房地产：信贷环境转好两类公司值得关注-行业观察-信用财富网

房地产：信贷环境转好两类公司值得关注

来源：中财网 2012-02-24 15:47:08

信贷投放决定销售景气，本轮周期波动的核心是房贷执行利率波动。房贷利率作为按揭信贷投放的集中体现，直接冲击了居民的购买力。本轮周期经历了：10 年以来对二套房贷利率执行趋于严格并且上浮至1.1 倍、11 年进入加息周期及额度趋紧导致首套房

　　信贷投放决定销售景气，本轮周期波动的核心是房贷执行利率波动。房贷利率作为按揭信贷投放的集中体现，直接冲击了居民的购买力。本轮周期经历了：10 年以来对二套房贷利率执行趋于严格并且上浮至1.1 倍、11 年进入加息周期及额度趋紧导致首套房贷利率上浮，使得居民购买力严重透支。根据我们的测算，利率倍数由0.7 倍上升至1.1 倍，直接导致购房者单月的购买支出上升33%，而从居民的月供收入比来看，2011 年为0.41，仅略低于2007 年的水平(0.43).
　　要使未来购买力得到释放，我们认为只有通过降低房价、降低房贷执行利率或者双管齐下方能达成。降房价和降房贷利率倍数存在显著的替代关系，给定当前利率，利率倍数从1.1 倍降至基准相当于降价5%左右。目前申万宏观预测名义GDP 增长为11.8%，实体经济需要的信贷增长仅为14.2%，信贷仍较为宽松，利率下降可期。未来需要关注的核心变量仍是银行贷款投放的节奏。综合今年的信贷环境和经济环境，我们认为，首套房贷执行利率应稳定在基准利率水平，个别时间或地区会略有下浮至90%。由此，我们认为，考虑到首套房的利率恢复至基准或者0.95，结合对于购买力恢复的判断，我们认为，全国房价相较2011 年下调的幅度为5%(相当于高点下跌11%)基本即可。而对于部分房价上涨过快的城市，需要调整的幅度需要来得更大。
　　在当前信贷环境转好背景下，楼市的去库存仍较为长久。我们认为两类开发商值得关注：1)产品适销、快速周转的开发商，这一类开发商将受益于房贷利率下行带来的首次置业需求、刚性需求的释放，包括：保利地产、万科A、苏宁环球、招商地产等；2)折价幅度大、拿地成本低、具备降价空间以取得快速周转的开发商，这一类开发商将受益于房贷利率下行和降价带来的双重利好，但其销售业绩将决定于其推盘的意愿和力度，包括：苏宁环球、首开股份、福星股份、华夏幸福、金科股份等。

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