国际旅游地产主题研讨会暨第七届全国产权酒店合作论坛于11月20日在三亚举行，再聚深具名望的行业专家、实战经验丰富的同业精英和在该领域内成功投资、成绩卓然的业界领袖，以 “创新·联盟·共赢” 为主题举行峰会。 论坛将帮助参会嘉宾更新行业知识，增加行业经验，扩大行业资源，推动地产业，旅游业，酒店业的联合发展，实现政府、开发商、经营者、小业主、度假消费者五赢之局面！

开元集团董事长

　　【陈妙林】：尊敬的各位同行，尊敬的各位专家、各位领导下午好！非常有幸参加产权酒店合作发展论坛，关于产权酒店的发展论坛我虽然对产权酒店的研究以前也跟踪了将近十年，但是正向今天早上我们张广瑞老师所说的一样，中国的产权酒店发展还是会遇到很多困难，这些困难主要是在哪里？我总结了一下，第一就是中国的信用问题，中国现在缺少信仰和信誉，这两大问题信誉跟信仰的缺失是我们产权酒店的特别是实权酒店很难发展。
第二，没有一定实力和品牌的公司来做这种实权酒店的研究，因此一些社会上的不良想象侵入了我们这个行业，使我们对这两种发展模式受到了一定阻碍。今天因为发言的主题不是产权酒店问题，大会让我介绍一下开元的发展的模式，介绍我们发展模式之前，我先把我们开元旅业大致情况向大家做一个汇报，我们开元旅业集团到现在已经有23年的历史，我们到现在为止我们主要产业就是旅游饭店业，旅游饭店业是我们主导产业，房地产业我们的支柱产业，但是房地产产业在03年就超过了它的营业收入和利润超过了我们酒店业，但是我们仍然把酒店业旅游饭店业作为我们主导产业来做。其他我们有一个新兴培育产业，跟房地产产业和酒店产业，就是新兴的材料产业，我们去年实现产值42个亿，我们总资产达到113亿，我们列为中国民企五百强323位，中国酒店业排名刚刚五月份公布的我们位居酒店业排名第五位，2009年世界旅游组织饭店业排名我们83位，我们目前拥有和管理的酒店63家，其中我们自有的酒店26家，这是我们企业大致情况。第二，我们开元旅业的发展情况，我们开元发展已经有23年的历史，我们第一家酒店是1988年开始做第一家酒店，到2000年12年历史我们只做五家酒店，而且五家酒店规模比较小，两星到三星的。总资产我们2000年的时候总资产只有5.2亿，营业收入只有2.6亿，我们2000年开始做房产，我们房产怎么做为什么要做房产，我们做12年酒店我们觉得酒店做的太辛苦了，12年做五家小酒店，营业收入只有2.6亿营业收入，我们酒店27亿的营业收入今年会达到，十年以前我们只有2.6亿收入，我们觉得做酒店太辛苦了，我们选择另一个行业，能够快速支持我们酒店业发展的这样一个行业，我们选来选去选择了房产业，2000年我们开始做房产，2000年进去以后也是抓住很好的机遇，因为那个时候我们国家就提出要扩大城市化当做中国支柱产业来做。所以我们房地产产业对支持非常大，我们大力发展房产业，首先我们开创了全国的酒店加住宅房产的理念，我们提出来五星级酒店，五星级家的理念这样来发展我们旅游房产业，大家知道五星级旁边拥有一片五星级的住宅的话那么你的附加值就会大大的提高，同时也能借助我们酒店业发展的品牌，我们刚才讲的，我们以前只有做两三星，最多只有一家四星酒店，五家酒店当中。

