中债资信：不动产统一登记实施 对房地产市场影响有限

来源：网络 2015-03-04 20:57:15

　　观点简述：　　《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起实施，其实施和落实将实现全国不动产联网信息共享。就房地产行业所受影响而言，全国范围内个人名下房产情况将明确，从而为房产税的立法和开征奠定基础。 ...

　　观点简述：

　　《不动产登记暂行条例》将于2015年3月1日起实施，其实施和落实将实现全国不动产联网信息共享。就房地产行业所受影响而言，全国范围内个人名下房产情况将明确，从而为房产税的立法和开征奠定基础。此次不动产统一登记将使现有房屋产权登记制度在主管机构、效力范围、权证内容和证件设置等多方面发生变化。

　　短期内，不动产统一登记或使得市场产生部分新增供给，但中债资信认为不动产统一登记对房地产市场短期内不会产生显著影响。第一，市场已就不动产统一登记做出提前反应，消息早已被市场消化大部分，市场供给已在近年逐步释放；第二，制度逐步落实仍需要一段时间，政策实施所涉及法律、部门繁多，存在一定的协调难度，市县级机构设置和职责整合的细化工作仍然较多；第三，政策的推进仍有难度，不动产登记制度的推进面临个人私有财产隐私和既得利益群体的阻碍等产生的阻力，“属地登记”制度和准备工作的地区差异使得全国全面颁发新版证书并非短期能够完成。

　　中长期内，不动产登记制度预计2017年方可全面实现信息共享，依法公开查询。通过不动产登记可以摸清产权所有者的“家底”，基于不动产登记信息基础平台的信息共享则为国家提供了一个较为全面准确的数据基础，从中长期来看有利于政策制定和房地产市场健康发展。

　　《不动产登记暂行条例》的实施和落实将实现全国不动产联网信息共享，现有房屋产权登记制度将发生改变

　　《不动产登记暂行条例》(以下简称“《条例》”)于2014年12月22日公布，并将于2015年3月1日起正式施行。据《条例》第一章第二条，“条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。我国现有的十余项不动产登记职责分散在住房与城乡建设、国土资源、农业和林业等多个部门，簿证的不统一容易产生程序繁杂、重叠漏登等现象和交易风险。此次不动产登记由国土资源部负责指导和监督，其最突出特点是借助不动产登记信息基础平台实现全国信息互联，届时国土资源、住房城乡建设、农业、财政、税务等大部分部门以及国家、省、市、县四级均可实现信息互通共享，分散登记的弊端得以避免。就房地产行业所受影响而言，全国范围内个人名下房产情况将明确，从而为房产税的立法和开征奠定基础。

　　此次不动产统一登记覆盖房屋、土地、林地等各类不动产，在房屋产权方面，其实施将使现有房屋产权登记制度发生改变，其主要关注点如下。首先，主管机构方面，现有体制下建设用地使用权和集体土地所有权由国土资源部门登记，而房屋所有权由住房城乡建设部门登记并由各地区住建委发放房产证，新制度落实后将统一由国土资源部登记并发放不动产权证，国土部下设不动产登记中心并由县区级单位或市本级单位办理登记手续；其次，效力范围方面，现有房屋产权登记制度下房产证由各地建委发放，同一自然人不同地区的房产拥有情况无法有效衔接，而新制度实现了全国联网信息共享，通过“以人查房”不同地区间可以互相查证房屋所有者的房屋套数、交易价格、面积等基本情况；第三，权证内容方面，相对于“房产证”对房屋使用年限和房屋价格采取规避态度的情况，新的“不动产权证”内容更为详尽，明确了房屋使用年限、取得价格、不动产登记抵押权和异地登记等信息；再次，证件设置方面，实施不动产统一登记是落实物权法要求的过程，推动了房产与地产统一，具体操作层面将是使得房产证和土地证合二为一。另外，对于小产权房，由于其不合法性，仍将不予登记。

　　


　　表1：不动产统一登记前后房屋产权登记制度变化情况

　　资料来源：公开资料

　　基于市场提前反应、制度的落实推进存在难度等原因，短期内不动产登记制度对房地产市场不会产生显著影响

　　随着不动产统一登记制度的落实，对房地产市场最直接的影响是房屋产权所有者的“家底”将被摸清，部分名下拥有多处房产的产权所有者可能出于灰色收入或其他原因将过多的房产推至市场销售，从而形成部分新增供给。另外，不动产登记还将通过改变市场参与者对未来市场和房价的预期等综合影响房市。但是，基于以下三点原因，中债资信认为不动产统一登记对房地产市场短期内不会显著影响。

　　第一，市场已就不动产登记做出提前反应。不动产统一登记的酝酿可追溯至2007年《物权法》的颁布实施，2013年3月《国务院机构改革和职能转变方案》提出“建立不动产统一登记制度，以更好地落实物权法规定……”，2014年5月国土资源部下属不动产登记局相继成立，2014年12月22日《条例》正式公布。可见，不动产统一登记的消息早已被市场消化大部分，因此消息而产生的市场供给已在近年逐步释放，2013~2014年二手房市场供给的增加同此不无关系。同时，虽然反腐等工作的开展与不动产登记结果存在一定关系，但抛售的房屋相对于楼市的潜在需求依然相对较少，再加之2014年楼市放松政策频现，新政实施后房市所受冲击有限。

　　第二，政策的逐步落实仍需要一段时间。不动产登记政策的关键在于落实，政策实施所涉及法律繁多(包括《城市房产管理法》、《森林法》、《渔业法》和《海域使用管理法》等多项法规)，需协调部门较多(财政部、住建部和农业部等8家部门已形成联席会议制度，至2月中旬已召开三次联席会议)，跨领域和机构间的协调存在一定的难度。另外，虽然国家层面不动产登记职责整合工作已完成，但至2015年2月下旬，不动产统一登记各项准备工作基本到位的城市仍不是多数，特别是市县级机构设置和职责整合的细化工作仍然较多。

　　第三，政策的推进仍有难度，各地期初落实可能存在差异。不动产登记制度的推进面临一定的阻力，如个人私有财产隐私和既得利益群体的阻碍等，难免会影响推进的进度和所花费资源。另外，我国不动产实行“属地登记”制度，登记工作主要集中在市、县级单位，不同地区发证条件存在较大差异，3月1日实施新政之初仅有部分地区具有启用新登记薄并颁发新版证书的条件，在过渡期间旧有相关产权证书仍有效，仅对变更的产权进行证书更换，据国土部相关负责人表示，于2015年底实现全国全面颁发新版证书。

　　中长期内，不动产登记制度的全面实施有利于政策制定和房地产市场健康发展

　　不动产登记制度的全面实施将在未来3年左右时间内完成，据国土部规划：2014年基本完成各级职责整合，建立基础性制度；2015年健全配套制度，平稳有序实施；2016年全面形成制度体系，正常有效运行；2017年实现信息共享，依法公开查询。通过不动产登记可以摸清产权所有者的“家底”，基于不动产登记信息基础平台的信息共享则为国家提供了一个较为全面准确的数据基础，从中长期来看有利于政策的制定和房地产市场健康发展。首先，这使得房地产市场中产权清晰，进而规范了房地产交易市场，交易风险得以降低；其次，这为房产税的开征铺平了道路，进而抑制投资性需求，减小楼市泡沫；再次，就市场化思路和长效调控机制的建立，不动产统一登记可使未来楼市政策的制定更为准确，在城市建设和土地规划等方面或有重要应用。

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