“首付贷”是近期楼市热词,通过房产中介、P2P、互联网众筹、消费信用贷款等渠道筹集购房首付款的现象并不鲜见。近日,央行、各地金融监管机构开始对“首付贷”进行清理整顿,“首付贷”虽然紧急刹车,购房者、投资者的资金需求并未跟着“首付贷”的叫停而立即熄灭。

记者近日调查发现,首付贷由明转暗,消费贷、信用贷等产品仍在为买房首付提供资金。并且,对于信用贷能否用来支付购房首付,多位贷款公司的业务员表示“客户不需要告知贷款用途”。同时,房产中介也想出了另类的“中介服务”来降低购房者的首付款。

信用贷接过 “大旗”

记者以客户身份咨询了几家贷款担保公司,其中一家公司的业务员表示,“可以帮客户向银行申请无抵押信用贷款,手续费为贷款额的2%,贷款期限最长为5年,一般批准3年,根据客户的资质情况,贷款金额几万元到几百万元不等,利率一般为年化10%-20%,最快5个工作日就能放款。”

另一家贷款公司在询问了记者收入与工作情况后表示“符合贷款条件”,“无抵押信用贷款最多贷3年,最多100万元,利率一般为年化10%-15%,手续费为贷款额的2.5%。如果能提供房产或者自营公司等证明,贷款金额可以更多,贷款期限最多可以申请到10年,手续费可以降至贷款额的2%,不需要抵押。”

该工作人员还表示:“如果贷款金额比较大,我们公司需要在多家银行申请信用贷,可能时间上会稍慢一些,但肯定能申请到客户需要的金额。”

对于这类贷款能否用于购房首付,记者咨询的几家贷款担保公司均表示“客户的贷款用途由自己决定,不需要告知担保公司。”

事实上,信用贷、消费贷挪用的问题近几年一直存在。2013年12月份,银监会下发《关于个人消费贷款领域风险提示的通知》,其中明确规定消费信用贷款不能用于购房,而且贷款用途应以销售发票作为贸易背景真实性的证明材料。

据记者了解,虽然个人去银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料,但通过贷款担保公司的一条龙服务,这一证明要求形同虚设,而银行一般也没有足够资源逐一审核。

中介可以操作

事实上,除了贷款担保公司,还有中介可以帮助解决“首付不足”。

记者近日走访北京地区各大房产中介发现,部分中介公司仍有办法帮客户解决首付款不足的问题。

“我想要买房子,但是首付款不够怎么办?”记者以购房者身份向房产经纪人抛出这个问题时,得到最多的回答是,“首付差得多吗,如果不多的话,我们可以将房屋的评估价做高,提高贷款金额。”

据了解,这种提高估值减轻首付压力的原理来自银行对房屋评估价的认可度。据了解,通常签订购房合同后,房产中介会根据客户选择的按揭银行选择该银行认可的评估机构对房屋价格进行评估,出于风险考虑,根据房屋位置、年限等指标综合考虑,房屋的评估价一般不会超过房屋市价的85%。

据多位房产中介的介绍,目前由于首付贷叫停,中介和银行都不想错失一些优质客户,部分银行对评估公司的评估价采取“睁一只眼闭一只眼”的态度,首付款紧张的购房者可以钻空子,和中介有合作的评估机构甚至可以将房屋的评估价做到市价的100%。

如果通过提高评估价降低首付仍不能覆盖首付款怎么办?房产中介还有办法。

北京地区一家大型房产中介的经纪人告诉记者,“如果您选定了房子,我们在合同上可以多写一些,这样就可以向银行申请更大额的按揭贷款。当然,需要先按照虚假合同付30%的首付,首付的来源等定下房子以后再具体商量。”

当记者向该经纪人咨询是否有之前合作过的贷款公司,可以帮忙办理贷款时,这位经纪人则表示:“我没有这个权限,具体等定下房子以后再想办法就可以。”

相关报道

蓝皮书:深圳房价上升与金融过度支持密不可分

2015年广东商品房销售市场总体回暖,销售面积和销售金额分别达1.17亿平方米和1.14万亿元,均创下历史新高;待售面积达到历年最高水平的5637.94万平方米,库存总量持续攀升。与此同时,房地产投资、商品房新开工面积等同比增速稳中趋降,反映出市场信心有待增强,去库存压力仍然较大。

广东省房地产行业协会29日发布《2016广东房地产蓝皮书》显示,2015年广东房地产市场在业态和区域等方面不断分化,住宅、写字楼销量同比上升,商业营业用房和其他用房则同比下降;珠三角相对其他地区市场回暖步伐更快,销量同比增速持续领先。

