楼市调控，要着眼的不是短期房价降幅，而是要通过综合的政策工具，实现一个有稳定预期的市场秩序。

在近日刚刚闭幕的中央经济工作会议后，“房子是用来住的、不是用来炒的”，这样一个通俗的语言火了起来，这句话意在向社会传达对于楼市的定位。这一定位从大方向上更明确了住房的耐用消费品属性，对过去存在的炒作投机发出鲜明警告。具体做法上，将会综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

如果评选2016年让中国社会最焦虑的事项，楼市的跌宕起伏可能高居榜首。过去一年，很多城市的房价狂飙突进，屡屡破纪录的房价让整个社会陷入焦虑不安。没房的担心再也赶不上买房的末班车，有房的担心自己会不会成为最后的“接盘侠”，或者面临资产大幅缩水的窘境。“用来住的房子”，居然成了社会不稳定因素，楼市显然存在太多非理性因素。

在这样的形势下，年底出台的一系列“史上最严楼市调控”政策，堪称是重病用猛药，给疯狂楼市踩了“急刹车”，避免了市场的更大动荡。如果说当时很多行政性的调控，还是治标的话，现在中央经济工作会议则是要考虑长远的治本问题。

楼市的非理性疯狂，病灶并不只在于楼市本身，而是一系列复杂因素所造成的。比如，从政府的层面看，很多地方寄望于楼市复苏拉动经济，所以有意无意地降低门槛，助推楼市的虚假繁荣;而从社会资本的层面看，投资渠道缺乏，有投资需求的民众只能“非股即房”，当股市陷入萧条之后，资金涌进楼市，投资或投机性购房难以避免;而相比民众的投机买房，更值得警惕的还有金融资金炒房，当金融机构钻了监管漏洞，让各路资金绕道进入楼市，扰乱的不仅是楼市市场秩序，还直接重创了实体经济，放大了各层面的负面效应。

正因为楼市疯狂的成因复杂，调控的难度巨大，不存在一劳永逸的方案。中央经济工作会议传达的信号，有助于转变“房价永远会涨”的心态，但在具体目标的表述上，是非常稳健的——既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。这也就意味着，对楼市不可能是简单粗暴的整体打压，而更多会采取因地制宜、因时制宜的多样化手段。

过去一年虽然楼市给人的感觉是集体疯狂，但实际上具体来看的话，不同的城市还是会有不同的形势。有的一线城市、二线城市虽然也暴涨，但如果以长远的目光来看，因为土地稀缺、人口集聚等客观原因决定，其房价上涨有一定的必然性。

无论施加多么严格的限购政策，恐怕都很难阻挡房价上涨的预期。相比来看，有些三四线城市，房价大起之后，如果就业、教育、医疗等配套得不到改善，可能很难避免大落的波动。这些地方是炒房的高危区，如何避免“大起大落”的出现，考验着具体城市的调控智慧。

房产调控可使用的手段很多，中央经济工作会议明确列出的有金融、土地、财税、投资、立法等。不难发现，过去很多地方的楼市调控之所以长期呈现“越调越涨”的局面，正在于所使用的手段单一，过于依赖限购等行政指令，而没有充分发挥其他“调控工具”的作用。

有的城市房价飙升，和土地供给严重不足有关，不在供给上想办法，终端市场就不可能有太多回旋的空间。当然，其中有些金融、财税、立法等，光靠地方政府很难有破局的能力，需要中央有更具体的顶层设计。

楼市虽然看起来特殊，但就根本而言，必然也遵循基本的市场规律。让市场保持理性的基本前提，是要明确科学的游戏规则，让买卖各方都有稳定的预期。如果只是居住购房甚至包括投资性购房的话，市场不会呈现出整体的疯狂状态;只有短期投机性购房的需求过大，想把楼市当成“提款机”的人或者机构太多，才会导致混乱不堪的局面。所以楼市调控，要着眼的不是短期房价降幅，而是要通过综合的政策工具，实现一个有稳定预期的市场秩序。

“房子是用来住的、不是用来炒的”，是对楼市整体方向的纠偏。方向定了，以怎样的步伐往前走就是关键。楼市发展的历史证明，现实最缺的不是正确的认识，而是正确的行动。行胜于言。能不能切实把多种手段运用到位，建立一个符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，才是楼市能不能长远健康发展的关键。