从年初部分一线城市的“局部调控”，到“十一”前后集中发文，再到当前的限购升级，2016年国内楼市“调控”二字贯穿始终。

2016年以来，受到“去库存”等众多利好政策影响，国内房地产市场一派购销两旺的景象，销量、房价、新开工等多项主要指标均冲上近年来同期高位。尤其是上海、深圳等一线城市及苏州、合肥、厦门、南京等热点二线城市，楼市表现分外火爆。

随着部分城市楼市开始呈现过热趋势，沪深于3月出台“3·25”新政，拉开了2016年楼市调控的序幕。此后，由于多个热点城市的楼市热潮依旧不退，调控政策开始扩容。

9月30日，北京推出“京八条”，随后跟进的上海、深圳等陆续推出非本地户籍人士的限购年限延长至5年等“史上最严”升级措施。而包括房企、中介、银行等与购房相关的行业，也均迎来各类整改行动。

据不完全统计，从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，全国已经有24个城市进行了50余次房地产市场调控。其中，各地针对首付比例都作出不同程度上调，苏州、南京部分情况下首付比例甚至高达80%。

调控多阶段频发，让全年楼市呈现出一个清晰的走向：从局部过热到明显降温，房价快速上涨的势头已得到遏制。

京沪深率先领涨

继2015年房地产开发投资降到最低点后，2016年初，楼市开始回暖，京沪深三大城市率先领涨，深圳新房均价一举迈入5万元大关。随后，但一线城市周边地区房价也开始上涨。紧接着，南京、厦门、合肥、苏州等城市轮流引领房价上涨，到了8月，全国房价更是呈现同比普涨态势，在纳入国家统计局范畴的70个城市中，房价上涨的城市占比超过八成。

一线城市涨幅连续三个月收窄后再次上扬，相关数据显示，从今年2月到8月，短短半年时间内，全国70多个主要城市中，近20个城市的房价涨幅超过10%，15个城市的房价涨幅介于5%至10%之间。楼价上涨也极大地刺激了各路资本拿地的热情。仅2016年上半年，南京、合肥、厦门、苏州四个二线城市合计成交住宅土地75宗，平均溢价率高达126.08%，较2015年大幅上涨116%。土地出让金方面，苏州、南京、杭州、合肥同比涨幅均超过100%，苏州涨幅更是高达867%。许多城市都开始上演“面粉贵过面包”的现象。

“楼市四小龙”热度甚至超越一线城市，一时风头无两。

半年24个城市出台50多次楼市新政

如果说上半年热词是房价暴涨，那么下半年的热词，则毫无悬念的是调控政策出台。这一轮调整席卷了大半个中国的主流城市，而且这种趋势也在不断延续，丝毫没有减弱的迹象。

最先出现房价快速上涨的一线城市，如上海、深圳等相继出台调控措施。此后，接棒房价上涨的部分二线城市，如合肥、厦门等地也相继推出新政，局部收紧楼市政策。但大量资金仍纷纷涌入房地产市场，9月，全国楼市再次触顶，北京二手房交易量也在年内第二次突破3万套。其他重点一二线城市的市场交易量价也再创新高。

楼市调控不得不再度加码。到了“930”的关键节点，以北京出台“京八条”为标志，全国各地楼市开启了新一轮楼市调控，随后的9天时间，20余个城市接连跟进，纷纷加码楼市调控，并掀起对房产商捂盘惜售、中介虚假宣传等行为的专项整治行动。整个国庆黄金周，几乎成为了楼市调控周。

然而，这波调控潮并不是结束，而是一个开端。11月，深圳、杭州、武汉、南京、上海、天津等城市再度加码调控，有统计显示，从9月30日开始，四次调控潮之下，全国各地已有超过24个城市出台了50多次楼市调控措施。这样的频率和力度，可谓历年罕见。

而随着各地调控政策的不断加码，调控效果也是进一步显现，据国家统计局公布的11月份70个大中城市房价数据显示，11月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.6%，相比10月份1.1%的增幅有明显回落态势。与此同时，房价上涨的城市数量也在不断减少。15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温。

