打击开发商囤地、开展新一轮房地产贷款压力测试、叫停第三套房贷；随着近期监管层对楼市调控政策的层层加码，新一轮楼市调控隐现。近日，商品房预售监管措施也被提上议事日程。据了解，北京拟出台商品房预售资金监督管理暂行办法，对开发商预售资金即楼花收入实施专户管理。与此同时，西安、苏州等地的房管部门也在酝酿类似措施。虽然这些城市尚未正式发文，但越来越多城市放出即将启动商品房预售款监管的信号，显示出政府部门对开发商监管力度的不断加强。

　　据记者了解，目前昆明楼市尚未有启动类似政策的迹象。但不少业内人士表示，如果房价一直坚挺，不排除预售资金监管之风在全国大面积铺开。而昆明也存在一些由预售制度引发的不良事件，类似监管政策的加强举措，或将不远。

　　部分省市陆续启动预售资金监管

　　住房和城乡建设部已经发文多年拟议实施的房地产预售资金监管政策很可能走向现实。目前，除北京外，西安、苏州等地也加入了对预售资金进行监管的行列。此外，去年8月20日起，天津市已经在和平、河西、河东、南开、河北和红桥六区实施新建商品房预售资金监管。监管资金在操作上坚持专款专户、专款专存、专款专用。

　　住房和城乡建设部的一位官员向媒体表示，他们正在密切关注北京市执行“商品房预售资金监管”的效果和一些技术问题，但至于是否在全国范围内推广，目前尚未有明确的说法，现在的情况，仍以观察为主。

　　在出台房地产政策上，昆明一向表现得慢半拍。不少昆明业内人士表示，尚未听到类似风声。

　　慢有慢的好处。慢一点，对楼市的冲击就没那么大，给了市场有利的喘息机会。” 泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚介绍，预售房款是房地产开发过程中的大头收入，在处理得较好的情况下，预售款占开发商资金收入来源的三分之一。它填补了开发商前期投入资金的部分窟窿，保证了后期工程的有序推进。如果预售房款的举措全面执行，它将对昆明乃至全国楼市都产生巨大影响。

　　实施与否 昆明业内各持己见

　　这类举措肯定会推出，现在看来，只是时间问题。业内人士钱波分析，从大、小环境看，预售房款等监管制度实行很有必要。从大的方面看，本轮房地产调控，国家的主要目的是抑制房价。但从现在的情况看，通过对投资以及改善型需求的打击，楼市的销售量得到了有效抑制，而对房价的抑制并没有达到预期效果，房价仍在涨。与此同时，从昆明楼市的情况看，近期昆明房地产市场比较动荡，比如部分涉及补交土地出让金的楼盘，将补交的款项转嫁到了购房者身上，购房者只能选择加价购房或者退房；部分楼盘甚至违规收取预收房款，由于涉及的人数众多，影响比较大。

　　不可否认，在新政调控的大背景下，“边控边管”有利于保障购房者的利益，促进房地产市场的稳定，或许它可能促使开发商迫于资金压力，及时调整房价，主动破解目前房价坚挺的迷局。

　　预售制度是特殊历史阶段下的产物。相关业内人士认为，在目前城市化进程加剧的情况下，它仍有存在的意义。

　　站在购房者的角度，怎么说都是好事。而对开发商而言，那可就意味着新难题的产生。云南经典房地产开发有限公司总经理布存发表示，预售房款的监管制度可能旨在抑制房价、规范房地产市场。但对开发商来说，一般前期投入非常大，特别是城中村项目。对预售房款进行监管，将不利于企业对资金的灵活调配。

　　此外，也有本土开发商表示，资金只有滚动起来才能发挥效应，预售资金的监管在某种程度上抑制了资金的流转速度，难以最大化发挥财富效应。

　　设问 如果实行杀伤力有多大？

　　假设1

　　资金杠杆效应被打破？

　　预售房款的主要作用是回款，让开发商可以任意调配资金，使用灵活性大。

　　云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授介绍，开发商的资金来源主要为三大块：一是自有资金。部分开发商手中持有的资金其实不多；二是银行贷款。自新政执行以来，开发商获取贷款的难度越来越大；三是预售款项。这部分资金账面上看不到，但对开发商来说，对其前期施工的顺利进行起了重要作用。

