□开设一个地产中介的网点门槛非常低。只要租个门面，买几张桌子，雇上几个人，挂上个牌子基本上就可以开张了。

　　□一些中介机构没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目。还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”机构。

　　□目前清远地产中介没有成立行业协会，也没有具体的规章制度，建设部下发的管理条例都是粗线条，操作性还有待改善。

　　□据一份调查数据显示，77.9%的人遭遇过“黑中介”；75%的人表示，购买二手房或租房不愿意找中介，不到万不得已，坚决不找；35.48%的人希望购买二手房过程中，中介机构可以明确房产中介服务收费定价项目和标准。

　　从上世纪90年代起，房产中介随着城市住房制度改革而应运产生。发展到今天，房产中介机构在城市中已是随处可见。房地产中介行业在高速发展的同时，也产生了诸多问题。本报上期揭开了无良中介画皮的“六宗罪”，本期调查我们将探源二手中介乱象产生的原因。

　　记者深入调查发现，当前房屋中介存在的主要问题有三点：一是证照不齐全，备案不及时；二是业务不规范，服务水平低，口头协议多，文字承诺少，业务记载混乱、业务账目不健全；三是诚信意识淡薄，违法违规经营，存在着发布虚假房产广告和房产信息、骗取中介费、违规挪用客户资金、隐瞒欺诈等侵害消费者权益的行为。

　　●南方日报记者黄剑琴赵强

　　策划/统筹达海军

　　【门槛过低】挂个牌子就能开张

　　投资一家房产中介公司的准入门槛不高，没有高学历要求，也不需要丰富的从业背景，更不需要具备雄厚的资本。以致于主体资格不合法，无照经营和未经登记核查擅自从事中介业务的现象时有发生。

　　据清远新城某二手中介公司负责人透露，清远市区大约有300多家地产中介门店，由于入行门槛较低，良莠不齐。一个地产中介开设一个网点与分支机构门槛非常低，只要租个门面，买几张桌子，雇上几个人，挂上个牌子基本上就可以开张了。少数房地产中介机构在未申领取得营业执照的情况下，擅自开展业务，地产中介在申请注册成立需要提供从业人员资格证书，有些机构便临时租用、借用他人证书来充数。

　　他表示，在清远申请开办二手中介店只需营业执照就行，对资质、人员方面没有特别要求。对比之下，广州则有专门的机构负责二手中介公司的资质培训，直到拿到相应的资格证才能开办。另一方面，清远也没有具有影响力的地产中介机构，因此没有组织成立自律的行业协会。

　　小市一家门店老板透露，目前清远以公司形式运作的中介店不多，有5家分店以上规模的二手中介公司也只有几家，多以个体户为主，不但容易偷税漏税，很多甚至没有营业执照。业内人士认为，不以公司化运作的中介店，难以保障业主利益。

　　据有关部门统计资料显示，清远最早登记在册的房屋中介公司是2001年的金理城房屋中介公司，但并不代表在这之前清远还没出现房屋中介，因为某些公司虽然经营房屋中介，可这只是其副业，所以没有显示在登记注册的主营业务上。

　　小市某二手中介公司负责人表示，2007年他们进入清远市场，“当时清远二手中介还是以‘夫妻店’、‘朋友店’为主，正规中介公司很少”，“消费者们对二手中介的印象很差，有一种排斥感，常常把我们当骗子一样看待。”

　　他表示，2008年，清远二手中介企业经历过一次优胜劣汰的洗牌，2007年房地产陷入低潮时，深圳“中天置业”事件为中介行业蒙上了阴影，引发一场对整个二手中介行业的信任危机，“那一年，清远滨江路某二手中介店也发生员工携款潜逃的事件”。

　　2009年，随着楼市回暖，二手中介店迅猛开张，特别是在旧城比较明显。鑫凯物业2007年进入清远市场，到2009年10月前只有3家门店，而到11月则连续增开了两家。

　　有业内人士表示，由于二手中介入行门槛低，中介店“关门”或“扩张”很平常。因此，仅仅靠市场来实现优胜劣汰还是不够的。“二手房中介是一个准入门槛比较低的行业，所以市场火爆的时候，中介公司的门店就遍地开花。”业内人士这样告诉记者。“租一间店面少则每月只需几千元，经纪人底薪也就几百元，一些小的中介公司甚至只需要一个固定人员守店就行了。这么低的运营成本，只要每日成交一两单生意，想要保本就绰绰有余了，所以热市下才会有那么多人来分这杯羹。”

