商业地产抵押贷款支持证券(Commercial Mortgage Backed Securities ，CMBS )是指商业地产抵押贷款的债权银行将符合一定条件的贷款组成“资产池”并真实出售给特殊目的机构，特殊目的机构以商业地产未来租金收入为支持，向投资者发行可自由流通债券的结构性融资安排。该产品起源于美国60 年代，经过数十年的发展，其交易规模、产品标准化设计和交易机制建设已经相当完善，是现有国际证券市场中重要交易品种之一。

在CMBS 的评级过程中，国际三大评级机构评级的核心在于预期损失的估计与增信水平的比较。评级机构首先确定CMBS 中的交易类别，然后通过计算NCF 、DSCR 和LTV 等量化指标确认CMBS 的目标等级。针对不同的贷款类别，穆迪和惠誉在计算DSCR 和LTV 的过程中分别采用了打分卡、蒙特卡洛模拟和两者综合的方法测算目标等级的增信要求，标普对所有类别均使用统一的打分卡测算DSCR 和LTV ，但在测算结果中引入分散因子系数对结果进行调整从而获得目标等级的增信要求。

与国外商业地产贷款发展相比，国内商业地产贷款历史短、数据积累少，区域发展分化程度大，但贷款风险相对较低，这些都是国内CMBS 评级操作中需要考虑的因素。