“二套房”细则考验各方“诚信度”

　　令房价拐点加速到来

　　 争议已久的“二套房”认定标准终于“靴子”落地，近日，住建部、中国人民银行、银监会三部委联合下发通知，明确规定对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策，由城市房地产部门查询借款人、配偶及未成年子女的住房数量，并出具书面证明。

　　“二套房”细则执行面临“三难”

　　查询难：银行房管未联网

　　 然而，目前各银行与当地房管局尚未联网，并且各地房屋信息也未联网，这让查询到的信息参考价值缩水。不仅如此，即便在一个城市内，想要准确了解购房者住房情况也不是件轻而易举的事。据武汉市房管局介绍，该局信息中心登记的房屋信息仅包括中心城区和两个开发区及部分郊区，大部分郊区以及武汉市外的住房只能到房屋所在地查询。

　　由于银行无法查询购房人现有住房状况，绝大多数银行依然参照银行征信系统历史记录为准。部分银行表示，房贷数量大，逐一派人到房管局核实费时费力。现只能由购房人自己到房管局申请开具住房情况证明。

　　一家股份制银行个贷部人士介绍，一旦借款人诚信保证不实，将会记作不良记录，“然而，目前靠这种约束考验银行、房管部门以及购房者各方的诚信度并非没有漏洞。”

　　判断难：银行与房管数据打架

　　 日前，武汉市居民王女士说，自己原贷款购房自住，现已卖掉准备再买一套大房子改善居住条件。如果按房管局信息，其拥有房屋数为零。但按认定标准的政策，如果在银行系统中查到她曾贷款买过住房，再申请买房依然算第二套住房。

　　按照《通知》的要求，如果购房者在外地没有贷款买过房，本地房产部门记录中也无法显示，实际上依然可享受首套房待遇，关键看购房者出具的诚信保证的“诚信程度”。

　　招商银行武汉分行个人信贷部总经理陈薇表示，由于银行与房管统计口径不一，一旦出现上述情况，到底是以谁为准，文件中并未说明，这给银行判断留下难题。

　　贷款难：3类人群遭“错杀”？

　　 业内人士表示，尽管新标准对“二套”进行了认定，但仍有一些问题并未涉及，而已明确的标准中，存在一定的“错杀”嫌疑。

　　第一，目前一线城市每年拆迁房屋超过上千万平方米，曾利用贷款买房又被拆迁者不在少数，而按认定标准，拆迁后再购房却仍要被认定购第2套房。

　　第二，年满60岁的老人无法获批房贷，老年人房屋被拆或卖房后，只能以子女名义贷款买房，若子女一旦曾贷过款，也难以享受购首套房的优惠。

　　第三，因原房屋陈旧等改善性需求购房者，同样面临加重首付和贷款利率。

　　毋庸置疑，新标准的出台对于中小投资者的心理威慑力会非常大，但是需要注意的是目前住房联网制度还不完善，曾经使用贷款购买的房产可以从银行征信系统查询，但是难以确定家庭名下的未贷款房产。二套房认定标准确定之后的作用究竟有多大，还要看相关监督与核实手段是否能进一步完善。

　　房价拐点将加速出现

　　接下来，房地产市场降温的速度将加快，而且内涵也将发生变化。房企终究拗不过大势，降价已成必然。所谓大势，集中体现在三点。首先，此番细则如此严厉，再联想到近期国税总局居然一周内对土地增值税连发两道“清查令”，可知短期内房地产调控不可能松懈，至少在一线城市房价合理下调之前是如此。其次，市场在调整的时候有自己的规律，量变早于价变，成交量大跌后，价格必将下跌，现在看来，二套房贷细则将加快这一进程。再次，开发商对后市的预期也将变得更加谨慎或者说悲观，加之资金面正由宽松渐趋紧张，开发商必然加入降价促销的行列，房价拐点将加速出现。