中国奥园（03883.HK），去年营业额为39.4亿元，今年上半年，其拿地金额就超过30亿元，这一和公司规模不相匹配的行为，使得奥园被穆迪指为流动性风险上升。

　　大举拿地

　　奥园地产执行总裁杨忠在今年早些时候接受采访时曾指出，2013-2015年，奥园地产制定了三年发展计划，将会迈入一个高速发展的时期。并且，根据细致的投资计划及回报分析，管理层认为完成目标有充分的确定性。“目前我们的土地储备足够奥园集团未来五到八年的发展。”

　　中报显示，截至2013年6月30日，奥园持有土地储备1054.9万平方米。

　　去年，奥园在土地投资方面相当积极，先后于重庆、株洲、佛山、番禺等地收购了8幅商住土地。新增可开发建筑面积约187.4万平方米，其中商业性质的土储就花费了37.7亿。

　　今年，奥园继续保持了这种拿地的速度。

　　2013年上半年，奥园共收购4个项目，建筑面积为90万平方米。

　　7月23日，奥园以人民币400万元收购阳江市润信置业有限公司80%的注册资本，已于阳江市长岛发展商用及住宅项目。根据协议，奥园将透过股东贷款及增加其注册资本的方式进一步向润信注资，金额不少于2.08亿。8月，奥园又分别在重庆投得三幅，广州萝岗投得两幅土地，总代价为人民币9.7亿元及13.05亿元。

　　隐忧

　　8月30日，穆迪将中国奥园地产集团股份有限公司B2的公司家族评级和B3的高级无抵押债券评级的展望从稳定调整为负面。

　　穆迪副总裁、高级分析师蔡慧表示：“负面展望反映了，中国奥园在今年1-8月斥资人民币44.5亿元购地导致其流动性风险上升。购地投资额接近该公司截至6月底总资产的五分之一（即19%），相对于其运营规模而言，金额庞大。”

　　穆迪认为：截至6月底，中国奥园持有现金总额为人民币34亿元，穆迪估计今年全年其运营现金流（土地成本前及分红后）共计人民币9亿元。这两项（34亿加上9亿）仅够支付未来12个月的短期债务和超过人民币30亿元的应付土地款项。

　　穆迪还指出：今年前7个月，中国奥园的合约销售额为人民币44亿元，相当于全年销售目标的58%，高于上年同期的人民币25亿元，虽然合约销售业绩的改善有助于支持中国奥园的债务水平上升，但销售额提高意味着该公司将需要更大规模的现金缓冲来消化市场下滑的影响。

　　回应

　　面对穆迪的报告，奥园对经济观察报回应称：“穆迪的报告是展望式的，是提醒有这个风险存在，但实际上，除非下半年销售收不回钱等情况出现，否则奥园的资金链是没有问题的。”

　　奥园解释说：截至6月底，中国奥园持有现金总额约为人民币34亿元（包括受限制银行存款），净负债比率约47.1%，银行信贷额约为人民币77亿元。集团未来12个月需要归还的短期债务仅有约12亿元。今年下半年将有多个重点项目同时推出，将给集团带来突出的贡献。截至8月31日，集团今年需要支付的土地款只有约人民币14亿元，所以现时的现金流充裕，可以应付集团的高速发展。

　　但让穆迪担忧的是，今年前7个月，中国奥园的合约销售额为人民币44亿元，相当于全年销售目标的58%，高于上年同期的人民币25亿元，相比之下，尽管合约销售额增长，但2013年上半年现金结余跟2012年底相同。

　　奥园方面回应，这主要是买地有较大支出所致，“2013年上半年，集团努力拓展项目投资信息渠道，积极寻找新的发展机会，共收购四个优质商住项目合共近90万平方米的建筑面积。截至2013年6月30日，集团土地储备总建筑面积已增至约1055万平方米，平均土地成本每平方米仅约人民币970元，土地储备足够本集团未来五至七年之项目发展。由于集团积极储备优质商住用地，加上集团整体开发规模较2012年年底显著增加，2013年6月份单月销售已达人民币17亿元，因此2013年上半年集团的现金结余与2012年底相约。”

　　奥园方面认为，“在买地的问题上，管理层考虑得很清晰，与当前的环境适合才买，项目经过反复考量才买”。

　　奥园方面没有透露未来12个月应付的土地款为多少，该公司表示，上半年买地积极，目前有几块地已经付款。而剩下的土地，根据国内的政策，多数是分期付款。“现金可以覆盖短期债务以及应付土地款项”，重庆的地块就是分三期付款，每半年付一次。

　　穆迪在9月2日的评级报告中指出：奥园在未来12个月有12亿的短期债务和超过30亿的地价要支付。穆迪测算：中国奥园的计划—在未来两年迅速扩大，将提高其执行风险和资金需求。它有一个雄心勃勃的目标，计划将合同销售金额由2012年的50亿元提升至2014年的100亿元。然而，我们相信实现这样一个目标将是一个挑战，因为政府已实施购买物业的限制，旨在稳定物价。尽管如此，由于公司专注于生产面向大众市场的住宅物业，在目前的经营环境，其销售业绩表现出一定的抗跌性。2013年1-7月，公司的合约销售总额约44.2亿元，相当于其全年目标75亿的58.9%。我们预计公司2013年的销售将达到约70亿元。

　　综合以上信息，奥园未来是否会有大的流动性风险出现，关键就在于奥园是否还会大量买地。

　　穆迪表示，奥园进一步下调评级的压力可能出现在以下几个方面：一是，由于销售下滑，或出现对中国房地产行业的进一步监管控制（使得）中国奥园的流动性地位和产生内部现金流的疲软程度超过预期；二是，物业价格下降，利润空间缩小，这将对利息保障倍数和财务的灵活性产生负面影响；三是，公司从事重大债务投资收购。

　　奥园方面向经济观察报表示：土地储备已经基本足够，现在即将进入第四季度，不会维持上半年的拿地节奏。