　　业内人士预计，今年随着国家对楼市调控政策的延续，清远二手中介又将迎来一次洗牌，目前市场上有的中介店已经维持不下去了，关门大吉。不过也有实力比较强企业选择逆市扩张。

　　【监管空缺】管理粗放制度松散

　　据清远市的业内人士介绍，与我国二手房产中介行业普遍存在的问题一样，清远的二手房中介也存在着诸如规范化程度较低，暗箱操作，没有系统有效的规章制度等问题。

　　二手房中介机构管理混乱。特别是那些规模小，挂个牌就开张的中介店，没有起码的规章制度，不设财务机构，不建账目，还有的既没有固定人员，又没有固定场所，也无资金，是名副其实的“三无”机构。这些“三无”机构的存在，扰乱了市场秩序，败坏了房地产中介业的声誉和社会形象。旧城某二手中介店老板就曾表示，他们对员工的管理就是无管理，还自称是管理中的最高境界。

　　据了解，目前清远二手房没有成立行业协会，也没有具体的规章制度。清远市住房与城乡建设局一位负责人在接受采访时表示，由于建设部下发的管理条例都是粗线条的，与清远实际情况不符合，操作性还有待改善。

　　根据原国家建设部出台的《城市房地产中介服务管理规定》第十二条规定：设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。

　　第十三条规定：房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。房地产中介服务机构中从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上。

　　但实际操作中很少能达到这样的监管要求。来自清远市住房与城乡建设局的数据表明，清远70%房产中介公司没有在政府部门备案，因为没有国家强制性要求。而工商部门只负责对房产中介的日常经营进行管理，只要营业执照等手续齐全，就属合法经营。“我们没有接到需要备案的通知。”调查中，没有到住房与城乡建设局备案的中介公司负责人冯先生告诉记者。

　　同时，由于行业门槛低，导致企业素质参差不齐，企业自身的管理制度、经营行为也不规范。这些企业常常出现不按照标准收费，自设收费项目，在收费中使用票据混乱，事业性收费与服务性收费不分等现象。

　　有清远二手中介老板透露，店内的员工经常“开私单”，也就是在隐瞒门店的情况下，私自帮助购房者和业主完成交易，从中收取一定的手续费，这些手续费远比门店要求的佣金低。在旧城购买了二手房的李先生也表示，二手中介收取的费用没有固定性，可以商量。

　　有业内人士认为，二手房产中介市场缺少一个行业的标准，而消费者不能都成为买房的专家。如果在房屋交易中有严格的程序，按程序走，谁想骗也骗不了。而因为没有标准，说有中介公司违规常常缺乏依据，由于没有特别规定差价问题，所以很多公司都在做。没有“标准”给权利人带来损害，而且引起法律纠纷。

　　此外，行内品牌企业的欠缺让整个行业的发展缺乏导向性。据了解，目前清远还没有如中原、合富、满堂红等大牌中介公司入驻，有业内人士认为，目前的清远对于一线品牌中介公司而言，还是一块鸡肋，条件尚未成熟，估计5年内，这些品牌中介公司会出现在清远。

　　【诚信缺失】无良中介抹黑行业

　　市区二手中介店从业人员阿风在清远做这一行已经有5年了，他表示，刚入行时候一直得不到客户的认可和尊重。普通老百姓总以为他们是骗子；这么多年后，情况才慢慢有些好转。甚至有网友认为“买二手房还是不找中介买房子好，要不就买熟人介绍的，要不就买一手房，没有就不买了。”

　　诚信的缺失是中介行业普遍存在的问题。清远二手房中介的发展还始于初始阶段，有清远市民廖先生强调，作为普通百姓，他们在购买二手房过程中除了关心房子质量、价格等，也注重为他们提供服务的二手房经纪的信誉。一些规模小、实力弱、缺乏专业人才、从业人员素质差、信息化管理滞后的中介机构，在损害了消费者权益的同时，也严重伤害了中介行业的总体信用度。

　　据一份调查数据显示，77.9%的人表示遭遇过黑中介；75%的人表示，购买二手房或租房不愿意找中介，不到万不得已坚决不找；35.48%的人希望购买二手房过程中，二手中介可以明确房产中介服务收费定价项目和标准。

