“高房价”逼出租赁“黄金期”

尽管楼市调控政策不断加码、打击“炒房”声声从紧，但对很多年轻的城市打拼者而言，短期内买房仍然显得遥不可及。记者近日在北上广深一线城市以及武汉、南京、苏州等二线城市调查时发现，高房价时代，各地正在探索建立购租并举的住房制度，租赁市场迎来“黄金发展期”。

克服重销售轻租赁

据业内专家介绍，目前我国住房租赁市场中，约90%的房源为个人出租，而在一些国家成熟的房地产市场中，专业租赁企业提供房源占比在30%左右。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，大力发展专业化的住房租赁经营企业，有助于发挥机构出租者在租赁市场中的示范作用，提高租赁市场的透明度，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。

近日，记者在梳理广东、广西、贵州、宁夏等地相继出台的实施意见时发现，规模化、机构化运作成各地鼓励的主要方向。既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。

种种利好因素刺激下，品牌长租公寓在住房租赁市场上异军突起。 “与酒店、短租不同，长租公寓租期主要在6个月以上，会提供更多免费共享空间。”业内人士表示，从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。

满足不同群体需求

上述专家称，中国有2亿以上的流动人口，围绕这些人口产生的住宿以及生活消费，是一个万亿级住房租赁市场。链家研究院的报告也显示，2016年、2020年、2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

记者采访了解到，品牌长租公寓是目前市场上正在兴起的专业租赁企业，其商业模式主要有两种：一是房地产开发商自持物业从事租赁，如万科旗下的泊寓万汇楼店。二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场，这种“二房东”角色是当前租赁市场的主要形式，例如魔方、YOU+、链家自如等。

深圳万科泊寓合伙人陈晓炜介绍，泊寓目前已在北京、上海、广州、合肥等14个城市开设了42家门店，其中在深圳，泊寓已获得8800套长租公寓。

目前，魔方在北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、苏州等全国 15个大中城市房屋租赁数量约3万间。魔方（中国）生活服务集团董事长葛岚表示，我国住房租赁市场未来将形成“高端有市场，中端有服务，低端有保障”的格局，呈现多品牌切入细分市场的趋势。

发展仍有难题待解

长租公寓市场前景广阔，但业内人士认为仍面临一些瓶颈和难题。陈晓炜说，现在拿的房源基本上都是工业用地、商业用地或者城中村，电费、水费都比较贵。

自持物业从事租赁业务也面临经营难题。万科高级副总裁谭华杰表示，土地成本过高大大降低了租金回报率，对资产持有者来说很难从出租中赚钱，这也是过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

“机构租赁企业还面临资金成本高的挑战。 ”中原地产首席分析师张大伟说，在北上广等大中城市，住宅物业租金回报率较高的也只能达到2个点左右，一些高端公寓租金回报率5%，而国内资金成本的年化是5%至8%。

广州万科长租公寓负责人张成皓说，目前国家和各省区市都鼓励将商业用房改为租赁住房，将土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。这些规定将解决当前长租公寓市场的不少难题，我们期待各地能加快出台实施细则。