房地产融资严监管再加码。 1月31日，21世纪经济报道记者从上海银行(16.200, 0.37, 2.34%)业人士处获悉，近日当地监管就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管 ...
房地产融资严监管再加码。
1月31日，21世纪经济报道记者从上海银行(16.200, 0.37, 2.34%)业人士处获悉，近日当地监管就并购贷款展开进一步规范，特别是对房地产相关并购，尤其是土地项目公司并购明确穿透监管。
“总而言之，四证不全的项目不能发任何形式的贷款。”某上海银行业相关业务人士表示。
此轮始于2016年四季度的房地产融资规范，预计在2018年还将进一步推进。
四证不全不能发放任何贷款
根据上述上海银行业相关业务人士透露，上述规范要求，并购贷款不得投向未足额缴付土地出让金项目，不得用于变相置换土地出让金，防范关联企业借助虚假并购套取贷款资金，保证贷款资金不被挪用。
所谓并购贷款，根据2015年下发的《商业银行并购贷款风险管理指引》，是指商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。
房地产融资政策方面的收紧可以追溯到2016年四季度。2016年11月，银监会进行银行房地产业务专项检查，范围包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷、银行理财资金是否违规流入房产。
超过一年的严监管并未趋缓，近期监管处罚仍在升级中。
1月25日，厦门银监局公告了对中国银行(4.580, -0.05, -1.08%)厦门市分行和交通银行(6.840, -0.04, -0.58%)厦门分行的房地产业务违规罚单。其中，中行的处罚项目为“理财投资业务未比照自营贷款管理流程，资金用于支付地价款和置换前期支付土地款的股东借款，贷款‘三查’不到位”；交行则是“违规发放土地融资，向四证不全的项目发放固定资产贷款”。
2017下半年以来，罚单不断的同时，监管政策“打补丁”也在继续。2017年12月下发的《关于规范银信类业务的通知》（银监发〔2017〕55号）再次明确禁止银行通过信托将资金违规投向房地产，银信合作违规输血房地产的通道被堵；2018年1月6日，银监会下发《商业银行委托贷款管理办法》，再一次明确规定委托资金用途应符合法律法规、国家宏观调控和产业政策。
而此次上海的规范措施，则又堵上了并购贷款输血四证不全房地产项目的路径。
“任何一个单一的政策影响都是有限的，但是这些政策一起实施，对于房地产融资的影响是很大的。”某股份行人士表示。
银行理财代销遇冷
除了银行信贷之外，房地产的主流融资方式还包括信托和资管计划。目前，投资房地产的资管产品也普遍较难从银行直接获得资金，但银行代销仍是一条途径。
“从我们的角度，首先房地产相关的产品备案审核严了，特别是前端土地融资卡得很死。”某信托公司人士向21世纪经济报道记者表示，有了项目，落实资金却成为更头疼的问题。银行代销尚可行，但银行也明显“越来越挑”。
据该信托人士反馈，合作银行在选择代销产品时，逐渐倾向于选择“大项目”。“有一家股份行，低于10亿元的项目就不要了。”该信托人士表示。
除了监管政策从严执行，亦存在窗口指导。某基金人士向21世纪经济报道记者透露，此前投资排名前五房地产的信托计划，在准备缴款时，收到信托公司通知，该信托计划无限期暂停。
房地产公司融资，目前来看，2018年面临比前两年更大的挑战。
金融去杠杆后资金阶段性紧张，房地产融资加速遇冷。上述信托人士还表示，原先房地产领域名股实债的做法也越发难以为继。
“真股的做法越来越多，但比例还是很小。比如测算下来，我们整体要求10%的收益，那么会设计一个固定收益加浮动收益的结构，在9.5%的基础上，拿出0.5%折算成股份，这0.5%就有一定风险。”上述信托人士表示。
