国内房地产企业发债路径，变得越发逼仄。眼下境外发债之路受阻的同时，房企境内发债的路径亦不通畅。

　　合格发债主体凤毛麟角

　　近年来，国内房企境内外发债利率逐步接近。2010年，中资房企海外发债利率平均超过11%，而境内发债利率在5%左右；到了2017年，境内、境外发债利率普遍落在6%-7%区间。

　　境内发债的收紧，叠加海外发行利率的降低，今年一季度房企美元债放量。但很快在二季度这一趋势就开始转变。

　　“我们最近有一只美元债被放行了，但很可能是最后一张票。”一位券商主承人士表示。

　　“完全禁止应该不至于，但门槛会大大提高。监管层还是希望降房地产企业杠杆，不能国内去杠杆的同时国外加杠杆。”一位接近发改委的机构人士表示，门槛可能高至“能发美元债的企业‘凤毛麟角"。

　　2015年9月，发改委将中企海外发债从审核制调整为备案制，申请使用的境外融资结汇，企业可据实际需要自主在境内外使用。尽管已是备案制，但发改委仍在很大程度上把控中企海外发债的尺度。

　　“如果不符合国家政策的思路，发改委可以不给企业发债备案。”北京某券商分析师表示。

　　该分析师称，国际评级公司对国内房地产企业评级普遍偏低，绝大部分中资房企发行的美元债，在国际市场上为投机级，“投资级房企债券，一只手可以数得过来。如果发改委以国际评级来划分，只让发投资级债券，那可以算是‘凤毛麟角’了。”

　　境内发债同比锐减超8成

　　境外发债收紧的同时，境内债市对房企发债，依旧只留一条“门缝”，且短期内并无松动迹象。

　　在证监会监管的公司债，发改委监管的企业债，以及央行监管的中票、短融、定向工具中，公司债是过去两年来房企发债的绝对主力。

　　但从去年四季度开始，房企公司债骤然收紧，房企在境内债市的融资额也大幅降低。数据显示，今年一月份，房企债券发行量同比锐减约97%；一季度，607.80亿元的发行规模，较去年同期的3913.73亿元，同比减少了近85%。

　　“二季度以来，地产债发行比较困难，一方面是监管力度未见减弱；另一方面，4月份债市收益率上升较快，影响到部分地产债的发行。”北京某券商主承人士表示，4月份逾千亿规模的信用债取消发行，“但市场波动主要影响的是资质较好的地产企业，更大的缺口，是那些分类管理后被拒之门外的房企。”

　　值得说明的是，大量城投公司债券分散在房地产、多元金融等行业分类中，若单纯使用统计数据，可能高估地产企业的发债规模。比如，今年4月1日至今，交易所公司债中的房地产债券，发行规模243.80亿元；但从发行人名称来看，多数为城投公司。

　　“纯房地产商发债，这段时间寥寥无几，”前述券商主承人士说，“资质差的地产公司，进不了场；资质好的企业，最近市场比较差，可能会暂时选择其他途径解决资金问题。”

　　短期内信用风险不大

　　尽管发债在收紧，但房企的信用资质分化后引发的风险，短期内还不会暴露。民生证券5月22日发布的研报称，短期内，房企的信用资质将保持稳定。

　　民生证券对此解释称，一是考虑到2015年下半年以来，房地产销售的回暖明显增厚了企业的利润和现金流，账面现金对短期债务的覆盖水平相对高位；二是之前定向增发、公司债等融资方式明显降低企业融资成本，2015-2016年发行的地产公司债多以3+2结构为主，2018-2019年是集中回售期，今年债券到期偿还压力相对较小。

　　“长期来看，随着目前各城市限购限贷政策力度、范围均处于较严时期，房企销售现金回笼放缓为大概率事件，叠加所有融资渠道均大幅收紧，房企信用风险将显著上升。”中债资信房地产行业研究团队认为，对于现金类资产相对不足、财务杠杆水平很高、投资规模较大的中小民营房企资金链断裂的可能性加大。