日前银监会正式发出通告，警告金融行业防范房贷风险，中国房地产行业一直争论的一个焦点问题终于有了答案：“房价过快攀升和房地产投资过热确实存在引发金融风险的可能”。由此，笔者一直坚持的一个观点也得以验证：央行金融新政除了抑制房价过快上涨和抑制投机需求之外，更深层次的原因是防范金融风险（为此笔者曾经写过《新政频频，政府究竟在调控什么？》等多篇文章分析这个问题）。

　　目前楼市从表面上看是房价上涨过快，实际上核心问题是投机成分过大。对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

　　之前我们一直认为房地产不会造成中国的金融危机，但07年美国次级房贷危机却给了决策层一个当头棒喝，正当全球经济界人士以为次贷风波已过之时，花期、美林等银行机构巨额亏损引发了全球股市的大幅下挫，甚至连带具有超强免疫力的国内A股也在短短一周内下跌1000多点，险些击穿4500点。美国次贷危机对全球经济的摧毁性打击开始显现。

　　在中国，许多房地产大碗们在看待房地产未来趋势时候坚持房价不会下跌的理由无非两点：第一，中国土地希缺，而人口众多，需求旺势；第二，中国经济正快速发展。这两个理由都靠不住，当年的香港、日本，不是都处于经济发展的黄金周期么？相对中国大陆，香港和日本的土地更希缺、人口更密集，供求矛盾更突出，但过快的房价上涨一样导致地产泡沫的破灭。在此次美国次级房贷的危机中，中资银行遭受了巨大的损失（损失远大于公布数据），切肤之痛让这些金融机构开始意识到，金融风险不是教科书上的历史，也不是预言家的推理，而是现实中已经非常逼进、必须面对的问题。

　　央行的07年《第三季度货币政策执行报告》显示，07年9 月末，全国商业性房地产贷款余额4.62 万亿元，比年初增加9410 亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2 个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76 万亿元，比年初增加3491 亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2 个百分点；购房贷款余额2.86 万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5 个百分点。保守估计，预计07年全年商业性房地产贷款余额将比去年增加1.3万亿元，总数将超过惊人的5万亿，比2005年同期将近翻一倍（2005年同期为2.68万亿）！这还仅仅统计了贷款余额，还不算消费者支付给开发商的首付款及一次性付款的资金，以及开发企业自有资金中通过各种渠道从银行获得的资金。银行资金过快的向一个行业集中，不但将导致结构性安全问题，还将严重影响其他行业的健康发展。需要特别注意的是，银行的风险同房价上涨的幅度是成正比的，房价上涨一倍，意味着以银行资本购买实物资产的代价翻了一倍，也就是说，房屋的增值，意味着银行金融资本的贬值。一旦房价下跌，房屋资产的水分被挤出，就将导致银行金融资本的大幅缩水，这才是地产金融危机的核心。与其让泡沫继续扩大，不如在还可控的时候主动挤出泡沫（见笔者博文《政府可能刺破房地产泡沫》）。

　　毫无疑问，目前大部分一线城市的房价已经严重超出实际价值和市场的承受能力，如果按照美国的信用审核体系，我认为中国一线城市申请按揭贷款的购房客户，至少有一半可以列入“次级信用者”，所以，我认为类似于美国次级房贷危机的金融风险在中国已经形成，这种风险在房价上涨，实物资产表面增值的时候是不会暴露的，一旦房价下跌，风险将集中爆发，很可能摧毁中国金融体系。所以，金融机构本次调整贷款政策、挤压楼市泡沫的举动，更重要是为了防范金融风险。

　　因此，我认为，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。这也是国家宏观调控政策的深层次原因。此前中央经济工作会议首次提出要防范金融风险，就是主要针对房地产过热而来。笔者甚至认为，相对房价的涨幅，人民币在过去三年内的购买力实际贬值一半，从而造成其他商品价格追涨的压力，也即使说，中国通货膨胀的根源在于房地产！所以，抑制通货膨胀，首先就是需要控制房价。

　　由于目前的房地产行业过热已经不仅仅是个别城市、个别市场的问题，而是呈现出整体过热形势，因此政府将更多的应用金融工具进行调控，通过同时控制面向普通购房者的房贷以及面向开发商的开发商贷、抵押贷款。降低房贷在贷款中的比例，减少金融风险将成为今年调控的主基调，此其一，也是调控的核心目标。因此今年可能房地产行业大部分开发企业都将面临严重的资金风险。

　　同样，由于大量土地囤积在流通环节，也客观上导致土地资产被严重高估。从笔者掌握数据，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。由于目前国内规模较大的土地持有商都是上市公司，为了抬高股价、大幅融资，上市房企非理智的屯地行为，无意中将土地价值高估的风险转嫁到证券市场。同时，通过开发贷款，土地风险又转嫁给银行。因此，加大打击开发企业屯地行为力度，盘活存量土地，将成为08年调控的另一主基调。

　　笔者预计，基于以上考虑，央行在08年将对房地产行业进行有针对性的信贷紧缩，除了继续提高利率、加息以及提高存款准备金之外，甚至有可能直接在07年房地产开发贷款及商业性房贷总额基础上进行缩减，缩减幅度可能高达20％。房地产开发企业将面临更为严峻的调控形势。

　　

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