　　2000年开始我们塑造我们的品牌，我们开始做五星级的酒店，五星级酒店大家也知道，现在跟政府比较难谈，原来拿这个概念忽悠政府比较容易的，我给你建一个酒店，你给我一个土地我开发一部分房产，把房产卖了酒店留下来了，然后酒店经营，酒店前三年，大家知道做酒店前三年往往都是亏损的，亏损往房地产这里放，房地产放了以后很多税收可以免除税收，大家知道中国的房产税收是世界最高的税收，不管营业税、所得税、房产的契税还有土地增值税，土地增值税是04年国家提出要加买土地增值税，那个时候1%，现在要1%到5%，假如我增值越少我交就越少，我们基本计算一下，我们房地产一个亿六千万交给国家，四千万留给自己，前三年我们把酒店的亏损我们一般往往做五星级酒店，一个酒店五六亿投资，稍微控制不到就七个亿的投资，你在前三年经营期往往三年累计亏损会达到多少六千万左右，你六千万亏损贴补到房产当中我可以免除多少税，可以免除3800万的税收可以免掉，我们做这个概念应该全国做最早，现在很多房地产公司模仿着这种模式，这种模式多了以后，我们只做以后现在也难了，因为大家都会忽悠，所以我们考虑换一种思维，其他一种思维做我们旅游地产业。因此，我们那个时候做比较早比较成功的，我们主要的发展，我们十年当中我们建了十六家酒店，都是依赖着房产的发展而建设的，为我们奠定了基础。这个奠定不光是经济基础更重要的是品牌基础，到2007年我们开始现实品牌的特征，我们刚才讲这几年当中原来三四级饭店现在开始做五星级酒店，我们2007年才是品牌拓广，进入委托管理租赁管理高效发展阶段，我们刚才讲26家自营酒店，但是36家酒店是委托管理和租赁管理的。

　　我们2009年去年年末我们年营业收入达到42.3亿，创利税7.84亿，我们今年预计到2010年我们今年预计实现营业收入55亿，利税能够达到10个亿，这个大概一千万到二千万要交给国家的税收这是第二个我们今天要讲的开元旅业的发展。

　　第三，开元旅业我们经历几个三岔路口，第一个三岔路口是我们要不要多样化问题，我们怎么样实现多样化，我们考虑靠酒店发展来支撑房地产业，现金流虽然很大利润留不多，这样情况下我们选择做房产，那么如何做房产这又是一个讲究，我们怎么做？就是酒店加房产的概念，把酒店品牌移植到房产当中，利用酒店业向政府争取到优质土地资源，然后我们进行我们的扩张这是我们第一个三岔路口。第二，2003年的年末我们房产产值跟利润超过了酒店，就有一个问题，我们搞房产的我们兄弟们说了，我们陈总说你搞酒店搞十多年了，十四五年了，搞到现在我们房地产搞了三四年，我们一下子产值跟利润就超过了酒店业，是不是还要坚持把旅游酒店业当做主导产业做，我们2004年开展一次大讨论，讨论来、讨论区，我们几乎讨论三四个月，我们最后定下来，还是把酒店业当做我们主导产业来做，为什么？我们现在回过头来想一想，我们当时这个战略比较正确的，因为第一讨论的结果是这样的，第一我们做酒店业已经做十四五年，有一系列完整的制度，第二我们酒店业已经做出一个品牌出来，你房产业还没有品牌。第三，我们到2004年我们中国旅业饭店业我们排名前十位，房产业刚刚只能进入中国房产业一百强，你房产业没有一套完整制度，第四，酒店业兼顾国家宏观调控政策影响，上上下下起起伏伏，而你房地产没有经过国家调控的，中国房地产1998年开始做的，真正的房产业。1998年到2004年也就是五六年时间，所以房地产一定会受到国家宏观调控影响，到04年4月份果然给我们言中了，中国第一次房产业的调控，这个调控现在为止还没有结束，所以，我们现在从现在回想起来，由于我们做了酒店业，酒店好象是一个蓄水池在我们发展过程当中，这一轮宏观调控所有房地产产业都受到了发展的制约，因为银行贷款全部卡死，你有土地也贷不上款，而我们没有影响，我们可以利用酒店抵押，我们现在为止四家酒店没有抵押过，我可以用酒店抵押，抵押的钱可以支持房地产发展，当然我们房地产纯房产你支持他银行也干预，我们所有房产都带有一个酒店还有一部分房产，所以我们资本的通道完全是相通的，因此我们看我们中国房产业，今年到明年这一轮宏观调控中央动真格的，如果继续下去很多房产业受到资金链影响，我们不会因为我们有大量存量资产，酒店业很快我们商业房产，我们现在有26个商业房产我们没有卖过，我们还有四个完整的酒店没有贷款，我们按照储备来做。

