最近，楼市限购令频发。昨晚，济南限购令又升级了，本地户籍限购两套房，外地限购一套，就在前两天武汉郑州，也是迎来10月份的调控之后的第三次加码，限购加限贷下的楼市基本上进入寒冬，未来一段时间，恐怕这种调控力度将不断加大，而目的仍然是打击成交量，打掉流动性。

通常从楼市的调控周期看，一般都是18-24个月，也就是一年半到两年的时间。这次出手之密集，出手力度之狠是前所未见的。而且自打经济工作会议表态之后，各地纷纷响应，相比因城施策，城市负责制已经落实在了地方领导的KPI上，未来分类调控将是主流，重点城市估计十有八九还会在限购和限贷上继续加码！直到把成交量降到1成位置。我们之前说过，维持一个市场稳定的方式就是限制交易，而现在的楼市很明显已经过度金融化了，而对于一个过度金融化的市场来说，降低资金杠杆，提高准入门槛，减少市场参与者人数，是一个非常有效的手段。未来的一段时间，楼市会跟新三板一样，有价无市。看着手上的市值很多，但只要往外卖，就会发现几乎没人接盘。比如去年某三板股票价格100多，当天抛出50万，股价竟然瞬间跌破了1元钱。这样的流动性让新三板就是一个镜中花水中月，看似身价过亿，但却没什么卵用。

当然，既然是市场经济，总限制交易也不是个事，非常时期非常手段，如果再不奏效，估计2套房弄不好就要全款了。而在这18-24个月之内，其实就为我们所说的房地产调控的长效机制，预留了改革时间窗口。昨天住建部的会上，住建部用了一个词叫做千方百计抓好房地产调控，可见这又是一个死命令。明年将大力支持居民自住房需求，什么是自住房，也就是一套的需求，你买房住可以，你说你再有闲钱想多备一套，对不起金融不允许。而目前全国的自有住房率已经超过了9成，比新加坡还高。换句话说没房的人只有1成左右，未来我们的住房金融仅仅支持者1成人的购房行为。这就让市场的参与人数，瞬间降低了大半。

另外，住建部再次强调，加快推动住房租赁市场立法，推进机构化、规模化租赁企业发展，看来要在租房领域进行积极的探索。未来可能大量的机构出租房会出现，针对大家被房东压榨，经常被房东涨租，被房东赶出这些租房中的痛苦，机构出租房将会明显改善，机构肯定倾向于3年以上的长租客，而对于租客来说，这样的长租房，更加稳定了生活，增强了归属感。甚至在大家十分痛苦的户口以及子女教育的问题上，机构出租房也能够解决。房东不会配合你去办户口和居住证，但如果有机构参与，这些证明文件也将有了出处。所以，目前中国的房地产市场，正在发生变化，就像15年前没人理解房子还得自己买一样，现在也不会有人相信，随着租房市场逐渐发展壮大以及规范，未来中国的自有住房率会下降，中国最终会像美国和德国一样，3-4成人选择一生租房居住。

长效机制当然还包括税费改革，不光是我们说的房产税也叫物业税，是你持有房产就要交的税，还包括交易环节的各种税费，以及空置税等等，既然我们明确了房子是用来住的，不是用来炒的。那么我相信在交易环节课以重税，也就有了政策依据。最先退出的长效机制，在税制上的改革，很可能就是交易税继续提高，让买卖交易的成本进一步上升。至于税费能不能转嫁？现在是肯定可以的，因为是一个卖方市场，现在需求大于供给。但随着改革的不断深化，限购限贷的不断打压，当房地产的投资属性见底的时候，这个市场预期会翻转，其实从使用价值来看，房地产已经是供给大于需求，所以未来变成一个买方市场并非没有可能。而买方市场上，卖家是无法向买家转移成本的。其实现在的租房市场，就已经是买方市场，供给远大于需求，所以房价天天涨，但房租基本涨不动，你只要敢涨房租，他就不租了。你的房子一空几个月，损失比没涨租大多了。所以再度强调，租房市场是由收入决定的，房价的税费是无法向租客转嫁的，那么既然租房够住了，但从房子的供给和需求来看，房地产也已经是个供给大于需求的市场，之所以现在还是需求大于供给，说白了还是有人炒而已，打掉了炒房的，房子自然也就足够了。

所以综合判断，18个月内，房地产会越来越冷，成交量会越来越低。直至几乎无人成交。而在这期间，主要看长效机制的推出速度，一个是税制改革，一个是租房市场建设，如果一年之内，有明确的时间表，那么毫无疑问2016年将是中国楼市的大顶。而对于很多人来说，已经站在了大顶之上，现在想逃顶，为时已晚。