时下，不少买二手房的人都会采用这样方法：看中一套房，直接找卖家或多找几家中介公司进行货比三家，哪家谈的卖价低收的中介费少就找哪家——这在业内叫跳单，即买卖双方通过中介公司联系上后，跳开中介自行成交或委托其他中介公司代办过户服务。

昨日，重庆法院公众服务网公布了几件关于二手房买卖跳单的案例。

这边看那边买

中介公司为啥败诉

2012年11月28日，蒋女士委托某二手房中介公司买房，看房前她签了《物业需求委托书》，双方约定：如甲方或甲方之配偶／亲属／委托人／受托人私下直接或间接委托代理人买入下列物业，甲方须按物业成交价的3%支付给乙方作为违约金。

随后，中介公司带蒋女士看了一套位于渝北区的房屋。经多次沟通，房主与蒋女士达成购房意愿。蒋女士以征求儿子及儿媳意见为由，没有签订买卖合同。

2012年12月初，中介公司员工得知蒋女士儿子已将该处房屋买了。中介公司认为蒋女士属于跳单违约，应承担违约责任。协商无果后中介公司将蒋女士告上江北区法院，要求支付中介费19500元。法庭上蒋女士承认被告带她看过房，但该房源信息几家中介公司都有，自己通过其他中介公司按正规程序购买了房屋。原告并未促成合同成立，无权要求支付报酬。

近日法院判决，蒋女士的跳单行为，并未违背她与中介公司看房前签订的《物业需求委托书》，判中介公司败诉。

根据双方所签《物业需求委托书》，衡量买方是否跳单违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等。如果买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司买房，不构成跳单违约。本案中，蒋女士及其家人在另外的中介公司协调下，与房屋卖方以低于原中介公司协调价格签署买卖合同，表明该房屋信息并非原中介公司独家享有。蒋女士并没有利用原中介公司的信息、机会。所以，蒋女士的跳单行为不构成违约。

缴了定金跳单

购房人为啥败诉

2012年12月中旬，家住梁平县的周小姐想在主城区买房，便找到某置业代理公司看房。看房前双方签订了《买卖看房确认书》，规定如跳单，按房屋实际成交价格的2%支付居间服务费。

之后，某置业代理公司居间撮合，周小姐和卖方达成初步卖房协议，并向卖方支付2万元定金。事后，周小姐迟迟不支付1.3万元服务费。后来该置业代理公司发现，周小姐跳单，和卖方私下交易了该房产。2013年4月，该置业代理公司将周小姐告到江北区法院，要求支付1.3万元居间服务费。

法庭上，该置业代理公司称，周小姐为规避居间服务费，越过公司私下与产权人完成房屋买卖交易，该行为违反了双方签订的《买卖看房确认书》的约定。周小姐辩称，《买卖看房确认书》中相关约定内容属于单方格式条款，明显加重了看房人一方的责任，属于无效条款。周小姐称，某置业代理公司并未促成她与房屋卖方签订正式的房地产买卖合同，只是促成她与卖方之间有签订房屋买卖合同的意向。某置业代理公司也未能提供后续的居间服务。因此，她不应当支付1.3万元的居间服务费。

法院查明，周小姐与卖方达成的交易金额为65万元。某置业代理公司已经为周小姐及卖方提供了居间服务，周小姐也支付了2万元定金，周小姐应当支付1.3万元的居间服务费。近日，江北区法院判定由周小姐支付1.3万元的居间服务费。

办案法官称，二手房中介服务纠纷层出不穷，最突出的是中介公司进行中介服务后，买房人私下跟卖房人交易逃避中介费。中介公司正常的社会经营活动应该予以保护，买房人不能因为认为中介公司所提供的服务不值钱就逃避义务。对于中介公司，应该努力提升服务质量，提升工作含金量。

中介自曝四大跳单法>>

昨日走访中，某二手房中介公司员工介绍了常见的四种跳单方法。

找中介员工揽私活：客户看中房屋后，找中介员工干私活，帮忙办过户，客户私下给员工相关费用。

千方百计联系房主：看房时悄悄拿走业主电话，或到小区物管、隔壁邻居打听业主电话，然后撇开中介，直接与客户交易。

这边看房那边成交：通过甲中介看中一套房屋后，觉得中介费高了，找到乙中介，以更低中介费成交。

亲朋代签看房协议：购房者拉着朋友或亲戚去看房，并以亲戚朋友名义签看房协议。交易成功后进行产权登记时却并非他亲戚朋友，而是他本人。

看房前要签确认书

坚持不签中介也没招

昨日，重庆晚报记者以买二手房为由对渝北区龙湖花园、金岛花园一带的二手房中介公司进行了调查。

在龙湖西苑旁一家房屋中介公司，记者称要看新牌坊一路香山花园的房子。中介人员拿出一张表，让记者出示身份证并把表填写好。记者注意到，这份《看房协议》上明确表示：看房人跳单将承担总房价2%的违约金。填完表后，中介人员带记者看了香山花园A区一处房屋，房价为98万元。随后，记者在另外一家中介公司填完《买卖看房确认书》后，被中介人员带去看的竟是同一处房屋，但这家中介称卖主急需出国，只要93万元。

在金岛花园附近，记者走访了多家二手房中介公司，看房前均被要求出示身份证及填《买卖看房确认书》或《委托买卖房屋协议》等。

一家中介公司业务经理告诉记者，如果客户坚持不签《买卖看房确认书》，中介公司其实也没招。“这只是一种形式，中介公司这么多，大家也知道用处不大。”这位经理说。

网上房源跳单不违约

长期从事房地产纠纷案件代理的重庆佰城律师事务所主任葛斌律师称，如今，很多卖房人在卖房时，一般会直接在房产交易网站（如搜房网）挂出卖房信息。这种房源信息属于大众信息，如果购房人货比三家，哪家中介公司和卖家谈的房价低，购房人就选择哪家，这种跳单行为不会构成违约。

另外，如果卖家与A、B、C三家中介公司签订了委托卖房协议，也分别看了房。但B中介公司通过种种努力，让购房人与卖家达成交易，则A、C两家中介公司无权就购房人跳单行为，要求支付居间服务费。

委托卖房跳单属违约

葛斌律师称，如果A中介公司在网上获取卖家房源信息后，通过相关途径取得卖房人的委托卖房授权。购房人和A中介公司签了看房确认书，转而又跳单找B、C中介公司者私下和卖家达成交易，这种情况就会出现跳单违约风险———如果购房人拿不出相应证据证明自己是通过其他正当合理途径，比如能够证明该房源信息确实是其他二手房中介公司也是在网上获取到的，则要承担跳单违约责任。

另外，如果卖家直接与A中介公司签订委托卖房协议。购房者获取卖家相关信息后，跳单与卖家私下交易或者通过B中介公司达成交易。如果购房人拿不出证据证明B中介公司也有相关委托卖房的授权，则要承担跳单违约责任。

跳单要谨防诈骗

葛斌律师称，跳单看似有好处，其实坏处也不少。除败诉后要赔双份居间服务费外，一些不法之徒利用跳单者捡便宜心态，冒充业主出售房源，并诱导购房人越过中介私下交易，相对缺乏识别能力、没有经验的购房者就可能上当。