　　我们今年经过国家发改委的批准，给我们发五个亿企业债券，浙江省发债券我们是第二家民营企业，原来债券发给政府和城投公司，今年开始我们又抓住一个机会，这五个亿的债券，五个亿我拿到这五个亿可以调动15个亿资金，我进来以后我不用用任何资产做抵押，我拿到五个亿，五个亿投下去又可以得到新的银行贷款，我们在明年我们打算现在已经做上市的准备，我们上市准备好几年选择不出一条路，我们酒店资产很大现金流少，我们今年酒店业利润只有1.5亿的纯利润，但是我们的现金流将近五个多亿现金流，我们华天投资公司同志也在，华天是我们学习榜样，现金流很多，如果一个酒店五个亿建一个酒店我们20年平均下来说，2500万折旧费，我们一年折旧就有3.8亿，这个可以全部用来发展，再加上1.5亿纯利润，我们将近5.5亿实际上可用资金，对于我们酒店业来说，我们房地产这一块我们两大产业分开算，我们今年房地产利润可能四个多亿的利润。酒店业的上市比较困难，我上次国家旅游局开会的时候，我提一个意见，对于中国旅游业发展要给予支持，这个支持要从体制、制度上有所改变，香港的计算方法对酒店业计算方法，就是按照纯现金流来计算市值，我们中国A股上市按照纯利润的酒店业。香港折旧可以折到三四十年，我们中国只有折旧二十年，如果不想上市的我当然快速折旧，如果上市我肯定折旧越慢越好，越满我的利润就越高，越高我的市值就越高，我们酒店业上市不太好，因为资产规模很大利润率不高，房产我们包到酒店里面去房产不支持，加上我们两大产业房产业已经超过了酒店业，利润也超过酒店业，主导产业你就不是，我们自己讲酒店是主导产业，证监会去批一看明白酒店业不是主导产业，所以我们转战南北最后转到外面上市，如果上市我们可能发展会更快一点。

　　第三个三岔路口，我们产值利润超过了酒店主导产业，我们最后讨论来讨论区还是定在酒店业，我们如何发展巩固主导产业的定位，我们要不要进行品牌扩张，我们07年基本上不搞委托管理，我们自己搞毫无疑问受到了资本品质的制约，07年我们想到如果这样下去，我们不久将来我们马上会跌出中国旅游酒店前十位，如果不去搞品牌发展肯定跌出前十位，我们07年开始我们搞委托管理，我们今年委托管理我们签约22家，07年开始比较难，我们没有准备，品牌度当时不是很好，现在品牌提高我们扩张速度很快，我们还有一种模式就是外资酒店，我们搞委托管理的发展直接面临着跟外资酒店的竞争，我们要避开外资酒店的竞争，第一我们选择二三线市场，我们不到一线市场，一线市场我们没有优势，我们到二三线市场。第二，老外不敢做的事情我们去做，我们搞租赁酒店发展，我们租赁酒店已经有9家了，租赁酒店什么好处？第一，好处比较明朗，我业主每年拿到租金收入我什么不用管，我们什么好处？我们好处就是管理不受业主干扰，第三我们认真去做增长部分利润很高。为什么中国CPI只有4，其实把很多因素切除在外，把所有生产指标剔出再外，房地产这块完全可以统计进去，房地产是生活用品可以统计进去，中国希望没有把房地产统计进去所以CPI不会很高，中央政府要求CPI降级，升高以后拿出去数字不好看老百姓提意见，所以把房地产这块东西拿出来，再加上中国统计口径有严重水分的，因此可以判定中国的今年通胀指数肯定不会小于四。

