随着房地产市场从“黄金时代”进入“白银时代”，如何从传统开发模式中走出来是摆在地产商面前共同的难题，这当中不乏转型发展轻资产业务的企业试图在新一轮的竞争中破局而出。 尽管过去五年，花样年集团主席 ...
随着房地产市场从“黄金时代”进入“白银时代”，如何从传统开发模式中走出来是摆在地产商面前共同的难题，这当中不乏转型发展轻资产业务的企业试图在新一轮的竞争中破局而出。
尽管过去五年，花样年集团主席兼首席执行官潘军带领着“彩生活”向着市值千亿的目标狂奔，但花样年2017年的中报数据却并不乐观，其营业收入同比下降32.2%至53.62亿元，期内利润下滑至1.56亿元，同比下降52.9%。
起初希望发展轻资产业务解决规模的问题，不料这5年间花样年的销售规模却停滞不前，维持在百亿元左右。上市之初前50的排名也随着2011年以后落至百名之外，甚至被业内人士评价为“转型踏空”。
“和同期上市的企业相比，我们确实落后了。”潘军在2017年中期业绩会上坦言。同时，他也再一次强调未来要调整轻重资产的战略布局，希望轻重业务比例能实现五五对开。
重回三四线城市
重拾房地产业务，土地储备是关键。据花样年2017年中期财务报告披露，截至报告期末花样年规划土地储备建筑面积约1595万平方米，相较于2016年底，新增97万平方米。其中已签署框架协定的物业规划总建筑面积约885万平方米，2017年上半年新增87万平方米。
从土地储备的分布看，主要集中在成渝经济区和珠三角地区，土地储备占比达79.3%。其余土地资源多分布于长三角、京津都市圈和华中区域。从城市结构看，大部分位于一二线城市，一线城市占比35.6%。
值得指出的是，2012年花样年曾提出撤离三四线城市。彼时，潘军认为，“从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，三四线城市是没有未来的。”
如今一二线楼市受调控影响，销售整体放缓，三四线城市承担着“去库存”重任，花样年又重新杀回了三四线城市，并希望2017年三四线城市能贡献约50亿元的销售金额。据了解，花样年7月签约石家庄长九地产，向三四线城市的扩张仍在持续。
此外，进入2017年后，花样年在北京获得了一个建筑面积约1.8万平方米的工业厂房改造项目，通过收购华通置业取得武汉汉正街改造项目，总建筑面积为12.34万平方米。此外，耗时6年，花样年也从世界集团处签下了深圳坪山工改项目。
并购、合作、旧改的方式已成为目前中小房企吸纳土地储备的趋势。“不断上涨的地价让花样年压力不小，但公司还是通过和中小企业的并购、合作，进行了有效补充。”潘军表示。
销售目标大跃进
频频吸纳土地储备，花样年重拾房地产的决心昭然若揭。在2016年度报告期内，花样年累计实现合同销售金额约为122.06亿元，完成该年度全年销售目标。
2017年，花样年销售目标增加了25%至150亿元。截至2017年上半年报告期末，仅完成全年销售目标的33.69%，合同销售金额约为50.53亿元，较去年同期微增5%。
据其2017年中期财务数据显示，报告期内房地产业务合同销售主要来自武汉、成都、桂林和惠州等14个城市的34个项目。其中珠三角和华中两个区域销售占比合计约72.5%。
记者梳理获悉，2017年上半年花样年仅4个项目或项目分期竣工，合计总建筑面积约57.7万平方米。处于在建阶段的项目或项目分期则有14个，合计规划总建筑面积约193.5万平方米。
花样年在2017年中期财务报告中解释称，因项目开发进度所限而导致物业交付的项目及总建筑面积减少，进而影响了花样年的营收。
销售增长放缓，直接影响了报告期内的利润表现。股东应占溢利下降了近七成。对此，花样年CFO林锦堂表示：“上半年竣工项目较少，导致交付入账收入也相应减少。”
此外，财务报告中对于利润的下滑归因于融资成本的增加。数据显示，花样年融资成本在2017年上半年上升至6.1亿元，2016年同期仅3.31亿元。随着下半年交付项目的入账增加，佳兆业方面预料全年盈利会比2016年理想。
事实上，有接近花样年内部人士告诉记者：“2017年内部提出的实际销售目标是200亿元。”另外，据该人士透露，花样年近期提出要在3年内实现500亿元的销售目标。
而在中期业绩会上，潘军则表示花样年在深圳土地储备越来越丰富，未来5年会有很大的溢利空间。
据其最新披露的2017年8月房地产销售数据显示，截至8月底，花样年实现累积销售金额约为72.38亿元，相应已售建筑面积为82.32万平方米，平均售价为8782元/平方米。至此完成150亿元销售目标的48.25%。
轻资产发展提速
房地产规模虽并未大幅扩张，花样年“轻资产”却得以快速发展，甚至成为其重要的盈利增长点之一。潘军多次公开表示作为“社区服务商”，花样年这5年在努力围绕着社区生态发展衍生业务，即其“轻资产”业务。
据了解，花样年的轻资产业务主要包括物业管理、酒店、文旅、金融、教育和养老等多个业态，整体业务占比已由2014年的10%上升至2016年底的23.4%。
花样年物业管理板块的收入主要来源于彩生活和美易家，均已进入资本市场，不过彩生活专注于住宅社区管理，而美易家则以服务写字楼和高端商务公寓为主，避开了同业竞争的情况。
从2017年上半年的财务数据看，两家物业管理上市公司均取得了不错业绩。其中彩生活报告期内收入同比增长29.8%达7.47亿元，期内溢利首次突破1亿元达115.3亿元，同比增长35.6%。美易家报告期内营业收入则为2.01亿元，同比增长17.17%，归属于挂牌公司股东的净利润为5017.63万元，较上年同期增长23.91%。
另外，在小区金融方面，旗下互联网金融平台“钱花生”在2017年上半年完成新增注册用户44.54万人，投资金额达40.92亿元；商业管理积极拓展商业轻资产项目，累计已输出项目数量达30余个；在文旅、养老及小区教育方面也均得到进一步发展。
随着花样年进入战略实施新阶段，花样年方面表示将基于“社区+”的四大产业体系，轻重并举，产融结合，加速布局，致力于成为以小区服务为支点的产业金融集团。二次转型后的花样年，能否实现反超？