调控取得初步成效

调控政策逐步扩大的背后，是2016年跌宕起伏、冲高回落的楼市表现。

国家统计局日前公布的数据显示，今年一度增长迅猛的一线和热点二线城市房价走势已经明显趋稳。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅连续2个月出现回落，二线城市二手住宅价格同比涨幅则从11月开始回落。

随着3月底的一波调控，楼市在4月份之后呈现回落调整的迹象，但是自7月尤其是8月份之后，市场形势发生迅猛逆转，部分城市楼市迅速出现过热倾向。“十一”前后，随着一线城市从严调控的推进，以及九十月份热点二线城市房地产调控的集中收紧，楼市初现降温迹象。

“10月份和11月份，一线城市和部分热点二线城市相继出台了一些调控政策，以抑制房地产价格的过快上涨。”国家统计局新闻发言人毛盛勇表示，从10月份和11月份房地产价格的数据表现来看，调控取得了初步成效。

行业整合延续 房企扩张加快

2016年成为楼市成交的“大年”，企业格局和全年业绩也基本成定局。数据显示，2016年1-11月，TOP100房企的入榜门槛持续提升。流量榜各梯队房企的销售金额、销售面积门槛已超过2015年全年水平，其中TOP10房企保持强劲势头，金额门槛已过千亿，超去年全年297亿元。预计全年销售金额、销售面积的入榜门槛仍将进一步提升。近年来十强房企市场份额不断上升，已从2010年的10%升至2015年的17%。今年以来，万科、恒大、碧桂园业绩进一步创出新高，陆续跨越销售3000亿元的大关。

行业整合潮 收并购事件多发

在土拍市场持续火热、竞争加剧，行业集中度、门槛进一步提升的趋势下，收并购成为了房企快速扩张规模的重要途径。房企在收并购之后规模的快速扩大，并购企业的项目迅速融入并表，是2016年部分房企业绩大幅提升的原因之一。

从目前的情况来看，一类是已经并表的，比如中海2015年整合中建地产，今年9月整合中信地产及中信泰富绝大部分物业项目，累计销售金额1847.7亿元，已完成上调后全年业绩目标的99%。融创今年先后收购莱蒙国际、融科智地多个项目、通过项目收购推进自己的一二线核心城市战略，本月已将融科7-11月的销售业绩并表。另外，金地本月合并广电地产，业绩提升至929亿元，全年有望迈入千亿门槛。

另一类则是还未并表，但并表后业绩将会有较大程度的提升，如保利整合中航地产，以较低的成本增加了三四线城市的货值储备。绿地通过股权转让及增资收购协信远创40%股权，若将来得以并表，将给这些企业的规模和销售业绩带来进一步的增长。

纵观企业2016年1-11月的表现，在楼市火爆带来的业绩增长基础上，也有不少企业的出色发挥源于内生成长性，全年表现值得期待。融创中国作为新晋千亿房企，销售规模快速增长依靠的不是营销能力，而是对进入城市时机和市场热度变化节奏的把握以及产品和服务品质。其货值分布的城市能级和集中度双高、结构互补，产品的中高端定位以及优秀的品质和客户口碑则进一步提高了单项目产能和品牌溢价，仅依靠在少数市场风险小、去化速度快的核心城市销售便能达到千亿年销售规模。

业绩创新高 3000亿梯队成型

机构研究显示，近年来十强房企市场份额不断上升，已从2010年的10%升至2015年的17%。市场普遍认为，随着更多优质项目入市，预料特大型房企的业绩将持续高增长，行业龙头地位进一步巩固。分析人士指出，随着市场优胜劣汰加剧，中小型房企生存压力剧增，类似万科、恒大、碧桂园这类的“巨无霸”房企市场份额还将加速提升。而今年以来，万科、恒大、碧桂园业绩进一步创出新高，根据业已披露的业绩数据，三家房企陆续跨越销售3000亿元的关口，成为中国房地产行业的“3000亿俱乐部”成员。

