税务总局要求加强土地增值税征管 明确各地须调整目前预征率

　　记者4日从国家税务总局获悉，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用，税务总局近日下发通知，要求加强土地增值税征收管理，并对与土地增值税相关的问题进行了进一步的明确。

　　明确各地须对目前的预征率进行调整

　　土地增值税是保障收入公平分配、促进房地产市场健康发展的有力工具。预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。

　　通知要求，各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来。

　　“要使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。”税务总局相关负责人介绍。

　　通知明确，为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。

　　切实加强土地增值税清算

　　土地增值税清算是纳税人应尽的法定义务。组织土地增值税清算工作是实现土地增值税调控功能的关键环节。

　　通知要求，各级税务机关要结合本地实际，进一步细化操作办法，完善清算流程，严格审核房地产开发项目的收入和扣除项目，提升清算水平。有条件的地区，要充分发挥中介机构作用，提高清算效率。

　　通知还要求，各级税务机关要全面开展土地增值税清算审核工作，对未按照税收法律法规要求及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

　　通知强调，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择3至5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。

　　严格核定征收

　　通知称，核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”“求快图省”的做法。凡擅自将核定征收作为本地区土地增值税清算主要方式的，必须立即纠正。

　　通知还称，对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

　　这位负责人说：“各级税务机关要对清算工作开展情况进行有力的督导检查，税务总局将继续组织督导检查组，对各地土地增值税贯彻执行情况和清算工作开展情况进行系统深入的督导检查。”

　　权威解读

　　国家税务总局:土地增值税预征率将作调整原则上不低于5%

　　为促进房地产行业健康发展，合理调节房地产开发收益，国家税务总局发出通知，要求各级税务机关加强土地增值税征收管理工作，充分发挥土地增值税调控作用。国家税务总局有关负责人对相关政策内容进行了解读。

　　市场影响

　　国家税务总局划定土地增值税预征底限房企资金链或更吃紧：不少业内专家认为,与之前相比,土地增值税预征最低限虽然仅略增0.5%~1%,但将会使资金链条比较吃紧的开发商陷入更大的困境中。

　　广东省房协理事赵卓文表示,就广州的开发商来说,卖100元的房就至少上交2元钱,按该比例计算,50亿元至少上交1亿元。1亿元对中小型开发商来说,可谓是“救命稻草”。由此可见,土地增值税并不是一笔小数目。

　　土地增值税能否有效抑制房价：中央财经大学税务学院副院长刘桓认为，通过土地增值税的预征和及时清算，可以均衡和适当缩小房地产开发利润，对北京、上海等地的房地产炒作加以限制。

　　业内人士认为，土地增值税的征收将使开发商通过一味提价，只能带来税负增加和利润相对减少的效果，从而达到调节房地产价格的目的。

　　媒体分析

　　国家税务总局清查土地增值税意在“逼”出楼市供应:“遏制不合理需求”和“增加供给”是调控当前楼市房价虚高的两大关键。可售的房源是调控的基础，没有供应量的支撑，暂时打压的需求会因供应不足而引起报复性反弹。

　　两个通知联袂出台，清算土地增值税被业界解读为是一记与信贷调控的组合拳：信贷意在限制需求；而税收意在逼出供应。

　　设下限报计划土地增值税清算风暴刮起:规定土地增值税预征率、核定征收率下限，6月底前上报清算计划……一场土地增值税清算风暴即将“刮起”。

　　《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

　　记者注意到，目前许多地区的预征率甚至低于0.5%。《通知》强调，各级税务部门要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。