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陈广清:楼市春天还有多远?

来源:陈广清的博客 2008-11-19 13:20:53

最近一段时间,房地产市场的疑似利好政策出台,业内一片乐观声音,似乎楼市的春天已经提前来临。作为一个房地产业的从业人员,房地产业的兴旺当然是每个人的期盼,无可厚非。但是房地产不是靠吹就能兴旺的!可能是前几年过得太滋润了,心浮气躁,忘了去研

  最近一段时间,房地产市场的疑似利好政策出台,业内一片乐观声音,似乎楼市的春天已经提前来临。作为一个房地产业的从业人员,房地产业的兴旺当然是每个人的期盼,无可厚非。但是房地产不是靠吹就能兴旺的!可能是前几年过得太滋润了,心浮气躁,忘了去研究市场、研究客户、研究产品……而热衷于和学者、愤青们大打口水战,要知道,房地产市场的死活和这些人完全无关,这种争论完全不是在同一层次里进行的。就让他们说去,我们还是做好我们的本份。

 
   楼市的春天还有多远?这个问题恐怕谁也无法回答,但我想阐述一下从冬天到春天必须要经历的几个过程,从中大致判断现在处于什么阶段。
 
   1、价跌量跌
   2、价跌量稳
   3、价稳量稳
   4、价升量稳
   5、价升量升
 
   那么我们现在处于什么阶段呢?以广州为例,下图为过去一年广州十区新建住宅成交面积与成交均价关系图。
 

 
   可以明显看到,今年6月份以来,出现明显的价量齐跌的格局
 
   另外,从过去一年广州十区住宅预售批出面积和新建住宅成交面积的对比(蓝色为成交面积),也可看出端倪。
 

 
   过去一年住宅预售批出面积为803万平方米,成交面积为573万平方米,新增预售面积中28.5%(229万平方米)未售出,可以预见,这种情况将进一步恶化,将会把楼市进一步拖入低谷。
 
   还有一个问题值得注意,4万亿的救市资金长远来说可能会对楼市产生积极作用,但短期来讲,会使资金加速流出房地产市场;股市的初始上扬也会使资金流向股市。因此短期来讲,楼市将面临前所未有的危机。
 
   通过以上分析,本人认为目前楼市仅仅步入深秋,冬天认为来临,更别说春天了。
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