投资要点：

　　政策从紧之际，房价振荡之年。长期的低利率是推动房价上涨的最主要原因。在政策持续从紧的2008年房价将进入振荡。全国房市或将上演2006年上海房价的走势。

　　政策性租赁房补漏住房保障体系“空当”。在全国各大城市于2008年住房建设规划中纷纷写入限价商品房之后，建设部正进一步鼓励各地探索建立政策性租赁房机制，以使我国住房保障体系更为严密。

　　今年土地利用计划指标控制在去年水平。今年继续严把土地“闸门”，土地利用年度计划指标将继续从严控制在去年的水平。在近期公布的全国各地住宅建设计划中，保障性住房面积有所扩大。不过，建设计划只是针对房屋土地存量进行规划，对市场起到更大作用的，还得看今年国土资源部公布的用地计划。

　　经适房开发金融支持力度加大。中国人民银行、中国银监会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》，《办法》从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度，并明确经济适用住房开发贷款利率可按人民银行规定贷款利率适当下浮，下浮比例至多可达10％。

　　重点关注公司资本市场动态。金地集团授权董事会办理与UBS合作事宜，天鸿宝业公告更名为“北京首都开发股份有限公司”。本月重点关注公司中，7家地产公司披露年报，其中4家公司——泛海建设、金地集团、保利地产、广宇集团披露10送（转）10利润分配预案。

　　2月份地产行业表现远弱于大势，成为领跌的主要板块之一。地产总体下跌2.49%，同期沪深300指数则上涨1.15％。第一创业重点跟踪地产公司下跌4.77％，重点推荐地产公司同期仅下跌0.89％，跌幅远小于地产行业跌幅。

    一、行业综述与重大事件点评

    （一）政策从紧之际，房价振荡之年－2008年中国房价走势判研

    1、长期的低利率是推动房价上涨的最主要原因。20世纪90年代中期以来，主要OECD国家住房价格经历了长达约10多年的持续上涨。这些国家并无快速增长的GDP，也没有加速的城市化进程，更没有国人言地产必提的人口红利。然而，它们确实也经历了多年的地产牛市，原因何在？我们认为产生这一现象的主要原因是长期的低利率政策。

　　首先，在一个持续降息的环境中，贷款变得便宜，当收入水平一定时，人们的支付能力更强，倾向贷更多的款，从而会提升对住宅的需求。

　　其次，在利率低下，全球流动性泛滥的情况下，过剩资本为寻找高回报机会，会进入房地产市场进行投资，从而刺激房价上涨。

　　最后，在房价上涨、低利率环境下，金融机构从事高杠杆房贷风险小，收益高，导致其放宽房地产信贷标准，风险意识下降，使得信用等级较低的借款者也能便捷地获得贷款。

　　2、政策从紧之际，房价振荡之年。信贷紧缩和专门针对地产行业的调控政策将从供给和需求两方面对住房价格产生影响。首先，人民银行对第二套住房消费贷款实行高首付、高利率的规定，将在很大程度上提高购房成本，从而对住房投资和投机性需求产生有效的抑制作用。其次，政策类住房大规模入市将挤兑商品房价格。在供给和需求受影响的情况下，房价振荡再所难免。

　　3、全国房市或将上演2006年上海房价的走势。2006年，在调控政策的影响下，集万千宠爱于一身的上海房价应声而落，同比下降3%。即使在全国房价涨势如火如荼的2007年，上海楼市也表现平平，商品房销售价格仅同比上涨3.1%，并未触及2005年创出的价格高点。考虑当前的政策紧缩环境和房价走势，我们认为2008年全国房价或许会重演2006年上海房价的走势，将以振荡整理为主基调。

　　（二）政策性租赁房补漏住房保障体系“空当”。在全国各大城市于2008年住房建设规划中纷纷写入限价商品房之后，建设部正进一步鼓励各地探索建立政策性租赁房机制，以使我国住房保障体系更为严密。

　　对于住房保障问题，目前建设部已基本明确方向：低收入家庭可以住廉租房和购买经济适用房，中等及中低收入家庭可以购买限价商品房，高收入家庭可购买商品房。但住不上廉租房又买不起经济适用房的，以及不能买经济适用房又买不起限价商品房的家庭却有点儿“两不沾”。

　　租房成为目前解决“夹心层家庭”住房困难的一个办法。为此，建设部副部长姜伟新。日前在全国建设工作会议上表态，鼓励各地进行建设政策性租赁房的探索。

　　（三）今年土地利用计划指标控制在去年水平。国土资源部有关负责人日前指出，今年继续严把土地“闸门”，土地利用年度计划指标将继续从严控制在去年的水平，同时积极稳妥地推进土地利用总体规划修编工作。

　　在近期公布的全国各地住宅建设计划中，保障性住房面积有所扩大。不过，房地产业有关人士指出，建设计划只是针对房屋土地存量进行规划，对市场起到更大作用的，还得看今年国土资源部公布的用地计划。

