??刚刚在沪落幕的易居论坛以“2018年中国房地产形势与住房租赁市场”为主题,与会的研究机构、开发企业及地产界人士围绕楼市发展趋势、租赁市场演变、房企战略调整等话题展开深入研讨,认为中国楼市即将开启租赁市场万亿掘金时代。

??华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳在主旨发言中指出,当前房地产市场存在着民众对美好居住生活的需要与不平衡不充分供给之间的矛盾。未来在总量发展的基础上,应积极关注此类不平衡、不充分的现象,在供给侧结构性改革、房地产市场差别化调控等大背景下积极做好策略调整。

??租赁市场开启万亿掘金时代

??论坛期间,上海易居房地产研究院发布了《中国住房租赁市场发展研究报告》、《中国住房租赁企业发展研究报告》,回顾中国住房制度改革先后经历了由低租金的实物分配到货币化购买商品化、再到租购并举的发展过程,租赁市场也逐渐向充分、平衡的方向演变。基于不同阶段的租赁市场发展,政府的租赁政策呈现出有针对性的不同特征。

??报告预测未来十年中国租赁市场发展空间巨大:到2027年,全国城镇租房面积达53.7亿平方米,相较2017年增长了59%。这得益于两个因素的变动:有租房需求人口的规模增长、人均租房面积的不断提高。

??类似的增长特征也将体现在供应端和租金端上,预计2027年全国城镇租赁房源总面积为66.2亿平方米,比2017年增长60%;届时的租赁市场租金收入高达人民币(下同)3.9万亿元,比2017年增长了138%。

??该系列报告对住房租赁市场给予了“黄金十年,万亿掘金”的判断。预计“自持物业+资产管理”行业将产生高估值企业。该类企业2027年市场占有率有望达到2.5%,持有租赁住房超100万间,年租金收入约300亿元。若按“自持+运营”模式PS为10估值,未来该估值将达近3000亿元,相当于再造一个碧桂园、恒 大或万科。

??明年楼市回归理性防止大落

??据上海易居房地产研究院发布的《2017-2018年全国房地产市场研究报告》,2017年楼市的三大特征为:再创新高,库存出清;市场轮动,冷热不均;政策升级,房企难受。2018年楼市总体基调是:回归理性,防止大落。

??上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,明年中国房地产政策将在供给端,结合住房体制改革思路,会在住房租赁、公租房、共有产权房、棚改等方面继续发力。在需求端,购房需求政策将继续偏紧;若是市场交易继续下滑,尤其是很多新增供应项目去库存的压力增大,也不排除部分城市会有购房政策松动的可能。在价格端,政府稳定房价的决心坚定,仍有各种管控的做法;若是部分城市房价上涨过快,会有管控政策出现。

??报告对明年中国楼市的相关指标作出了预测:供应指标方面,全国开发企业土地购置面积增幅在3%左右;房屋新开工面积全年同比下降约2%;房地产开发投 资保持4%小幅增长;80个城市库存缓慢上升,去化周期拉长。需求指标方面,商品房销售面积呈现小幅回落,同比将下跌7%,在持续3年增长后再次下滑。价格指标方面,房企土地平均购置价格增幅有所回落,全年增长约10%;商品房成交均价继续上涨,全年涨幅3%上下;5月前后,房价指数环比增幅将由正转负,出现短周期性质的下跌拐点。