三四线城市楼市，市场舆论充满误导，是不专业的地方政府，不专业的媒体和惯于不思考只跟风的国人制造了市场乱相。

1，所谓库存是土地库存，而不是住宅库存巨大,有实力却无头脑的开发商不遵循规律，以一二线城市去化速度开发建设的必死;

2，开发企业拿地手段多样化，更多的是地方政府为基础设施与招商引资压力置换出来的土地，本土开发商并无资金实力全面开发;

3，人口进入城市受产业导入影响，尤其在三线城市人口聚集优势无法体现，反而不如县城吸引人口的能力更强;

4，一二线及实力强劲的三线省会城市虹吸周边地级市的人口与产业投资，导致地级市开发区更多无法实现全面招商，打工人口聚集较差;

5，产业工人为主的城市，工薪阶层收入满足租赁尚可，买房能力较差，有效住宅购买需求无从释放;

6，乡镇的医疗学校等配套资源不足，县城越来越多的聚集不离乡的农民子弟，县城将成为中等发达城市，地级市人口吸引能力也就更受到产业导入影响，农村青年不再县城有房是无法结婚的;

7，主要群体并不流动，商业地产反而能成为县城以及地级市的投资机会，故此万达布局县级市是有前瞻性的;

8，地级市开发区，高铁新城，旅游养老休闲文化等地产项目，由于配套完善需要过程，也由于休闲地产需求释放需要时间，主要压力在上述项目的盲目上马，无法消化库存;

9，县级市和县城，返乡置业并不是返乡就业将成为普遍现象，在一二线城市打工的白领蓝领阶层，置业一二线城市难度大，但是，现钞的贬值，唯一的保值增值工具还是房产，哪怕是老家的房产，同时，给家乡的父母和自己回乡度假更舒适的环境也会成为主要需求;

10，城市开发边界的划定与永久性基本农田的划定，保证过分开发的三四线城市土地供应下降，供需矛盾的进一步转化;

近期：福建有关部门近期下发文件指出：现实库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可项目，符合相关规划要求，房地产企业可以申请土地用途、规划条件变更，重新确定相应的土地价款。

安徽住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求，已供房地产用地过多、在建在售商品房数量过大，且消化周期过长的地区，要明显减少商品房用地供应量，直至暂停供应。在建房地产用地规模过大的市、县，可引导未开发房地产用地转型利用。

土地的过度供应还有一个原因是我们极力推动的城市与农村土地征收与房屋拆迁新条例的出台，未来的土地整理与房屋拆迁的速度和成本将受到极大影响，地方政府与开发企业盲目拿地导致的。但是，最先反应的是地方政府与开发企业，虽然很可能地方政府继续大幅出让土地，但是，开发商不买单成为2014年以来的主要形势。并非有地就值钱。

数据显示：2015年1-5月份，全国房地产开发投资32292亿元，同比名义增长5.1%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，住宅投资21645亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。房屋新开工面积50305万平方米，下降16.0%，降幅收窄1.3个百分点。其中，住宅新开工面积35091万平方米，下降17.6%。1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7650万平方米，同比下降31.0%，降幅比1-4月份收窄1.7个百分点;土地成交价款2192亿元，下降25.8%，降幅收窄3.3个百分点。

我们的降准降息等等漫灌措施的出台，恰恰是2014年8月份上述三个数据出台后启动的。而且随之产生9.30与3.30房贷新政。但是，商业银行基于风险考虑，并未全面执行房贷新政，地方救市随积极但是，手段欠缺导致三四线城市去化不明白，新投资与土地购置，新开工一直没有起色。而且，股市由于漫灌导致的疯狂，短期内资金流连于股市而非楼市。

恰恰是股市的巨大波动，导致老股民撤出股市，趋向楼市。我相信，三四线城市的去化会随着一二线城市市场的高速回暖，逐步走出低迷，三四线城市照样有机会成交量和房价回升。