在房地产市场的全年销售中，有几个月份的表现相对更好。比如5月、9月和10月，这些月份由于节点较多，人们的消费意愿也更高，所以房地产市场会给这些月份冠以“红五月”和“金九银十”的头衔，以彰显其重要性。

而在刚刚过去的5月，东莞楼市成交较为平淡，是7年以来最平淡的“红五月”。不过和“4·10”楼市新政推出的首月相比，5月东莞楼市的供应量已有所回升，但成交依旧低迷。

据记者了解，在限购以后东莞的外地购房需求受限，本地客源成为了开发商的争夺对象。为了能够在观望氛围浓重的市场环境中抢得先机，有部分开发商已经下调了备案价格。此外，不限购的商业公寓成为近几个月以来最受欢迎的非住宅物业之一。

成交量持续走低的背后，是楼市库存量的回升。

东莞楼市新政后，市场观望情绪浓厚，实际成交量持续下行，5月住宅库存量快速走高。据东莞中原研究部数据监测，5月份东莞全市住宅库存面积约437.07万平方米（合计36922套），按面积环比上升10.44%，同比上升30.83%，消化周期迅速拉长一个月，供过于求格局逐渐显现。

从物业分类来看，5月底洋房、公寓和别墅的库存量分别为285.49万平方米、52.55万平方米、99.03万平方米，消化周期分别为6.3个月、8.0个月、12.5个月。

受限购限贷影响，洋房和别墅成交整体持续低迷，消化周期不断拉长。尽管商业公寓不受新政影响，成交依然保持不错的热度，但由于公寓新增放量较大，供应节奏快于消化速度，库存快速走高，消化周期也随之拉长了1.2个月，但仍然保持在历史低位水平。

由于大部分深圳客失去在莞购房资格，目前许多项目拓客策略回归本土，已有较多项目开始跨区域深挖客户，随着后市供应逐渐放量，跨区域抢客战将更为激烈。

同时，近两个月深圳新房成交量有所上涨，势头走好，反映深圳客逐渐回流深圳市场，且东莞二手房以及惠州市场分流作用也比较大，东莞新房市场压力较大。

“如今银根逐渐缩紧，资金回笼压力进一步加剧，建议开发商们合理定价或适度让利尽快跑量，资金回笼宜早不宜迟。”东莞中原研究部相关负责人说。

6月实际成交量或将上升

记者通过走访多个楼盘发现，自4月下旬开始，许多项目尤其新盘都在紧锣密鼓地蓄客，本来预计5月入市的部分项目考虑客户储备量未及预期、工程进度慢等因素已延迟至6月开盘，6月又是房企们年中业绩冲刺关头，预计推新的项目会比较多，尤其品牌房企旗下的项目很有可能持续加推。

据东莞中原研究部监测数据不完全统计显示，分别有新鸿基·珑汇、万科中天城市花园、南部湾万科城、保利锦城等20来个项目开盘或加推，新增供应活跃放量，有可能是新政后首波热潮。

业内人士分析，5月传统旺季遇冷，许多项目认购成交依然较弱，又从端午节假期楼市人气回升明显乏力看出市场观望情绪浓郁，预计限购下6月客户观望依然较浓，市场成交受阻。

由于6月许多房企积极推新冲刺年中业绩，新品供应大幅放量有助于刺激刚需客加快入市，激活市场成交，预计6月实际成交量会有所上升。至于回升幅度大小，开发商合理定价仍是关键。

价格方面，由于内外有效需求不足，市场持续低迷，价格下行压力较大。部分开发商迫于资金回笼压力，可能会在价格上稍作下调，接下来市场价格或松动，降价促销现象或逐渐增多。