“拐”了还是“没拐”的争论已不是头一回了，但面对次贷危机的背景却是头一回

　　世界很大，世界很小。太平洋东岸的蝴蝶扇动了一下翅膀，可能引发太平洋东岸海啸。2008年，中国经济所面临的国际环境可能比以往任何时候都严峻，房地产业尤其如此。


　　近3个月来，房地产市场所呈现的不同往常的一脸“弱象”引发对2008年楼市何处去的争论鹊起。房价打折风从珠三角吹到长三角，交易持续萎缩，房产中介接连倒闭，土地出让出现流标，“拐点”是否已经到来？


　　国内第一大房地产企业万科的董事长王石(王石博客,王石新闻,王石说吧)说，“拐了”！理由是当中产阶层都买不起房时，拐点就会到来，现时成交量的急剧萎缩已印证了“拐点”。


　　随即，万科的调价行动在全国9个城市铺开。先是年末在珠三角卷起一波降价潮，据中银国际统计，其降幅达15%～30%。2007年12月份销售均价环比下降22.6%，至8044元/平方米，低于2007年全年其在珠三角地区的平均销售价格8532元/平方米。随后，2月21日，鼠年元宵节这天，万科对上海的10个楼盘大搞“特卖”，最高降价幅度达8%。促销规模之大、降幅之高在近年来的上海楼市尚不多见。


　　SOHO中国董事长潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)认为，万科这是在清理门户，借机剪除异己，扩大地盘。钱已圈到手，地已有储备，对于万科而言，是等待行业调整优胜劣汰的时候了。总之，万科有“卖拐”嫌疑。


　　究竟是“拐”还是“卖拐”？


　　争论与往事


　　春秋自有春秋笔，留予后人说短长。只是，地产泡沫论这些年未曾间断。2003年，清华大学某教授认为中国房地产马上要雪崩，“如果楼市不崩盘，我就去跳楼。”2004年，前大摩亚太区首席经济学家谢国忠说，中国房地产泡沫太大，未来几个月内将先从上海崩盘。二位的预言均未兑现，楼市在经历2005年、2006年的局部蛰伏后，2007年狂飙突进。当然，教授也没跳楼。如果就此怀疑学者的智慧与动机，那就错了，楼市在高位运行的风险客观存在，只是学者们对中国楼市的异常复杂性——在市场因素之外还有来自地方的强大的行政性支撑这一点估计不足。


　　现在，当王石与潘石屹争论起楼市“拐点”时，就有些耐人寻味了。因为此二人都经历过1995年海南地产泡沫的破灭，且是硕果仅存者。在那一轮海南地产淘金潮中，地价飞涨势同今日。1989年每亩十几万元、几十万元拿到的地，1992年早已飙升至每亩300万元以上，到1993年涨至最高位680万元/亩。到1994年，海口市在建人均住房面积竟超过50平方米。狂欢总有散场时，1995年，海南房地产泡沫破灭，留下600多栋烂尾楼、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就达300亿元。北海，一个30多万人口的城市，竟留下了130多栋、共计120多万平方米的烂尾楼，以及大片闲置土地。


　　灾难曾经在我们的头顶降临过，并且，现在正在太平洋东岸的城市发生。在这样的背景下，讨论泡沫、争论拐点，不是危言是箴言。有必要咀嚼一下谢国忠的一番话：“中国房地产市场的问题在于，现在的房价已经被大幅推高到一个未来的理想水平。也就是说，即便中国经济今后的表现会始终如我们所料般良好甚至超过预期，目前的房价水平也已经包含进了今后多年的升值。”


　　次贷危机的中国警示


　　回望2007年，在中国房地产市场引起强震荡的外部事件莫过于次贷危机。从2002年起，美国房价每年涨幅逾10%，2005年暴涨到17%。随后，美国不断加息，利率达5.25%后，房价开始“跌跌不休”。2007年，次级房贷难以偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散，其冲击力无远弗界。


　　尽管我国银行发放房贷的标准和审查程序较次级贷款要严格得多，房贷基本不是建立在房价上升预期的基础之上，而是建立在借款人的还债能力之上，但次贷危机仍给我们敲响了警钟：建立在“房顶上”的金融危如累卵。


　　恕不讳言，当前国内房价快速上涨会带来三方面不良后果：一是大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。中国社会科学院工业经济研究所所长吕政指出，房地产市场投资资本的活跃，将大大提高当地工商业成本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持；二是银行房贷规模急速扩张，高房价所蕴含的风险已向金融机构转移。在2007《第三季度货币政策执行报告》中，央行首次对房贷违约风险发出警示：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势”。2008年初，央行上海总部发出类似预警；三是高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。当下，工薪阶层，尤其是已届而立、确实有住房需求但又享受不了住房保障的年轻人，抱怨情绪在蔓延。社会的稳定需要占城市人口大多数的中低收入人群的支持，只有这些居民有了安居之所，并对未来依然怀有希望，为有一天拥有自己的住房而奋斗时，这个城市才会稳定。相反，失望的城市将是和谐社会无法承受之重。


　　调整不可避免


　　如不健忘的话，当前楼市出现的打折降价、中介关张，在上一轮楼市宏调中同样出现过：2006年末、2007年初的长三角房地产市场就曾如此。2007年农历春节过后的快速疯涨已证明“拐点”并没有在该地区的楼市中出现。


　　“拐点”是高等数学中的名词，当平面曲线出现从上凸至下凹或从下凹至上凸的分界点，此点便称为“拐点”。


　　“拐点”并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时间上说，“拐点”刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。所着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。而眼下楼市“拐点”说所强调的是房价上升过程的结束，或由上升转为下降，名副其实表达这一含义的是另外一个词，“极点”。


　　“拐点”抑或“极点”到来了？


　　房地产周期不可能和宏观经济周期脱节，2008年国内流动性过剩问题也难以根本解决。


　　1月下旬，达沃斯世界经济论坛上，经济学家一致认为中国、印度等新兴经济体经济继续会有不错表现。国际货币基金组织1月29日发布的最新《世界经济展望》报告预计，今年中国经济增速将从去年的11.4%放慢至10%，这将有助于减轻中国对经济过热的担忧。岁末年初的雪灾给局部地区造成了较大损失，但没有改变中国经济的基本面和走势。从这个角度看，楼市进入“极点”或出现雪崩的可能性极小。


　　从供求关系看，2007年三季度开始，全国房地产投资增速加快，保持在30%以上，供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，尤其是从各地业已公布的住房规划看，保障房入市的冲击在2008年下半年会凸显，再加上2007年住房购买力释放过快，预计2008年房价不可能再重复2007年的大幅上涨，调整将不可避免。


　　从购买力、后续调控政策看，温和调整、技术性调整的可能性远大于大落的可能性。万科在珠三角、长三角一降价即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。预计2008年开发商适当让利后，销售量将回升。这是楼市保持上涨趋势的重要物质基础。


　　紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值诸因素对楼市的供求、成本、购买力和预期正在产生、并将继续产生重要影响。2008年房地产市场将会在转型中调整前行：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。但是，决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转。

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