重庆多年前就明令禁止商品房“售后返租”，专家提醒消费者返租有风险投资需谨慎。

　　当下，售后返租在房地产行业很是流行，但近期却有多名读者向记者投诉称，自己投资了某项目产品，却连投资的本金都难以回收。

　　事实上，“售后返租”这种形式一直被相关部门明令禁止，但记者调查后发现，一些开发商仍然在以直接返租、将商铺产品理财化返租、承诺在约定期限内予以回购、将一份房产分成若干个份额予以销售并承诺给予分红等形式进行“变相返租”。那些印刷在宣传单上的看似诱人的高回报背后，也许就暗藏着陷阱和风险。

　　陷阱1 出租不景气返租成一纸空文

　　余先生2013年购买了大学城一步行街的商铺。“当初置业顾问告诉我，该商铺是大学城商圈的步行街旺铺，由商家统一经营，并承诺返租2年，每年收益12%。”但两年过去了，该步行街商铺的招商却并不理想，自己的铺子无人问津，返租自然也成了一纸空文。余先生说，自己找开发商，开发商总说只要有商家入驻承诺就会兑现。但什么时候能招上商，余先生也没谱。

　　类似余先生这样的并非个案。记者调查后发现，很多号称“返租”的商铺地理位置虽然优越，但却因前期定位不准等原因始终“火”不起来，造成后期回报的不确定。还有的开发商在“返租”期结束后，希望以原价收回商铺进行整体经营，但业主不同意，最后导致商铺空置。

　　对此，重庆索通律师事务所周吉应律师提醒投资者，一旦商铺出租不景气，开发商的承诺就难以兑现。同时，在部分“返租”销售中还可能存在欺诈行为，购房者一定要擦亮眼睛。

　　陷阱2

　　“返”的不过是你付出的高楼价

　　在调查中记者发现，部分楼盘的“返租”商铺确实在按约定返给业主租金。不过仔细一算就能发现，这些“返租”商铺的出售价格一般都要远高于周边其他商铺。

　　一楼盘营销总监告诉记者，由于“返租”商铺回报率高，购买后可直接收益，因此定价时就会比普通商铺高一些，而“返租”期间的回报，其实就是从这些“高”出来的定价里拿出来给消费者的。该营销总监甚至表示，这已是行业内的“公开秘密”。

　　记者以余先生所买的商铺为例算了笔账，该商铺尽管层高较高，但单价折算下来建面在3.3万元/平方米，而与之不远的临街底商单价也才2万元出头。

　　陷阱3

　　经营公司跑路投资者无门可找

　　由于开发商直接进行商铺“返租”，早已被国家明文规定禁止，因此在实际操作中，不少开发商会成立独立的经营公司对项目进行后期管理，由其进行“返租”操作来规避法律风险。由于投资者是与经营公司签订租赁合同，和商场本身不产生关系，因此一旦经营公司“跑路”，投资者回收“返租”租金将十分困难。

　　重庆房协商业地产委员会秘书长孙宏志介绍，商铺返租看上去有利于开发商快速回笼资金，也保障了业主的投资收益，但如果经营主体策略不当，无法形成商业氛围，开发商缺乏营业收入将无法再向投资者返利，如此“双败”引发的纠纷近来也在全国乃至重庆多地时有发生。因此，投资者应综合考虑项目的前景、定位、周边环境等多重因素以及开发商和后期管理公司的实力，再决定是否投资，切莫冲动。

　　陷阱4

　　产权不清过户不易

　　记者调查了解到，“产权”也是“售后返租”中常见的风险因素。在重庆某度假地产公司的网站上就写着：“10%产权保障，12%或14%每年现金红利，2年或5年原价无风险包销承诺，妥妥的投资收益和30万家全球星级酒店度假权益”。但实际上，投资这类有现金红利的“返租”产品，消费者想要拿到那10%的房产证可能并不容易。

　　周吉应律师告诉记者，不少房产原本属于开发商自用，当时已经确权甚至办理了房产证，如果再次销售，购买的业主就有可能拿不到属于自己的房产证。拿不到房产证，消费者就不是房屋的所有权人，后期的返租事宜就无法进行。此外，购房者还需要了解清楚该物业是否已经抵押，如果已经抵押则不能进行产权分割。周吉应还提醒消费者，现在有些开发商是先跟业主签好认购书，然后再注销抵押，再注销物留自用，才跟业主签正式的合同，“这样的房子一旦买来，风险就比较大。”

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　　重庆三令五申禁止“售后返租”

　　据了解，重庆早在多年前就明令禁止商品房“售后返租”的销售方式。2012年1月1日起施行的《重庆市城镇房地产交易管理条例》第27条规定，房地产开发企业或者其委托的房地产中介服务机构销售商品房，不得有下列行为：（一）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；（二）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

　　此外，《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》也规定：不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，以非法吸收公众存款罪定罪处罚。换句话说，如果开发商在房产销售前就知道房产无法过户办理产权证，却仍然在销售过程中对外宣称可以办理产权证或直接以无产权房售后返租，则很有可能被认定为非法集资，那个时候消费者的“返租”收益就更无从谈起了。