　　一旦执行预售房款监管制度，开发商的资金杠杆效应将被打破。日前，中原地产集团发布商品房预售监管调研报告，通过监测万科、富 力地产、绿城、龙湖地产等标杆房企的开发资金来源发现：一旦锁定预售款，约四成地产商资金腾挪术受限。

　　钱波也表示，一般来说，地价款和建安成本等前期投入可能占到整个项目开发资金的四成，甚至不少项目达到六成之多。

　　前期缴纳的土地保证金，可以很好地保证前期开发建设。在这种情况下，开发商一般会把富余的资金转移到其他房地产项目或投资其他行业上。” 顾刚分析，在房地产市场好、房产销售状况俱佳的情况下，开发商这一做法的弊端不会暴露出来。而一旦销售不畅，开发商将资金转移带来的危害可能就很大，特别是当转移的资金无法短时间内变现的话，很容易将楼盘做死，购房者的利益也将无法得到保障。

　　与此同时，监管机制全程护航，房地产开发的节奏可能放缓，这将在一定程度上保障楼盘的建筑质量。

　　假设2

　　房价可能迫降？

　　顾刚介绍，开发商只有在取得了除预售许可证外的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证四个证之后，才能获得项目贷款。要想获得预售许可证，则需要满足两项指标：所有建筑的施工进度都必须出正负零、投资额必须达到20%-30%。

　　工程进度与预售款是一对矛盾体。钱波分析，一旦预售资金管理制度开始执行，只要工程进度达不到，就不能申请使用预售资金；而没有预售资金的支撑，那些资金链紧张的项目又难以推进施工进度。

　　由此可以预测，受预售款监管的影响，部分实力较弱的开发商出于迅速回款的目的，可能以低开的房价推售新房源。

　　山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为预售款监管制度与房价间的关联性不大，房价走势是房地产业的大环境造成的，主要看开发商和购房者的博弈。山东大学经济学院副院长李铁岗在接受媒体采访时也曾表示，对预收款监管是很正常的，在国外已经形成了成熟的模式，它对房价只会产生间接影响。但预售房款监管至少是规范房地产市场方面很重要的一环，把资金规范了，对房地产长期发展有利，从长期看，也有利于稳定房价。

　　楼市走向

　　山雨欲来风满楼？

　　最近一段时间，中央频繁发出警示信号。

　　8月13日和8月21日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在两地重复强调：要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。

　　新华社、《人民日报》等中央级媒体纷纷发表评论，一再强调落实及加强房地产调控的作用。

　　部分城市预售款计划收紧、全面暂停三套房贷、打击开发商囤地前期接近疲软的房地产调控政策可能发生微调，并给房地产市场带来更为深入的影响。房地产市场未来似乎可能即将迎来一场彻底的洗礼。

　　国家宏观调控不是要把开发商弄死，而是要进行产业结构调整。在完成产业结构调整的过程中，打破土地财政的模式，促使房地产市场乃至整个国家的稳定。顾刚表示，对楼市监管的加强，很有必要，但这些举措要有度，要有操作性，收效才可能大。

　　钱波分析认为，如果房价继续坚挺，十月份前后，国家可能出台金融、税收以及针对房地产行业内部的调控政策，涉及的范围可能是土地增值税、预售等各个方面。

　　未来房地产市场所处的环境，大有山雨欲来风满楼之势，变数难料。

　　小知识

　　性价比较高的现房更具吸引力

　　在各个楼盘达到预售条件时，工程进度一般不一，可能是现房、准现房或者还是期房。

　　所谓的现房其实就是买了之后即可装修入住的房产，准现房则说明接近现房，可能在进行最后的外立面完善、景观完善等收尾工作。期房则需要经过一定时间的等待，才能交房入住，一般最长的等待期在一两年时间。

　　在实用性、安全性等方面，现房有优势。而期房则在房价以及户型的选择余地等方面占优势。

　　现实的房地产交易中，购房者对现房和期房有各自的偏好。但相比之下，性价比较高的现房更具吸引力。以坚持现房发售的恒 大·金碧天下为例，项目一直坚持的是不达到自身的销售条件不开盘发售，并“开盘必特价，特价必升值”的销售模式，通过微利、薄利等方式将购房者吸引到项目地现场进行现房实景体验，口碑效果很明显，购房者认可度较高。相关数据显示，截至2009年12月底，昆明恒 大·金碧天下项目共实现销售金额13亿元，单盘销售金额昆明排名第二；销售面积31万平米，单盘销售面积昆明排名第一；销售总套数2050套，单盘销售套数昆明排名第五。