建的房产拆迁评估，昆明名杰信房地产评估有限公司总经理马啸南以多年从事房地产评估的经验为市民解读了新拆迁办法政策。

　　马啸南认为，新政策与以往“一村一策”的政策相比，拆迁补偿原则重点仍落点于不能加层，且补偿标准更加细化，比如增加了构筑物和附属物的补偿标准，这便于以后各项目的拆迁和改造。以往的拆迁办法是每拆迁一块区域就会出台一个相应的拆迁标准，例如像以前的东二环、东三环拆迁，就会出台两个相应的拆迁补偿标准和方案。而现在的补偿标准更细化、标准更统一，对于拆迁公司、被拆迁人、评估公司等，均有了对等的相应的标准。

　　目前很多城市，如北京、上海、深圳等地，均会定期公布二手房成交价格，对于二手房买卖和拆迁等就有了相关参考意见。目前出台新规，对于定期公布二手房交易和价格方面做了明确，将来的拆迁补偿标准更接近市场，而拆迁补助将更透明。如住在一环路内的市民，他们可以对照6500元/平方米的价格，这样就有了一个相应的价格参考。对于楼市而言，统一的标准易于稳定拆迁成本。因为标准出台后，被拆迁人不可能再漫天要价。对于土地补偿而言，国有土地的补偿标准也确定了，比如依法取得《国有土地使用证》的划拨土地，按25万元/亩补偿。这样的补偿标准更易于更多低价土地尽快释放到市场上，土地价格受到控制住，拆迁成本也就受到控制，开发商的开发成本就随之受到了控制。马啸南认为，这些土地释放出来后对于楼市的影响将会比较大。他认为，此标准出台，表明了政府欲通过此举更好地稳定楼市，给房地产市场一个稳定健康的发展环境。