两部委瞄准楼市痛点 “放大招”调控楼市
来源：
2017-04-14 10:21:42
4月初，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》），要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱 ...
4月初，住建部和国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（以下简称《通知》），要求合理安排住宅用地供应，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。 《通知》坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位，将加强和改进住房及用地供应管理，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。 ·放大招· 消化周期短的要多供地 合理安排住宅用地供应方面，《通知》中明确做了量化要求，保证住宅用地供应平稳有序。要求各地根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18——36个月的，要减少供地；6——12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。 从长期的角度，《通知》也要求地方政府尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。 防止出现土地价格新高 《通知》要求，要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。 加快建设 加强预售管理 《通知》要求，住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。 强化约谈问责 《通知》指出，对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。 ·细解读· 我省著名房地产研究人士丁建刚认为，《通知》表明，这是中央政府的一项重要调控举措，也是分城施策调控理念的重要体现。 稳定预期重于实际供应 丁建刚说，在此之前的限购、限贷、限价等调控措施，更多的是限制和围堵需求。但由于现阶段公众的资产恐慌预期没有得到扭转，即使种种限制，市场需求特别是资产保值性需求仍然旺盛。 因此，稳定和缓解公众预期，甚至比增加供应本身更为重要。只要公众的预期稳定，不出现恐慌性需求，市场的供需关系并没有那么严峻。 金华供地节奏会变吗 根据我市住建部门的最新数据，截至2月底，市区已上市可售商品住宅的存量，按近12个月商品住房成交面积计算，商品房去化周期为12.29个月。《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》明确提出，2017年全省在售商品住房库存消化周期要保持在10——16个月的合理水平。据此，可以判定金华市区目前的库存消化周期已处于合理区间。 如果按照《通知》要求，6——12个月的，要增加供地；12——18个月以下的，则保持原有的供地节奏，金华应该保持原有供地节奏，如果库存消化周期继续下降，则可能要增加供地。 今年金华土地投放 明显增速 自今年初以来，金华市区住宅用地投放明显提速，一季度已出让5宗宅地共计220多亩，远超去年同期的2宗39亩，而且做到每月都有新的住宅用地推向市场。这向市场发出了一个清晰而明确的信号：政府已从上游土地供给端发力，加大土地投放强度，保证下游住房市场长期、稳定和充足的供应。 “金华不缺地，更不缺好地块。”市国土部门表示，市区住宅用地供应已开启加速、加量的“双加”模式，年内还有千亩住宅用地准备出让。从市区土地利用总体规划来看，至2020年市区可供开发利用的建设用地空间约3万亩。我市国土部门计算过，按照历年省下达的新增用地计划来测算，市区每年可新增开发利用的建设用地约有2500亩，2017年至2020年四年时间合计可新增1万亩用地。 新增土地宅地占大头 2014年前，市区住宅用地投放规模较大，商品住房市场供应明显饱和。为化解下游库存商品房，2014年和2015年市政府科学决策，大幅缩减商住用地供应规模，增加现代服务业、科教文卫等社会事业用地。事实证明，正是前两年改变用地导向，为市区成功化解商品房库存，赢得了宝贵的时间和空间。 从一季度加速、加量的势头看，作为上游的住宅用地市场，已提前发出加大供应强度的先导信号。这是市区优化土地供应结构的重要举措。我市国土部门相关负责人说，当前市区供地的指导思想，是加大生活生态用地供应，按年新增2500亩测算，粗略估计了一下，其中可供利用为住宅用地的比例达六至七成。 土地供应将加量加速 从供应量来看，全年计划投放的住宅用地占总供地计划的70%，土地供应重心向住宅倾斜。从供应节奏来看，改变了以往阶段性集中供地的特点，从一季度就开始提速。去年一季度仅出让2宗39亩，而今年一季度每月都有新地块出让。市国土部门透露，今年住宅土地供应加速、加量不会停步。 为实现今年的出让目标，国土部门对后续推出的住宅用地已作了充分储备。无论江南、江北、中心城区还是东西两翼都安排了出让计划。其中，金西和城北各1宗近期就将公告出让。市国土部门表示，无论是近期还是中期，也无论是供地的区域还是节奏，市区的住宅用地都是有充足保障的，有能力保持市场供需平衡。
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