【导读】开发商低价出售商住两用房，宣称已有“三证”，首付50%房款，余额可按揭分期付清。购房者以为捡到便宜房，付清首付款后才发现真相：商住两用房竟然建在工业用地上。《天天315》聚焦：暗藏陷阱的低价房。

    央广网北京4月12日消息 据经济之声《天天315》报道，买房时，您如果遇见定价比周边同地段的房价要低的低价房或者是特价房源，您会不会动心？提醒各位买房人，开发商低价卖房总有原因，房子可能先天存在硬伤，或者土地来的便宜，所以购买低价房或者特价房源一定要谨慎，避免购房后让自己陷入无尽的烦恼当中。

    低价房，到底能不能买？背后可能存在哪些风险？先来关注几位买房人的购房经历。

    浙江萧山买房人李先生（化名），2003年9月份，花低价购买了一套商住两用房，这套房位于浙江萧山新塘街道，会郎曹村。李先生告诉记者，开发商杭州高运房地产开发有限公司在销售房屋时宣称，楼盘已有三证，首付50%房款就可以拿到房屋钥匙，余额可以稍后按揭分期付清。他以为捡到了便宜房，当时爽快付清首付款，付清后，按揭贷款长时间办不下来，他才意识到这套低价房背后可能有猫腻，但是首付款已交，只能如待宰羔羊一般等待未知的后果。

    李先生：路过嘛，因为他们房产销售公司有一次弄了一个交流会，然后就去看了一下。他们说这个价格也不贵，房子有三证，有房产证、土地证、契税证，还可以通过银行办理按揭的。

    记者：他说完了之后你有没有看过三证？

    李先生：当时因为法律意识也淡薄，买房的时候就是听他们销售部的人说的，没有看。

    记者：只是听销售人员口头介绍了一下，你就确定要买了是吗？

    李先生：对。

    记者：买的这个房子，它是哪个小区，叫什么名字呢？

    李先生：它不是什么小区，就是按照商业的形式卖给我们的，我想要既可以住人，也可以做生意的，他说这就是商住两用的。

    记者：你签合同的时候，合同里面是怎么写的？

    李先生：写的是综合楼，我去买的时候他已经建好了，我去看过，是商住两用的。合同上约定，先给他们首付50%，我不是183.74平方吗？价格是33万多，我就付给了他16万多。他说可以按揭的，可是后来他变卦了。付过首付后，他说这个房子按揭不了，他换了一个方法，第一次我们的钱都是交给杭州高运混凝土有限公司，50%就是付给他的；第二次是付给企业的一个负责人，打到他的账号上去，每个月付给他们一笔钱，我每个月付给他4456元，如果不交钱，首付钱是不退给你的，没有办法只有交啊。

    没过多久，麻烦就接踵而至。买房人王先生（化名）告诉记者，先是开发商告诉业主们，银行按揭贷款办不了了，让业主们将剩余房款分期支付到一个个人银行账户上，并以此为由，将旧合同收回，又和业主们重新签订了一份新的房屋买卖合同，新旧合同存在两点不同之处，一处是甲方变成了高运混凝土有限公司，另一处是，新合同上注明了土地使用年限只有20年，业主们既惊讶又气愤，但因为首付款已付，房子又便宜，业主们将，和土地使用年限相关的条款划去后，就又在这份合同上签了字。

    王先生：跟我们在2004年3月14号签的买卖合同增加了一个条款，就是土地的使用年限只有20年，我们就不认可了，不认可的过程当中，我们又没有增加其他的补充协议，我们就是把2004年3月14号那个条款给它划掉了，签的时候，因为我们首付款50%的钱已经在他手上了，相当的被动，在没有办法的前提下我们才签的。

    后来已经付清全款的业主发现，土地证又迟迟办不下来，一查原因，业主们顿时慌了，他们查到这些商住两用房竟然建在工业用地上。业主们这才意识到，从第一步起，开发商就在交易中设下了圈套，业主付清首付的同时就变成了待宰的羔羊。在这之后，业主们开始拒付尾款。

    业主：后来法律意识强了，人家知道这个事情有一点上当受骗的感觉，有几户人家，他比我早，我是在付钱的，他就停止付钱了，因为他们发现这个房子不合法，它是工业土地期限只有20年，有几户人家是一次性付的全款，他拿不到土地证，土地证是总的一本，不是每个人都有的。

    紧接着，又有业主发现开发商还拿土地办理了抵押贷款，抵押还没解除；还有业主查到，一些业主只付了一半房款，但开发商竟然能用伪造的房产证办理委托书办出了房产证，办出后也没有交付给业主。

    接下来，更令业主们难以接受的是，他们在拒付尾款后，反被开发商告上了法庭。

    业主：他先起诉我的，就是说我没交给他钱，说我违约了。我们也请了律师去维权，法院通过行政的手段已经把部分人账户上的钱取走了，剩下还有10多户人家还在维权。

    业主：我们现在唯一的办法就是房款不付，剩下的尾款没有付，因为尾款没有付他才起诉，这个案子一审判我们输的，我们还在上诉。

    记者昨天辗转找到开发商相关负责人朱先生的联系方式，想要核实清楚土地证难产和起诉买房人的原因，但是这位负责人的电话一直无法打通。

    业主们向记者提供了收据，新旧房屋买卖合同，法院判决书的照片等证据资料。法院判决书结果显示，业主需要继续向开发商支付尾款，并支付相应的违约金。业主们觉得很委屈，他们认为开发商违约在先，业主拒付尾款在后，违约责任应该由开发商承担，而不是业主承担。