　　据一位总部在广州的中介公司负责人介绍，中介公司经营不规范，交易人对中介公司不信任，造成卖房人和购房人私下“跑单”、中介公司相互撬单、相互拆台、购房人不按约定交纳中介费等情况时有发生，这些都严重伤害了中介行业的健康发展。

　　房地产中介是提供各类信息、咨询、估价、代理服务的经营活动。这种活动具有极大的灵活性，它所形成的中介人与委托人的关系，即服务和被服务的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除。

　　有律师表示，房地产中介服务的这种特点容易引发两类问题：一是导致部分房地产中介机构忽略自身的责任，在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的而采用欺骗、误导等手段故意损害委托方的利益；二是在中介行业竞争激烈的情况下，由于中介方与委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方的利益，如经纪人能被交易双方“甩掉”导致其投入的时间和精力无法得到补偿、开发商违约导致代理商的佣金无法兑现等。

　　房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。简单说，就是通过经纪人居间介绍，使买卖双方坐下来谈判，签订合同，达成交易。一些低劣的二手中介公司破坏了行业形象，让消费者对二手中介行业产生信任危机，企业及从业人员都得不到应有的尊重。

　　“很多客户一听说我们是中介服务人员，便把我们当骗子一样看待，充满了戒备心理，这种滋味着实不好受。作为房产经纪，我们迫切希望政府加大监管力度，全面整顿和规范房屋中介市场秩序，提升中介服务水平，为市民提供一个可靠的二手房交易市场，也为中介行业的健康发展提供可能。更重要的是，让我们工作得更有尊严。”旧城某中介从业人员樊小姐无奈地表示。

　　【业务不熟】买卖双方“蒙查查”

　　除了中介自身的因素，繁杂的手续和较强的专业知识，也让很多人在交易二手房时“蒙查查”，容易被中介牵着鼻子走。

　　据旧城某二手中介店老板冯先生表示，目前清远购买二手房的主力军主要由两部分人组成：第一部分是买不起一手房，同时又急需买房结婚的年轻人。第二部分是外出珠三角打工多年的清远人，这部分回流的清远人手头并不宽裕，但为了解决孩子的户口及入学问题，只能购买二手房。他认为，对比珠三角，清远的消费者不够成熟，“无论是出售方还是购买方都有追涨不追跌的心态，甚至有6成人不知道买房可以按揭。”

　　曾有一位陈姨通过中介公司出售一套房给李先生，中介公司带陈姨、李先生一同到银行办理按揭手续，银行出具了同意贷款通知书，陈姨与李先生办妥过户手续后，等着银行放款。中介公司原来答应的放款时间已过了好几天，银行还没有放款，陈姨向中介公司查询，却被告知李先生还有些资料没补齐，需半个月才可放款，陈姨这次没这么好糊弄了，要中介公司书面承诺，中介公司倒也爽快，马上就写了承诺书，还保证到期银行不放款，中介公司承担连带责任。

　　又过了15天，陈姨还是未收到款，跑到房管局一查才知道房屋过户到李先生名下后，马上就又抵押给了另外一个人，李先生根本就没打算将房屋抵押给银行做按揭。陈姨知道自己受骗了，认为可能是中介公司与李先生串通起来诈骗，赶紧向公安机关报案。

　　业内人士点评说，由于二手房中介买卖涉及银行、房管、买卖双方、中介等多方利益，因而手续繁琐，陷阱较多，需要买卖双方提高专业素养，熟悉交易流程。

　　从纠纷案件中还可以总结出一个特点，客户本身法律意识淡薄。一位黄律师表示，一些初次置业者对中介过分依赖。由于他们对房地产过户流程中的手续不了解，对自己的交易风险不清楚，在与中介机构签订授权委托书的过程中没有留意到条款的具体内容或者直接签订空白合同。有的客户签订合同后自己都不留存，也不主动跟进房产交易程序的下一步操作，完全处于被动的位置，这些都给违规挪用资金创造了空间。

　　据了解，尽管清远二手房市场已经起步了几年，也出现过交易高峰期，但有调查数据显示，了解二手房交易流程的购房者仅占总调查者的25%。表示“不了解”的比例高达75%。在二手房交易中选择“全权委托中介公司”的占被调查者的50%，“买卖双方私下交易”占被调查者总数的25%。选择其它方式的为25%。