　　在这样的通胀情况下我们如果说租赁的酒店前两年亏损，第三年打平也就是三年以后肯定会赚钱，我们现在九家租赁的酒店，我们在07年08年搞几家酒店，每家酒店都是一千万以上，我们有一家酒店只有224个房间，去年纯利润1300多万，我们在绍兴租赁一家酒店380多个房间，去年前年大前年还是亏损的，为什么亏损因为我们投资1亿多，他租给我们进去设备投资包括装修，去年打平我们今年就会四百多万利润，我们测算每年利润超过一千万，所以租赁酒店老外不敢搞，中国国有企业管理公司也不敢搞，我们民营企业就敢搞而且收益很大，所以我们这块业务发展也比较快，因此我们继续保持我们要保持酒店主导产业地位，实行品牌的扩张。

　　第四，目前正在走在第四个岔路口，大家也知道原来我们从2000年开始我们用酒店加房产这种模式去发展得到政府的亲睐，政府给了很多优惠政策现在没有了，现在当然以市县城市希望比较落后的城市还是欢迎你的，但是你一般地区级城市，我们一般很少在县级城市发展，因此我们要改变，再加上很多做这种模式，大家做你就没有优势，我们现在又在搞一种新的发展模式，这种发展模式就是发展主题公园与度假区的模式，我们最近跟荷兰签订了一个合作协议，这个公司在欧洲发展已经有22家，它的主要模式就是大型全天后以水为中心的这样主题公园，再加上一个欢迎优美度假区，他在欧洲发展一个基本上一万亩土地左右，有两千亩土地搞开发，这两千亩土地开发一般五百亩到七百亩水上乐园开发，各种各样水上运动都在有四五个体育场室内空间当中完成，旁边这些配备的室内的滑雪场和室内溜冰场全天候的，跟华侨城差不多，像杭州、上海发展有一点困难，在室外这种游乐设施冬天冷的话比较难做，荷兰这种的模式全天候可以北方发展，任何一个成熟洗浴中心都是最大的，北方洗浴中心四五千平方的洗浴中心比比皆是，我们在吉林长春有一个酒店，长春酒店不怎么样，但是长春洗浴中心我认为全国之最的，最高洗浴中心都在长春，因此我们这个模式我们跟荷兰签下，我们首先在浙江做一个样板工程，我们选择在杭州的旁边，我们有一万亩土地，其中八千亩是租赁的营造环境，两千亩搞开发的，主题公园我们打算做四百多亩做主题公园，三百多亩做度假酒店，度假酒店规模达到三千个房间，要求是从五星级、四星级开始一直到小木屋都要有，这种就是产权式酒店发展模式，其他还有的土地，就是搞房地产，这种模式我们尝试了一下，我们跟浙江几个城市谈了一下得到广泛的欢迎，大家知道我们杭州房价最贵的，我们土地拿多少钱一亩，七百亩旅游用地是25万一亩，房地产用地45万一亩，你拿土地一万亩土地拿下来，其他八千亩土地全部租赁，租赁每年付租金用这种模式来做，我们今后这个主题公园做的模式就是主要发展产权式酒店和实权酒店。我们在海南也进行大规模开发，我们在海南的长江，在西线东线很热了现在拿不到，我们在西线拿了六千多亩地，最大酒店1200多个房间，我们第一酒店已经在建了，也是按照赖斯卡尔顿的饭店设计师，也是我们开元长期合作伙伴，他跟我们合作十多年了，最早给我们设计一个千岛湖的渡假村，他们帮我们设计三个酒店，两个高尔夫场以及一些度假房产度假公寓，这是我们走在第四个岔路口上。

　　因此我相信我们这种模式第一个项目做成应该全国得到快速发展，按照荷兰公司对中国市场已经做过十年调查和研究，他们要求在发达的省市要建两个以上的这种模式，他们这个模式在荷兰建六个，荷兰1500万人口一个小小土地建六个，在法国、比利时、英国、一共全部建22家，他们认为中国应该发展60个这种主题公园完全没有问题，当然我们首先要把这个模式做好。这种主题公园的投资当然比较大的，要50个亿投资以上，以后你想三千到三千五百房间，这个大型的主题公园投资比较大的，但是我们目前来说我们前几年不敢说，但是现在我们开元发展实力做这种项目完全没有问题。