    北京中闻律师事务所律师李斌提醒，卖方的义务是按照合同约定期限交付合格房屋，并且向买方办理产权过户登记，如果开发商没有按约履行合同，就构成对买方的违约，买方可以通过反诉或者另行起诉的方式请求卖方承担相应的违约责任。业主们在提出反诉时，重点应该放在追究开发商的违约责任上。因开发商违约所以拒绝支付尾款属于本诉的抗辩理由。

    我们也对于低价房，到底能不能买？背后可能存在哪些风险？如何规避风险等问题，北京中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师邵桐进行了详细的解读分析。

    经济之声：首先，工业用地的土地使用年限真的只有20年吗？工业用地上能否建设商住两用房？

    李斌：工业用地的土地使用权期限是50年，但这里面为什么是20年？有可能他出让这块土地之后，从那个时候开始了计算土地使用权的期限，可能到签订这份商品房买卖合同的时候，土地使用权期限只剩20年而已。根据土地的用途规定，工业用地上不能建筑商住两用房，这是其违规的一个地方。

    经济之声：这么明显的违规的情况，这个房子竟然建起来了？

    李斌：就是看相关的主管部门有没有发现这个问题，有没有接到相应的举报投诉之后及时查处。因为他声称的三证这一说是否真实得到了，三证究竟指的是哪三证，这一切都有待于事实的核实。

    邵桐：我们认为在开发商承诺有三证的情况下，其实这是对我们的购房人懂不懂常识的一种考验，就是说你在购买房屋的时候，其实按照我们国家相关法律法规的规定，就是开发商在出售房屋的时候应当是具备五证的，也就是说建设工程规划许可证，以及建设工程施工许可证，和国有土地使用证，还有商品房销售或者预售许可证。具备5个证的情况下，开发商才可以按法律的规定对房屋进行出售，那么这种情况下，只具备三证的情况下，我认为它不满足对房屋销售或者预售的条件。那么我们消费者在购买房屋的时候，要对这五证是否齐备进行仔细的核实，那么刚才所说的开发商只具备三证就进行房屋的预售或者销售的话，那么显然是对相关法律规定的一种违背。那么消费者在这里面很早就可以发现开发商不符合法律规定的。

    经济之声：据业主们介绍，开发商在工业用地上建商住两用房，但是在低价出售时隐瞒了实情，业主们在付清50%房款后，才发现低价背后暗藏猫腻。如何定性开发商的销售行为？

    李斌：首先，开发商应当将土地的用途如实披露给买房人，同时剩余土地使用权的期限也应当写在合同之中。如果开发商在签订商品房买卖合同时向买房人隐瞒了这些事实，那么他就涉嫌构成欺诈。但是这种欺诈实际上在法律上的后果是，作为买方可以以欺诈为由，在一年之内，请求法院撤销这份合同，如果能够实现这样的目标就不会存在支付尾款，而且之前支付的款项也有权要求返还。

    通过这个案件我们清楚的发现，买房人在订立合同的过程中其实也存在很大的疏忽和过失。因为我们看，首先他支出了50%的首付之后才发现存在的这些猫腻。按照中国目前的法律规定，正常的商品房交易应当具备五证，那么你是否尽到了审查义务。第二，如果更进一步，你还可以审查其另外两证，即开发商的营业执照以及房地产开发的资质证书。如果个人尽不到这种审查的义务，你也可以考虑到政府相关部门核实。这样的大件事情可能要花我们一辈子积蓄的很多钱，所以应当慎重对待。如果事后发现上当受骗了，再维权就会增加很大困难。当然这个案件中更有意思的是，他们在一审就败诉了，但是我们也不确定他败诉的原因是什么，这就要看到底能不能有证据证明，开发商存在一些隐瞒事实或者其他的违约行为。

    经济之声：在微信平台上网友“有眼则明”发表了自己的观点，他说，这个案件似乎应该分开两部分，首先是开发商违约在先，消费者被欺骗，作为消费者应该起诉开发商违约，而不是因为其违约拒不付款，这样就成了违约人了，现在法院判消费者败诉，是基于消费者不继续履行合同，我觉得没错。消费者在执行法院判决的同时，是不是应该另外起诉开发商的欺诈行为？

    邵桐：谈到开发商有欺诈行为，这里面有一个矛盾的焦点问题，也即在新旧两份合同变更的过程中，在新旧变更的时候，消费者已经看到有相应的条款做出变更，为什么他还会签字认可，或者说按照新的合同履行。现在我们没法根据现在的材料去探究到当时购房者的真实意思到底是什么。如果消费者认为当时对这个变更就有异议，并提出修改，而且已经在开发商以及消费者手里的两份合同当中，都做了真实修改，在这种情况下，应该不会出现法院判定购房人有违约情形存在。现在主要要看一下，当时消费者购房时对于新合同变更的内容是如何表示其真实意思的，如果他认可了20年的使用权，那么现在法院做出的判决就有一定的合法依据。

