中债资信:房地产新政支持改善需求 影响将明显分化

来源：网络 2015-04-02 16:00:15

　　3月30日，央行、财政部等部门先后发文通过降低二套房首付比例、公积金贷款优惠、调整二手房交易营业税免税年限等方式稳定房地产市场。　　中债资信认为，政策体现了政府支持改善性住房需求，符合中债资信两会观 ...

　　3月30日，央行、财政部等部门先后发文通过降低二套房首付比例、公积金贷款优惠、调整二手房交易营业税免税年限等方式稳定房地产市场。

　　中债资信认为，政策体现了政府支持改善性住房需求，符合中债资信两会观察特评时的预期。

　　其次，政策将从影响价格预期、降低购买门槛、提升购买力和增加实际需求等方面影响市场。央行的政策主要影响价格预期、降低购买门槛、提升购买力，主要影响需求端；财政部的政策主要影响价格预期、增加交易活跃度、同时扩大供求(但需求端的影响更大)。

　　第三，市场受影响的程度会呈现城市间差异：1)人口吸附能力强大、存量不多的城市受影响最为显著，短期内将量价齐升，以一线城市及热点二线城市(如南京、厦门)为代表；2)人口吸附能力强，存量大的城市短期内可能表现为量增价稳，以部分二线城市(如杭州、无锡)；3)人口缺乏吸附能力的城市受影响较小或基本不受影响。

　　最后，政策调整套路与2008~2009年的刺激基本一致，力度也相当，因此政策会刺激市场需求对价格形成上涨支撑(但货币政策宽松度不及2009年，因此上涨力度也会小于2009年)。我们同时认为政策本身的影响可能小于预期改变带来的影响。预期改变带来的市场情绪可能放大市场短期需求，透支未来需求。在新增住房需求量总体见顶的大趋势下，市场短期回温后(可能是1~2年)将再度回归理性。

　　总体上，政策对降低房地产市场短期信用风险有很正面的影响，尤其是前两类城市。。

　　央行、住建部、银监会联合发文降低二套房首付比例，财政部降低二手房交易营业税免征年限，各部委继续落实“支持自住和改善性需求”

　　3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%，利率由金融机构自行确定；鼓励使用组合贷；使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。同日，财政部发布通知，个人购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售免征营业税。

　　在月初的报告 中，中债资信曾提到，“……结合往年曾有的房地产政策，中债资信认为未来房地产市场在以下方面存在一定放松空间：刚需层面，信贷政策的进一步宽松带来的购房贷款利率下调或公积金贷款政策放松(如提高放款速度、提高贷款上限、放松提取条件等)将一定程度增强购房者支付能力；改善性需求层面……营业税未来或存在回归至之前两年期限的可能，目前二套房六到七成的首付比或将逐步向2010年之前的四成左右水平靠拢。”

　　中债资信认为，此次政策的密集发布是对政府工作报告“支持自住和改善性需求”等政策的继续落实，延续了放松调控的思路，符合中债资信的预期。

　　近期房地产政策调整同2008年调整的套路基本一致、力度相当，但政策仍有放松空间

　　回顾房地产行业的历次调控，中债资信发现，2014年9月以来的政策调整与2008年的调整套路基本一致，力度也相当，因此预计政策会带来市场需求释放，并支撑价格上涨。但本轮调整货币宽松度不及2009年，因此上涨力度也会小于2009年。同时，本轮调整更多从支持改善性住房需求入手，相比于2008年，目前政府托市的政策仍有空间(如降低首套房首付比例、二手房交易个税缴纳政策等)

　　


　　


　　中债资信认为，从政策的具体影响而言，央行等部门政策通过价格预期、降低购买门槛的影响扩大二套房市场需求，公积金贷款低首付的适用范围进一步扩大 ，这也降低了购房者的支付成本、增加了其购买实力；财政部政策缩短免税年限，这同时扩大了二套房买卖的供给和需求量，增强了市场的交易活跃度，并且改善需求的释放将对需求端的影响更大，进而对价格和成交量均产生影响。短期内，预期改变对市场的影响可能大于政策本身的影响。

　　首先，楼市价格预期的改变使购房者短期内入市节奏加快。在新政刺激房价上涨、成交量增加的预期下，有能力和意愿购买二套房的长期需求将缩短入市时间；部分处于观望的购房者紧迫感将增强，不排除部分短期恐慌性入市，从而助推成交量上涨；首付资金在意向房源价格40%上下的二套房购房者，新政的实施或将使其加速进场。其次，新政直接降低了二套房购房门槛。新政发布前首付资金在房价40%~60%之间的购房者，直接具有了购房资格；同时，部分首付资金接近40%的购房者，花费更小资源便可筹措最低首付资金入市。以购买市价300万元房屋、年可支配收入20万元的购房家庭为例，若按照新政购买二套房，虽月供增长3853元，但可以提前三年购房。再次，新政的实施扩大了市场上的实际需求。通过预期的刺激和门槛的降低，部分潜在购房者原本购房能力或意愿不足的情况得以改变，直接扩大了需求端规模。

　　


　　受市场分化影响，新政对各地影响程度出现明显差异，其中人口吸附能力强大、库存量不大的一线城市和热点二线城市短期内将量价齐升

　　2014年以来房地产市场低迷、景气度下滑，各地区市场分化明显，三四线城市成交低迷、存量过高，部分二线城市亦存在较大去化压力。中债资信认为，新政对于各地区影响的程度亦将出现明显差异。

　　首先，人口吸附能力强大、库存量不大的一线城市和热点二线城市(如南京、厦门等)受影响最为显著，短期内将量价齐升。据中债资信统计，截至2014年末一线城市去化周期均为12个月左右，同时一线城市以其优越的交通、教育和医疗等社会资源吸附人口净流入，短期改善性需求的快速上升将推动房市量价明显上涨；部分二线城市也具有较好的房价上升趋势，如厦门近5年人口复合增长率为7%以上，截至2014年末其去化周期约为15个月，对改善性需求的刺激将使得市场景气度提升。

　　其次，人口吸附能力强、存量大的二线城市短期内或表现为量增价稳。如杭州、无锡等地区，发达的城市经济和较好的城市资源使得人口持续流入；库存规模高企，短期需求量的上升将明显解决房企在当地的去化压力，但价格上涨力度或较弱。

　　再次，缺乏人口吸附能力或库存规模处于高位的三四线城市受新政影响较小或基本不受影响。在大部分三四线城市中，较多家庭已经具有二套以上住房，且其建筑面积较大，其改善性需求并不十分强烈；同时，近年三四线城市的大规模、快速开发使得其市场存量仍然较多，较大的库存压力使得后续房价上涨动力很小。

　　新政有助于稳定经济增长，为改革争取更多的时间和空间，但短期刺激无法改变长期趋势，房地产市场短期回暖后仍会向“理性”回归

　　新政的发布有助于稳定房地产价格和市场，对稳增长形成利好，为全面深化改革争取更多的时间和空间。但是，如中债资信在2015年房地产行业展望中所述 ，2014年以来房地产市场的回归是长短期因素的叠加并伴有一定非理性遇冷。中债资信认为，在新增住房需求量总体见顶的大趋势下，短期内预期改变带来的市场情绪可能放大市场短期需求，进而透支未来需求，但无法改变国内房地产长期趋势，短期回暖后(可能是1~2年)房地产市场仍会向“理性”回归。

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