　　第四发展产权酒店的好处，以及要迈过几个槛，我这里也想顺便跟大家讨论一下，发展产权酒店什么好处呢？最大好处就是资源的综合利用，我们产权酒店我们把酒店建好我卖给你你又回租给我，我来经营，我经营以后不管你自己住，而且空闲时间可以帮你卖出去，卖出去你还可以得到一些回报。第二，中国的现在的通货膨胀为什么这么高？其实很简单的例子就是钱太多，你想想我们中国最近的十年或者追溯到20年，我们每年GDP9.6，平均20年每年GDP发展是9.6，但是人民币印刷的量多少18%的发展，钱多了通货肯定膨胀，你的东西肯定不值钱了，任志强前一段时间到我们杭州萧山区做了一个报告，我认为他讲的很有说服力，他就讲到一个问题，中国为什么通货膨胀，通货膨胀实际上政府行为，不是我们开发商问题，中国为什么房地产升值特别快呢？没有地方投资，投资股市这两天股市又大幅下降，老百姓钱不敢往里投，中国股市是一个赌场看不到东西，房地产至少实实在在看到房子，看到房产证，中国我说实权酒店为什么不能发展，因为看不到房产证，产权酒店为什么比实权酒店好一点，能够看到房产证，中国人非常讲实际的东西，因为这样没有信仰的社会，没有信誉的社会前提下我能够看到一个东西就可以了，房子在那里我肉眼能够看到，这样实权酒店没有办法做，产权酒店就好一点，我们浙江出现了几个问题产权酒店上，千岛湖、凤凰岛 (论坛 新闻)就出现了一个问题，八年以前凤凰岛一个台湾人开发的，开发之后他跟政府说卖，我当时跟千岛湖当时是一个县，我跟县长说，我说千万不能给他卖，台湾人一走了知你找也找不到，最后卖以后追究你政府责任，政府现在不怕我们这种开发商不怕老板，中国政府怕老百姓，老百姓到门口坐头都大，他说这是他的事情我们不管，所以没有实力公司做产权房产是非常麻烦的问题，八年以前让他的房子卖了，过了十年这个开发商拿钱以后滥投资，滥投资钱拿不回来就回台湾去了，中国警察不能台湾抓他，然后买房子的人，当时买的都很便宜，我说根本不可能这样回报率，20万一个房间，而且每年给住22天，每年给10%回报，也就是两万块钱的回报再给他22天免费住宿，做酒店哪有这样暴利，有5%到6%净利润已经很好很好了，他这样下去结果走了，结果240业主找到政府，政府重新划钱收回来，当时开发商得到六千多万，政府收回来的时候花了1.5亿，卖土地卖多少钱这个土地卖1200万，你说政府倒霉不倒霉，没有信誉的公司不能做的产权酒店，所以今后也是值得研究问题，今后做产权酒店政府要控制有品牌的公司有实力的公司去做。

　　我们在杭州萧山区有一个国际酒店四万多平方，四百多套房，几年以前资金周转不了把房间卖了，35万一个房间卖了，我说不能让他卖，房产证不能让他领领了肯定麻烦，现在很多业主找到政府，大概170个业主找到政府，政府怎么办又是一个很难办问题，这个问题法院检察院加入了，但是要解决很难，这个一百多个人说实话政府不给优惠政策他天天找你，让你办公没有办法办，所以这个就是我刚才讲的，我们产权酒店发展好处一个就是投资能够找出路，现在房产不能投了，杭州、上海、北京一户人家只能买一套新房不能买第二套，这个办法首先是完全不对的我认为，你房产也不能投，前一段时间为什么股市上涨现在股市暴跌，房产不能投资金投股市去，股市对这种庄家一忽悠以后现在股市又下来了，当然跟经济因素也有，现在股市下来庄家肯定根据国际因素或者客观因素来操控整个股市，股市不能投了，房产也不能投这种钱干什么去？炒大米，接下去中国国家指数肯定上涨，炒大米、炒绿豆、洋葱什么都炒，把生活用品炒上去，导致乐观整个希望通货膨胀的提高，所以投资要给他找出路，现在的问题中国钱现在有68万亿的银行存款，中国有68万亿的银行存款，也就是68万亿流动性，流动性怎么样得到有效控制这是政府要解决的问题，我们经常讲老虎一出门子经常咬人，中国通货膨胀到两位数时非常危险，产权酒店一个投资人可以有回报再一个充分的利用，产权式酒店政府每次调控变化都制约了我们产权式酒店，我们在浙江产权式酒店很难做，我们在海南今年上半年产权酒店不好做，现在海南也控制了，你造酒店不给你一个一个房间卖，原来海南的房间包括整个酒店都会卖掉了，但是现在海南能不能卖？海南也不能卖了，杭州上海早就不让卖了，接下去海南不好卖就制约了产权酒店的发展。

