自今年3月份以来，为了贯彻落实 “房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神，各地纷纷出台房地产调控新政，限购不断加码，限贷不断升级，各地成交量都有了一定程度下滑，房价上涨幅度也在不断收窄，那么，中国楼市有望进入新时代吗？

　　根据北京市统计局公布的数据，今年1—4月全市住宅销售面积为181.1万平方米，同比增速下降21.3%。据中原地产统计，北京5月1日至30日的二手房住宅签约量和成交面积较4月份分别下滑39.4%和37.3%，是近27个月的最低值。广州5月1日至29日的一手住宅仅成交6326套，是2011年调控以来的第二个史上低位。

　　来自国家统计局的数据也显示，4月份70个大中城市中有30个城市新建商品住宅价格同比涨幅比上月回落，比3月份增加6个城市；有23个城市新建商品住宅价格环比涨幅比上月回落，比3月份增加13个。

　　笔者认为各地因城施策、分类调控的政策效果正在发挥作用。未来楼市有望进入新时代，人们的购房行为会越来越理性，房价波动幅度也会越来越小。

　　各地近日连续出台的房地产调控政策的目的，就是去楼市的投资属性，让房子回归居住功能，通过供求双向调节，平抑房价波动。因为房价涨的太快，就会使房子投资有盈利空间，进而促使人们去炒房。而房价是由供求关系决定的，供不应求房价上涨，供过于求则房价下降，只有供求平衡时，房价才稳定下来。所以，各地通过供求双向调节来出台一系列房地产调控政策是正确的选择。

　　以北京为例，自今年3月17日以来，北京市已接连出台了十几项楼市调控政策。北京连续出台的调控政策也成为全国房地产调控政策的风向标。这些政策看似零零散散，实际上一系列新政都贯串了一条主线，调供求、稳预期、平抑房价。

　　首先，一系列新政出台的目的之一就是更好的保护刚需，减少住房的投机投资需求。运用的政策手段就是限购加码、限贷升级。不仅商住房限购、平房限购，连法拍房也纳入了限购范围。原来外地人口需纳税5年才能购买一套住房，现在需要连续纳税60个月以上。为了打击利用金融杠杆炒房，贷款最长期限由过去的30年降至25年。房屋贷款实行既认房又认贷，即使无房，只要有贷款记录，也执行二套房信贷政策。二套房的贷款政策，可以说是史上最严的信贷政策，普通商品住房首付款需要6成，只能贷款4成；非普通商品房贷款，需要首付8成，只贷两成。商住房则不再发放贷款。离婚一年以内的房贷申请人，也执行二套房信贷政策。

　　其次，供给侧发力，不断增加住房供给。一方面，北京今年的住宅用地供应由原来的610公顷调整为1200公顷。因为土地是房屋供应的闸门，通过增加住房土地供应，才能达到增加住房供应的目的，以缓解住房供求矛盾。未来的“十三五”期间北京市每年要供应30万套新建商品房，远远高于原来的商品房供应数量。其中，在商品住房供应中，自住型商品住房、中小套型商品住房约占70%；新建住房中租房类约占三成。开发商在拿地环节就约定住房自持的比例，鼓励机构租赁。这意味着不仅住房供应量在增加，而且住房供应结构也在变化。对于老百姓而言，如果只满足自住的需求，高房价下实际上租房更划算。租购并举的住房制度的建立，一定会减少购买住房的需求，为平抑房价做出应有的贡献。

　　再次，连续出台新政的目的在于稳定市场预期。市场预期对房价有助涨助跌的作用，连续出台新政的目的在于告诉大家，政府稳定楼市、平抑房价的决心是很大的，未来通过一系列政策的调控，住房供求会实现平衡，房价会稳定下来，从而降低人们对房价上涨的预期，从而减少住房的投机投资行为。

　　另外，政府加大了房地产市场整顿的力度，约谈北京十大中介机构，明确禁止中介机构参与炒房。严禁房地产经纪从业人员一年内买入卖出同一套房屋。要求商品房经营者要在住房建设主管部门规定的时间内一次性公开全部销售房源，严格按照申报价格明码标价对外销售。通过市场整顿，人们的市场预期确实在发生改变，投机者已经止步不前，成交量明显下降。

　　展望未来，我国目前的城市化率为57.35%，仍然处于城市化的快速发展阶段。由于城乡收入差别等原因，农村的富裕劳动力还在不断释放出来进城务工，城镇人口还在不断增加。按照过去我国的城市化率保守估算，到我国城市化完成时，还需要二三十年的路要走。

　　房地产是城镇居民生活生产的重要载体，城镇化的实现仍然离不开房地产。但房子是用来住的，不是用来炒的，各城市一定要因城施策，因地制宜，制定一系列的调控政策，从供求双向调节入手，从源头上做好城市规划、房地产规划，盖有人住的房子；大力发展租赁市场，鼓励机构租赁，建立购租并举的住房制度，让有稳定的租赁关系的承租者同户籍人口一样享受到教育、医疗等的公共服务。

　　伴随着我国城镇居民住房问题的解决，宜居宜业的新生活的实现，中国楼市一定会进入一个平稳发展阶段。（首都经济贸易大学教授，北京市房地产法学会副会长兼秘书长）