楼市调控收效显著

国家统计局18日发布4月70个大中城市房价数据，房价回落的城市环比3月继续增加，同时，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。这表明，始于去年9月末10月初的热点城市全面启动的房地产调控政策，在经过3月的一轮加码后，收效显著。目前，楼市调控对土地市场的传导尚不十分明显，但已现端倪。在一系列约束性政策下，高价地出现数量有所减少；部分一二线城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期也有明显降低。而在加大商办类调控力度的北京，再现商办土地“流拍”。

导读

房地产市场吸纳的资金量仍然庞大，楼市调控正将这部分资金向非核心城市挤压，并造成热点一二线城市和其他城市的房价表现迥异。

从3月开始的新一轮房地产市场调控，对房价的遏制效果得以显现。

国家统计局5月18日发布数据显示，今年4月，全国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障房）价格环比上涨的城市有58个，环比减少6个。但由于部分三线城市涨幅扩大，70城市新房价格环比平均涨幅仍然达到0.73%，比3月略有扩大。

城市之间的分化十分明显。热点一二线城市的房价涨幅出现全面回落。受楼市调控“溢出效应”的影响，三四线城市的房价涨幅有所扩大。

中原地产首席分析师张大伟指出，房地产市场吸纳的资金量仍然庞大，楼市调控正将这部分资金向非核心城市挤压，并造成热点一二线城市和其他城市的房价表现迥异。这种差异化的表现很难在短时间内消除，但随着楼市调控的效果逐渐凸显，二季度70城房价整体涨幅将可能出现收窄的“拐点”。

“差异化”特征明显

根据国家统计局的数据，今年4月，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅出现全面回落。

环比来看，有12个城市的新房价格涨幅出现收窄，其中的5个城市（上海、南京、合肥、福州、天津）表现为负增长。深圳、武汉、成都三个城市则出现房价环比涨幅扩大的现象。

这种情况与3月份的总体表现较为一致，也体现出在楼市调控政策的影响下，热点城市的房价涨势被明显遏制。国家统计局城市司高级统计师刘建伟对此的解读为，“因地制宜、因城施策的房地产调控政策继续发挥作用。”

事实上，楼市调控还影响到热点区域内的部分非核心城市。如京津冀区域的石家庄，新房价格环比涨幅从3月的0.9％，降至4月的0.1%；珠三角区域的惠州，新房价格环比涨幅从1.1%下降至0.6%；海西区域的泉州，新房价格环比涨幅则从0.5%下降至－0.6%。

曾连续三个月（2016年12月、2017年1月、2017年2月）位居涨幅榜首的三亚，4月新房价格环比下降1.2%，成为当月跌幅最大的城市，也是近期房价波动最为明显的城市。这既与三亚市的投资、度假性需求旺盛有关，又反映出楼市调控的效果显著。

但在调控政策的波及范围之外，三线城市房价涨幅普遍出现扩大。到今年4月，三线城市全面占领房价涨幅榜，唐山、蚌埠、宜昌成为新房价格环比涨幅最大的城市，涨幅分别为2.3%、2.2%和2.1%。其中，唐山的房价涨幅从3月的0.9%骤增至4月的2.3%，被认为是环京区域的楼市资金被挤出所致。

正是由于三线城市的房价表现旺盛，使得70城市房价环比涨幅仍然扩大。中原地产根据官方数据的测算显示，4月70城市的新房价格平均环比上涨0.73%，连续3个月出现加速上涨。

同比来看，三线城市的房价仍然表现良好。4月三线城市的新房价格涨幅扩大0.4个百分点。相比之下，二线城市新房价格涨幅已连续5个月回落，一线城市则连续7个月回落。

二手房价格涨幅收窄

热点城市全面启动房地产调控政策，始于去年9月末10月初。到今年3月，以北京的“317新政”为起点，房地产调控迎来新一轮加码，热点城市的调控力度进一步强化，一些非热点城市也纳入调控范围。

据不完全统计，截至目前，共有超过40个城市出台了调控措施，其中包括安徽滁州、河北文安、浙江嘉兴等小城市。

先于房价数据的变化，这些政策对成交量已经带来了不小的影响。国家统计局于5月15日发布的数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积同比增长15.7%，商品房销售额增长20.1%。与去年同期的36.5%和55.9%的增幅相比，收窄幅度明显。

因此，按照“量变带动价变”的原则，分析人士普遍认为，70城市房价的环比平均涨幅很快就将出现收窄。中原地产认为，收窄的拐点可能出现在今年第二季度，也就是5月或6月。易居克而瑞也持有同样的观点。

统计局的另一组数据还显示，今年4月，70个大中城市二手住宅平均环比上涨0.73%，涨幅出现最近4个月来的首次收窄。二手房价格也被视为市场的先兆性指标，因此这或许将印证上述观点：新房价格涨幅出现拐点为时不远。

截至目前，楼市调控加码和扩围的步伐仍在继续，这也将可能加速“拐点”的到来。

需要指出的是，在热点城市强化调控的同时，监管层还出台了资金层面的紧缩性政策，如在银行贷款、信托、发债、私募等方面，加大对房企和个人购房者的审核力度，从而控制楼市资金的规模和流动性。

但值得注意的是，由于央行并没有加息的动作，房地产市场的资金成本相对较低，资金状况仍然相对充裕。因此张大伟也指出，楼市资金还将继续向非调控区域流动。这也意味着，热点城市和非热点城市之间，房价走势分化的局面并不会在短期内改变。