从房企的销售数据表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-12家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。其中1000亿房企中，除了已经实现1000亿的恒大、万科、碧桂园、绿地、保利、中海6家企业以外，华夏、融创、万达、绿城也是可跨进1000亿门槛，四家房企均已实现800亿以上的销售额，只要后两个月保持现有的月销售速度，本年度实现千亿销售也指日可待。

对于3000亿规模，恒大、万科、碧桂园成为首次突破3000亿大关的房企，而明年其业绩目标，也有望进一步创出新高。由于一二线指标城市的商品房销售面积和金额均快速增长，呈量价齐升的态势。各大房企整体业绩全线飘红，多数房企创下了历史最好成绩，大中型房企的行业地位竞争也愈发激烈。多家机构研报指出，近年来房地产市场优胜劣汰加剧，恒大、万科、碧桂园等第一梯队房企进一步扩大与同行的领先优势。

品牌升级成企业竞争新领域

2016年对于中国的所有企业，都是一个新的里程碑式的年份。“十三五”开局，产业内部的结构性调整已成为摆在房地产开发企业面前重要的发展课题。在中国房地产市场“去库存”大目标下，以及时的供给侧结构性改革提升企业的核心竞争力，决胜突围市场，已成为具有远见卓识的房地产企业的战略性选择。而从供给侧结构性改革的角度看，房企在当前的市场更应该关注的是房地产业的升级转型，而非依赖政策刺激带动的需求增长。

随着房地产行业发展进入集约化“新常态”，房地产企业依托品牌竞争力，在加快规模扩张的同时，积极拓展新兴业务领域，提升品牌资产核心价值。中国指数研究院“2016中国房地产品牌价值研究报告”显示，2016年，房地产企业通过制定全新品牌战略搭建起全新品牌生态体系，持续实现“做优做强做大”，推动企业品牌价值快速上涨。

中国指数研究院分析认为，目前，我国经济进入“新常态”时期，经济增长减速、增长动力转换、改革全面深化，房地产行业亦在新常态轨道中换挡前行。行业中一批混合所有制企业顺势而为，积极调整经营战略，深化主流市场布局、合理调整产品结构；同时，创新运营模式，拓展多元产业、强化优势竞争力，不断实现规模和价值的协同突破。

值得一提的是，住宅开发专业领先企业顺应市场需求的变化，以专业技术打造特色精品住宅，树立企业独特的品牌竞争力；同时，依托独特专业优势，对外进行品牌输出与管理，实现企业品牌价值最大化。综合开发专业领先企业顺应国家政策趋势，以经营城市和服务城市发展为理念，发挥资源整合优势，坚持综合开发，实现企业价值与社会价值的共赢。

◆专家观点

明年行业整合或将加速

第一太平戴维斯中国董事长

刘德扬

住宅销售市场曾在2013年至2015年间一度陷入萎靡，2016年则一扫阴霾，成交量价都迎来强势反弹。但市场的复苏引起了政府关注，各地陆续出台新政给楼市降温。限制政策将在一定时期内继续存在，因此销售市场或将再次进入缓慢发展期。不过，住宅销售市场的“寒冬”对于租赁市场来说恰是“暖春”，购房首付比例的提高迫使很多人改变原有的购房计划，将他们推入租赁市场。

对于开发商来说，2017年行业整合或将加速，仍可获取贷款、进入股权市场的大型开发商将在二手市场寻找开发机会以及合适资产，抑或收购现金流紧张的小型开发商。

尽管拿地成本不断上涨，开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本，许多开发商选择联合其他开发商，抑或寻求保险公司等金融机构的资助。

鉴于销售市场放缓、回暖周期拉长、投资回报前景愈发缥缈，开发商再次拿地时需要谨慎对待。

由于房地产市场风险不断增加，开发商应当着重减少融资成本、延长还款期限，从而降低远期融资风险，抑或趁当前价格高企，出售重点城市的商业或住宅资产用于偿还部分债务。