　　第二，产权酒店失败的企业都给市场信誉造成了很严重的制约，我刚才讲不讲信誉的房产，或者没有实力房产公司没有实力企业做产权酒店发展都给产权酒店市场带来了制约。第三，税收的槛，中国发展产权式酒店，我们为什么没有一直做产权酒店，因为税收的问题，现在我们企业的老板，企业法人最怕什么，我们其他饭店其他错误没有关系就怕税收错误，我们现在还有什么，我只要不杀人不放火，你贪污我也不存在贪污，我自己东西贪污一点有什么关系，要坐牢的唯一就是税收，为什么产权酒店税收非常危险，现在为什么很多产权酒店津津有味，哪一天政府给你顶真的话你非常麻烦的，比如把这个房间卖掉要交多少税我们先算一算，首先5.5的营业税，一个房间卖一百万，那么6.2要交营业税跟两金，第二个税收5.5%所得税要交，第三房地产的土地增值税，土地增值税要交多少原来我们一开始从04年开始实行土地增值税的时候一开始代征，代征交1%按照营业收入，现在按照营业收入要交3%到5%，如果交3，一百万一个房间你这样一算下来你就十多万交要了，你还有成本算60%成本，剩下还有30%，还要交什么呢？你把房子卖给了业主，卖给业主以后业主回住回来要交租赁税，租赁税是按照多少呢？租赁产生营业收入的17%要交的，交给我了以后我把他销售出去，我把他经营，我们不是要交经营营业税，一个房间我每年如果有50万的收入的话，我又要交6.2%，当我有利润的时候，我首先有利润可以返回它，利润还要交25.5%所得税，我分给他业主要交20%的个人调节税，我给他算住宿率能够达到50%，这种房间如果能够达到50%非常不错的，但是算下来你的回报率只有2到3%这样的回报率，你的利息要多少，现在5点几，所以业绩一不好一分钱拿不到。

　　现在为什么海南产权酒店很多人再搞，我可以说不能说100%，80%都是逃税，如果哪一天政府顶真查一查全部可以拿下，我感觉到很危险，所以我们不敢做这个东西，为了这个事情我前年向浙江省因为我是省人大代表，我向浙江省一个提案，我先写产权式酒店的好处，然后要发展产权式酒店支持旅游业的发展，但是碰到了这个槛，税收这个槛政府对税收问题进行研究，最后省财政厅给我一个答复，他说权限不在我们这里你最好到财政部反映，今年两会召开了，我想我们浙江的人大代表向财政部反映一下，我们国家旅游局领导来浙江做调研我也提这个问题，我们局长说提非常有道理，但是涉及到税收问题是一个很难很难问题，所以中国税收这个槛严重的制约产权酒店的发展，我不知道今天在座的肯定有人在做产权酒店，但是提醒一句，如果你要自己的帐务好好清一下，如果不清哪一天你进去都不知道。所以目前做产权酒店我的营业收入不入帐我把一部分50%先撤掉，50%做营业收入严格来讲也是偷逃税，因此中国发展产权式酒店，我认为起码要过好三个关，因为时间有限我在这里谈一点体会跟大家分享，如果也错误地方请大家批评指正。谢谢大家！