记者由新闻发布会获悉，为解决住宅小区新老物业更替存在的问题，日前，潍坊市住房和城乡建设局制定新出台了《潍坊市物业服务企业退出项目管理办法》。

　　据了解，潍坊全市目前共有物业服务企业760余家，从业人员6.1万人，管理各类物业项目2400余个，综合发展水平位居全省前三位。但随着经济社会的发展，住宅小区管理中日益爆发出一些突出问题，如物业公司擅自退出、业主委员会恶意炒掉物业公司等。

　　解聘物业公司须谨慎 不能由业主委员会说了算

　　据了解，业主随意解聘物业公司的住宅小区，大多数不仅没有达到预期目的，反而使管理更加恶化，导致房屋大幅贬值。这与业主不能理性对待物业管理存在的问题，过度维权有关。《退出办法》规定，物业服务企业退出项目应当本着维护社会稳定、保障居民基本生活秩序、依法有序、平稳过渡的原则进行。业主大会、业主委员会应当从保持项目管理的连续性和长远利益出发，依法有序做出解聘、选聘物业服务企业的决定，慎用辞退权，以维护社会的稳定和业主的正常生活秩序。可见，当小区物业管理存在问题时，应理性对待，首先与物业公司协商整改办法，解聘物业公司属下下之策。

　　记者从街办、社区了解到，经常有一些“热心业主”来咨询成立业主委员的问题，并忙前忙后的做各种筹备工作。他们常常会描绘业委会成立后的“宏伟蓝图”：“我们业委会成立后，第一件事先把这个物业公司赶走，让某某物业公司来管，把小区打造成全市一流的小区”。这样的业主显然对业委会的认识不到位，他们当选业委会成员后的结果可想而知。根据《山东省物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，只能按照业主大会的授权开展活动。《退出办法》规定，解聘、选聘物业公司须占建筑物总面积1/2且总人数1/2的业主同意，而不是业主委员会同意就行。

　　业主委员会工作不善要担责

　　《退出办法》规定，业主委员会委员为“赶走”物业公司，未能从物业管理区域和谐稳定及长期利益出发，煽动业主不交物业服务费，带领业主聚众闹事，导致物业管理区域管理恶化，损害业主合法权益，造成不良社会影响的，由社区居委会监督指导业主大会或业主委员会终止其委员资格，并追究相应法律责任。

　　解除合同要提前告知并承担违约责任

　　《退出办法》规定，主动解除合同的一方应提前60日告知对方，并承担相应违约责任。原物业服务企业应当在合同终止之日前１个月，在物业区域内公布共有部分收益的收支情况。原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会（开发建设单位）、新物业服务企业移交规定的资料和财物。

　　解决物业服务项目退出要用好法律武器

　　物业服务项目退出过程中，经常因对有关问题达不成协议，造成业主拒交物业服务费、物业公司带走财物、人身伤害、财物损坏等问题，对于这些问题，当事人应通过司法途径解决。

　　不交物业费影响个人信用

　　随着个人信用体系建设的不断完善，不交物业费业主的生活可能会受到制约，比如无法购买飞机票，乘高铁不能坐特等舱和一等舱，宾馆酒店限制消费等等。前段时间，南昌市就有一业主，因未交物业费，购买飞机票时被拒。我市也积极推进个人信用体系建设，《退出办法》规定，不能按规定履行义务，拖欠、拒交物业服务费，属侵犯全体业主公共权益的行为；其违法违规行为经生效判决或仲裁裁决确认的，应记入个人信用档案。