    经济之声：我们记者采访时，业主们提到，开发商拿到首付款后，通知业主无法办理银行贷款，然后让业主们将剩余房款分期支付到一个个人银行账户上，并以此为由，将旧合同收回，又和业主们重新签订了一份新的房屋买卖合同，新合同和旧合同存在两点不同之处，一处是甲方变成了高运混凝土有限公司，另一处是，新合同上注明了土地使用年限只有20年。交付首付款后，能否再重签新合同？业主想问，遇到这样的情况时该怎么处理？

    李斌：首先，这两份合同的主体发生变更这是一个非常重大的事实。我可以理解为两种情况，第一，我们和开发商之前签订的合同解除了，取而代之是另外一个卖方，就是混凝土公司，他显然不具备开发商的资质，因此这就成为了一个二手房买卖，或者三方签协议，等于开发商把它的债权、债务全都转移给了高运混凝土公司，而从这以后所有的权利义务都由混凝土公司来承担。我们通常认为的一手房买卖，应当是由有资质的开发商作为出卖人，所以要考虑到第二份合同签订的时候，我们是否已经注意到了相应的条款变化，注意到土地使用权的期限以及土地用途。如果你不能证明你是被欺诈胁迫签订了合同，就视为是你的真实意思表示。第二份合同的效力就要受到法院的维护。

    所以这份合同在我们看来，首先合同是有效的，作为买方主要的义务就是要交付款项，按期支付，如果你没有按期支付就构成违约。但是问题在于，我有履行抗辩权吗？如果开发商或者卖方混凝土公司违约在先了，我支付尾款的条件还没有成就，那么我可以行使合同履行抗辩权。但是这些都依赖于双方在一审过程中如何进行诉辩的。所以如果第二份合同被确认为是有效的，并不存在意思表示不真实的情况，或者说买方无法证明这些事实，那么你应当按照合同的约定期限支付款项。至于卖方如果有什么违约的地方，你也可以通过反诉的方式或者另行起诉的方式让卖方承担相应的违约责任。因为卖方的义务是交付合格房屋，并且向买方办理产权过户登记，如果他没有完成这样的行为可能就构成对买方的违约。当然也要看合同约定的到底是谁先履行，也就意味着是买方先付款，还是卖方交房之后先办过户，这些都要看合同约定的条款加以认定。

    经济之声：低价房到底能不能买，背后可能存在哪些风险？如何规避这些风险？

    李斌：房子低价一定有它的故事在里面，开发商不可能随意出售低价房子，除非有非常大的资金链压力。作为消费者，这是一张馅饼还是一个陷阱，首先你要有充分的注意义务，要审查一下这个开发商是否是一个真实存在的合法的主体，执照是不是可以到工商信息网上去查询。第二，他是否具备房地产开发的相应资质。第三，这个楼盘本身是否如邵律师所讲，它否具有国有土地使用证、建设工程和建设用地的规划许可，是否具备建委的施工许可证，他有没有得到住建部门颁发的商品房销售或者预售的许可证，只有当这些行政审批手续都已经完毕，且获得相应的证书之后，这个楼盘的销售才合法。它的合法就意味着我们的风险基本上是没有的，将来可以非常顺利的办到产权证。如果缺乏一个证书，就不会有销售许可，没有这些证书哪怕花低价买了房，你可以装修入住，但问题在于你将没法获得法律上所有权的保护，没有办法办理房产证。

    同时如果你经过审查之后发现这个楼盘低价是有理由的，所有的行政审批手续都齐备，房屋本身是合法的，可以进行自由的交易，可以办理产权证，那么你要注意，在合同的条款上一定要让开发商明确，楼盘土地的用途，证明一个土地使用权的期限，所有购房款的交付时间以及房屋的交付时间和办证时间。如果逾期交付房子了，或者没有在法定的期限或者约定的期限办理房屋产权证给我，这个时候你要向我承担什么样的违约责任。同时在履行过程中，我们要尽到审查和合同条款的义务。

    另外在履行过程中，我也注意到，开发商把购房款都付到个人账户，我们能付吗？这种条款能写入合同吗？我们作为买房人最重要的合同义务就是按期付款，付款付到谁的名下，卖方在合同上列明了指定的银行账户，一定是私对公的，如果付到一个个人账户上，将来一旦开发商反悔了，说这个人跟我开发商没有关系，或者说你支付的那笔款项不是这笔房屋的交易购房款，那么我们将面临非常大的举证困难。所以我们从选择交易对象，选择适合的楼盘，去挖掘一下低价的终极理由是什么，背景是什么，然后再签订一份完备的合同条款。同时在履行的过程中要按期付款，付到指定的开发商卖方的账户上等等，要保留相关的证据，才能做到将来一旦发生纠纷，能够有充分的证据证明我并没有违约。