蓝皮书认为,深圳房价的上升与金融的过度支持密不可分,包括各类商业银行、贷款公司、电商平台提供的各类商品住宅抵押贷款大量增加。金融杠杆被滥用,使得成交物业的总价节节攀升,其结果是“刚需”被抛离楼市基本面。新华社

典型案例

赎楼贷变形记

“过去我们平台收到的首付贷申请比较多,现在这项业务被监管叫停后,赎楼贷业务的占比明显增加了”,某经营赎楼贷业务的互联网平台客服表示。

赎楼是二手房交易中的常见术语,意为付清卖方房产的抵押贷款本息并注销抵押登记,将房产证赎出;房产证赎出且抵押登记被注销后,视为赎楼完成。而卖方为了赎楼申请的借款,则被称之为赎楼贷,这种方法也在客观上规避了监管部门对于转按揭的限制。

“如果是北京这种一线城市,赎楼贷的贷款利息还算是低的,每个月收取1.5%的综合费用,贷款期限最低为30天,超过30天以上的每10天收取0.5%的综合费用,不足10天按照10天计算”,上述客服人员表示,“此外,你所售房屋的购房人办理按揭贷款也必须在本平台办理。”

赎楼贷成最暴利产品

此前银行开展赎楼贷业务,通常至少需要进行5个步骤才能完成:房产卖方向原贷款银行申请提前还贷款赎楼,买方向银行申请二手房按揭贷款,并提交银行所需资料,办理资金监管手续;银行经初步审查后,拟同意向买方发放二手楼按揭贷款的,出具《二手楼按揭贷款承诺书》;房地产买卖双方向融资担保公司申请赎楼贷款担保,签署担保文件,并向融资担保公司提交所需资料;融资公司进行调查与审批后,房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证;经银行审批同意后,同意提前还贷,融资担保公司向银行还卖方原贷款的余额,赎楼成功。

由于赎楼贷手续比较复杂,商业银行和客户对于此项业务都兴致不高。一家曾在部分区域推出过赎楼贷的股份制银行的信贷人员表示,目前该行已经没有此项业务,与抵押房产相关的业务主要剩下房产二次抵押贷款,贷款资金投向主要是生产经营或资金周转,与房产交易无关。

不过,一些线上、线下的中介平台对于赎楼贷热情高涨,尤其是在目前首付贷被叫停的背景下,赎楼贷甚至成为部分中介的“拳头产品”。与一般银行业务规则不同,在这些中介平台申请“赎楼贷”的客户通常不需要提供担保,提交申请材料后1天至3天内就能审核完毕。

在一家线上中介平台,赎楼贷产品被形容为“利率抄底,零手续费”,实际月利率为1.5%,其额度最高更是可以达到300万元。该中介以借款100万元,期限41天为例,分别测算了自己与某房产中介和某房产网站的收费标准,得出的还款总额分别是102.05万元、103.33万元和102.5万元。

理财产品遭秒杀

事实上,虽然年化利率达到了18%,但是该中介平台对于赎楼贷的收费还确实相对便宜。记者咨询另一家平台时虽然同样获悉北京地区赎楼贷每个月的综合费用为1.5%,但是也同时被告知“借款期限超过30天的每10天收取0.5%的综合费用,不足10天按照10天计算”,而且买房人办理按揭贷款也必须在该平台办理,费用大概在3000元左右。而如果是在像长沙、苏州等二、三线城市,赎楼贷的综合服务费更高,月息大多在1.8%-2%之间。

此外,记者在暗访中发现,赎楼贷虽然号称比较安全,但是其资金实际用途已经发生了“变形”,部分赎楼的目的并非是为了便于房产交易,而是为了提高估值重新抵押。

由于还款来源显示为卖房款,且各家中介平台纷纷表示对借款人进行了学历认证、户口认证、征信认证、收入认证、实地认证等项风控措施,赎楼贷业务衍生出来的理财产品颇受欢迎,甚至被秒杀。

在链 家理财频道,代号为“家多宝9号-160328003”的产品售罄仅花了2分零3秒。该项目预期年化收益率6.48%,项目期限为75天(一次性还本付息),项目规模120万元,但仅6个投资者就完成了认购,其中最大一笔认购金额为99万元,最小一笔认购为1.5万元。

记者随后点击链家理财多个同类产品发现,多款赎楼贷相关理财产品都是在2分钟-7分钟之间售罄的。而且,投资者的资金实力也都不可小觑,一、两百万元的项目经常10笔左右的认购就可“包圆儿”。