宁地税规字[2011]1号

依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，现将土地增值税预征和核定征收问题公告如下：

一、土地增值税预征

（一）预征范围

从事房地产开发的纳税人转让房地产取得收入的，均应按规定的预征率预缴土地增值税。

（二）预征率

除普通标准住宅不预征土地增值税外，其他房地产按以下预征率预征土地增值税：

1.独栋商品住宅：5%；

2.商业、办公等生产经营类房地产：3%；

3.独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：2%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中预征率最高的房地产类型预征土地增值税。

（三）房地产类型界定

纳税人转让的房地产类型，根据建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证认定，无法据其认定或者转让的房地产与许可规定不相符的，根据转让房地产的实际形态或用途确定。

（四）申报期限

从事房地产开发的纳税人应当在取得房地产转让预售收入次月1—15日内申报预缴土地增值税。

（五）国土部门代征土地转让过程中土地增值税

国土部门代征土地转让过程中土地增值税的，按独栋商品住宅之外的住宅类等房地产预征率2%预征，即按土地转让收入乘以2%为应预征土地增值税税款。

二、土地增值税核定征收

（一）关于核定征收的确定

纳税人符合核定征收规定应当核定征收土地增值税的，应由分县局土地增值税清算领导小组确定。

（二）关于核定征收率

纳税人符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条情形除第二款和第四款外应当核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值税：

1.独栋商品住宅：8%；

2.商业、办公等生产经营类房地产：6%；

3.独栋商品住宅之外的住宅类等房地产：5%。

纳税人开发不同类型的房地产的，转让收入应按房地产类型分别核算，不能区分不同类型房地产转让收入的，按转让房地产中核定征收率最高的房地产预征土地增值税。

对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条第二款和第四款情形应当核定征收的，不分房地产类型，一律按取得转让收入的8%计征土地增值税。

房地产类型按本通知第一条第三款界定。

三、自本公告执行之日起，以下文件或文件条款废止：

1.《南京市地方税务局关于印发〈土地增值税预征管理办法（试行）〉的通知》（宁地税三发（1996）123号）。

2.《南京市地方税务局 南京市国土管理局关于加强土地转让税收征管工作的意见》（宁地税发（1998）252号 、宁国土（1998）220号）第三条第4款。

3.《南京市地方税务局转发《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于认真做好土地增值税征收管理工作的通知〉的通知》（宁地税发[2002]243号）第二条。

4.《南京市地方税务局转发〈江苏省地方税务局关于进一步做好土地增值税预征工作的通知〉的通知》（宁地税发[2004]71号）

5.《南京市地方税务局关于调整土地增值税预征率的通知》（宁地税发〔2009〕134号）。

6.《南京市地方税务局转发关于加强土地增值税征管工作的通知》（宁地税发〔2010〕104号）第一条。

7.《南京市地方税务局转发关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（宁地税发〔2007〕154号）。

8.《南京市地方税务局关于转发的通知》（宁地税发〔2009〕133号）。

9.《南京市地方税务局关于对转发的补充通知》（宁地税规字〔2010〕1号）。

四、本公告自2011年5月1日起执行。

特此公告。