继去年底北京通州将商务型公寓纳入限购范围，今年1月上海暂停了百余个商住项目销售网签，分析人士表示，这或许预示着新一轮的调控政策接踵而来。而随着楼市降温，不动产投资热度降低， 商住楼严查风暴也进一步助推了商住项目整体进入观望期，部分投资客选择暂时退出，商住公寓成交开始趋冷。

上海大量商住暂停销售

1月6日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，“办公”性质的一手房中，有大量项目暂停销售。据了解，上海被暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。

对此，官方的回应是，部分商办项目被暂停网签，主要原因有两点：一是擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患;二是一些项目在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。而在此之前，有媒体报道称，上海已于2016年12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。

据了解，上述被暂停销售的项目多位于嘉定区、浦东新区和青浦区等多个区域，涉及华侨城、宝龙、绿地、融创和富力等多家全国性知名房企。事实上，这些项目的土地性质均为商业办公立项，但为了获得高收益和加快销售节奏换取现金流，开发商往往将其建设成适宜居住的商住房进行销售，加上其不限购的特性，尤其在住宅限购较为严格的市场中，这类项目往往都是热销楼盘。

限购曾催热商住项目

随着北上广等一线城市地价高企，住宅市场日趋豪宅化，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。去年，上海的“类住宅”成交相当火爆，全年成交超过200万平方米，同比增长76%。据上海中原市场研究中心数据显示，2016年全年商办类产品(类住宅为主)均价涨幅达到44%。2016年1月份成交均价为2.2万元/平方米，到12月成交均价已达3.17万元/平方米。

而2016年北京商住市场也是红红火火，在上半年成交量首超住宅，一路高歌猛进。数据显示：北京全年商住市场共计成交67511套，约占总成交量的59%，成交均价29778元/平方米，据统计，2016年一年的销量比过去3年的总和都要多。去年上半年，通州是北京商住成交量最多的区域，这主要得益于通州商住限购新政出台之前的政策性成交。而后被限购客源转移，大兴、顺义、房山成为通州双限的直接受益者。而后在政策高压以及商住整顿风暴强压下，北京商住成交在四季度终于掉头向下，最终成就了高开低走的行情。

政策导向开始收紧

从暂停报批，到暂停销售，这或是政策出台执行的前奏。上海住建委于1月6日表态，为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。近日深圳也传出一份源自深圳市规划国土委的《关于进一步加商商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，严控商业、办公产品转化成公寓产品。

业界认为，这或许预示着新一轮的调控政策接踵而来。尤其是上海部分不限购、不限贷的公寓式酒店项目被停止网签，可以被看成是上海楼市的另一个调控方向。

同为一线城市的北京，去年在通州商住楼限购之后，也曾传出商住楼将停止网签，不过最终北京市住建委出面给予澄清。商住楼一直是楼市的痛点，北京在去年8月明确提出不再新增商住房。目前北京市商住项目在推广和销售环节都非常谨慎。北京市顺义区甚至严格要求商改住项目不得设置样板间。

投资客开始抛售

随着楼市降温，不动产投资热度降低， 商住楼严查风暴也进一步助推了商住项目整体进入观望期，部分投资客选择暂时退出，寻求新的投资渠道。

在北京打拼多年的金融界人士王先生目前急于出手手中的两套商用项目，该项目为商住两用项目，位置在东四环外，购置于2014年，当时的总价约为800万，目前市场价约为1300万，这两套房产都在一个小区。王先生打算全部出手，他认为，目前商住项目增值空间太小。他预计，随着政策风向收紧和2016年的大涨以后，手里的商住项目上涨空间有限了，如果自己把这两套不动产变现，1300万用于投资，保守估计自己的最少收益在90万以上。王先生表示，他身边的手里有多套商住房的朋友也都在考虑出售套现了。

据有关机构统计，“9·30新政”之后，北京商住公寓成交量再也没超过2000套。分析人士表示，北京商住公寓成交量大幅下滑，与政府目前严加审查商住项目，监管力度加大有关;同时，购买商住类项目的买家中，真正用于居住的较少，而投资客占了较大比重，政策释放的管控信号，也让一部分投资客开始观望。