根据2007年全国土地利用计划，新增建设占用农用地与耕地量与2006年持平。2007年，我国第一次把建设用地总量纳入了计划管理，全国有580万亩新增建设用地，与前两年新增建设用地数量大体相当。此外，继续禁止别墅类、高尔夫球场、党政机关和国有企事业单位新建培训中心等项目用地。由于国土资源部有关负责人此前表示，今年新增的建设用地规模应该不会超过580万亩，因此不少业内人士继续看淡高档住宅市场。

　　此外，国土资源部有关负责人提出，今年土地利用规划修编将重点做好三方面工作：一是抓紧完善《全国规划纲要》，尽快上报国务院批准实施；二是认真部署《全国规划纲要》实施工作，切实发挥整体控制作用；三是切实加强规划修编各项基础工作，积极稳妥地推进地方规划修编。各地要加快推进省级土地利用总体规划修编工作，抓紧按照《全国规划纲要》的要求，在深化规划修编前期工作基础上，尽快完成省级规划修编成果，争取在今年底前绝大部分省级规划成果上报国务院审批。同时，积极稳妥地推进省级以下地方规划修编工作，确保层层落实《全国规划纲要》确定的各项目标和任务。

　　（四）经适房开发金融支持力度加大。中国人民银行、中国银监会出台《经济适用住房开发贷款管理办法》，《办法》从多个方面鼓励金融机构加大对经济适用房开发的金融支持力度，并明确经济适用住房开发贷款利率可按人民银行规定贷款利率适当下浮，下浮比例至多可达10％。

　　据中国人民银行和银监会有关负责人介绍，新《办法》扩大了贷款人范围。与1999年颁布的《经济适用住房开发贷款管理暂行规定》相比，新《办法》规定，除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。但各政策性银行未经批准，不得从事经济适用住房开发贷款业务。

　　《办法》还明确规定，经济适用住房开发借款人为取得房地产开发资质的房地产开发企业，其实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力，且其建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设。经济适用住房开发贷款应以项目销售收入及借款人其他经营收入作为还款来源。

　　《办法》放宽了贷款申请条件。《办法》规定经济适用住房贷款项目的资本金不得低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设，低于一般商业性房地产项目不得低于35%的规定。《办法》明确了利率优惠政策，并放宽了贷款期限。《暂行规定》要求贷款利率按中国人民银行规定的同档次法定贷款利率执行；《办法》中明确提出了“贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过10%”的规定。人民银行和银监会有关负责人称，《暂行规定》要求经济适用住房开发贷款期限最长不得超过3年；新《办法》明确贷款期限原则上为3年，但考虑到个别城市可能成片开发经济适用住房，所需开发时间较长的情况，贷款期限可放宽至5年。《办法》还强化了资金管理，明确要求对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。

　　2007年8月7日，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见》，要求加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。截至2007年12月，商业银行发放的经济适用住房开发贷款余额已达508.92亿元。

　　我们认为，通知内容基本上是以前各部门关于土地相关政策的汇总版本。通知中提到的“严格执行闲置土地处置”是原有政策的强化和延伸。政策有利于缓解行业供求压力，促进行业长期健康发展。政策的严格执行将有利于行业龙头公司。

　　（五）工业用地准入门槛抬高投资强度标准提升15%。为促进产业结构调整和产业升级，工业用地的准入门槛再次抬高。

　　国土资源部日前已出台并正式实施了新修订的《工业项目建设用地控制指标》（下称《控制指标》），将对工业项目建设用地实行新的控制指标。工业项目建设用地控制指标，决定着具体建设项目用地总面积，对土地利用的效率有着根本性的影响。

　　严控工业用地标准。国土资源部土地利用司有关负责人日前作出解释，在2004年颁布的《工业项目建设用地控制指标（试行）》基础上，《控制指标》将投资强度标准普遍提高15%。如食品制造业在一类地区投资强度从不低于1680万元/公顷调高到不低于1932万元/公顷。

　　至于容积率（某一宗地内总建筑面积与宗地面积的比值）控制指标，也作相应提高。30个行业大类中，27个行业大类容积率上调0.2，2个行业大类容积率上调0.1（石油加工、炼焦及核燃料加工业和医药制造业），1个行业大类容积率保持不变（化学原料及化学制品制造业）。

　　此外，还新增加绿地率控制指标，规定工业企业内部原则上不得安排绿地。

　　针对一些地方将打着工业用地旗号的“配套设施”转向商业规划或进行商业化运作，《控制指标》声明，严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

　　国土资源部通知要求，编制工业项目供地文件时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。不符合《控制指标》要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。

　　为转变以往“重制定，轻监管”现状，《控制指标》规定建设项目竣工验收时，没有达到《控制指标》要求的，应依照合同约定及有关规定追究责任。

中国信用财富网转发分享目的是弘扬正能量
关于版权：若文章或图片涉及版权问题，敬请源作者或者版权人联系我们(电话：400-688-2626 史律师)我们将及时删除处理并请权利人谅解！