2007年10月，省城市民赵先生与合肥某房产公司签订了《商品房买卖合同》一份，其中对所购住宅房屋的面积、房屋价款和违约责任等做了明确约定，该合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，赵先生将房款439248元全部付讫。

    房地产权属证书，开发商应承担违约责任，但合同约定的违约金数额明显过低，远远不能补偿损失。于是赵先生找到开发商要求赔偿，但因分歧较大，双方多次协商无果，赵先生遂向法院起诉要求开发商赔偿其逾期办证违约金4000元并提供证据。

    法院经审理查明后认为，赵先生与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效，依据该合同第十五条约定，开发商于2008年3月11日交付房屋，应于90日内（即2008年6月10日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其未能提供证据证明其依约履行上述义务，显已违约，应向赵先生支付迟延办理房屋权属证书的违约金。双方约定按已付房价款0.1%支付违约金的数额明显低于赵先生因此所造成的损失，且赵先生对其实际损失提供了充足证据予以证明，法院对其诉讼请求予以支持，故依法判决房产公司支付迟延办理房屋权属证书违约金4000元。

    ■法官释疑

    众所周知，房地产已逐渐成为我国国民经济的基础性和支柱性产业。近年来，商品房预售合同纠纷案件一直是法院的审理热点之一。本案中，房产公司逾期办证的行为显然构成违约。但合同约定的违约金仅为已付房款的0.1%即为439元，明显低于给赵先生造成的损失。我国《合同法》第113条第1款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据法律条文的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，同时，应当考虑到合同的履行情况和当事人的过错程度。2009年施行的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第28条更加明确的规定了：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后违约金数额以不超过实际损失额为限。当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。可见，赵先生诉至法院请求增加违约金数额符合法律规定。房产权属登记是依法确认房地产所有权的法定手续，由于经登记才产生物权变动的效力，逾期办证毫无疑问会影响购房者相关权利的实现，给其造成损失，对此赵先生也提供了充分证据予以证明，故法院依法判决开发商支付迟延办理房屋权属证书违约金4000元。

    ■法官提醒

    购房者与开发商签订商品房买卖合同时，须仔细阅读各项条款，特别是合同条款中的手写部分，对于合同中的格式条款，购房者可要求开发商予以说明。如因开发商违约所造成损失该如何承担等约定尽量在合同中载明。虽然购房者在发生争议后可依据上述的法律规定诉请法院增加违约金数额，但就自己主张的实际损失进行举证一般比较困难，所以签订时在合同中明确约定违约责任如何承担更有利于购房者维护自身合法权益。