近日，盐田区法院一纸判决让深圳二手房买卖违约金刷出新高。业主方先生状告买家梁先违约，结果败诉后，反要赔偿当时房价的20%给买家梁先生，这笔违约金高达49.7万元。这一切，都是房价飙升惹的祸。买家梁先生虽然拿了近50万元的违约金，却还是对判决不服，因为时隔半年，该套房产已经升值过百万元，业主赔出50万元依然不亏。这是2009年业主毁约潮的典型。不过，进入2010年，随着楼市调整的说法愈演愈烈，买方退房的情况又悄悄出现了，楼市是否又进入一个新拐点呢？

　　案情回放

　　双方约定20%违约金

　　去年6月7日，经某地产中介介绍，业主苏先生与买方梁先生签订了《房地产买卖合同》，将盐田区桐林花园某房屋以248.5万元卖予梁先生。

　　当时双方合同约定：买家梁先生于签约时支付定金2万元，3日内再支付定金3万元；业主苏先生于签约后30日内自筹资金完成赎楼，赎楼后3日内双方再签《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。

　　双方还特别约定，任何一方逾期履行义务超过10日，对方可解除合同并选择要求其按房屋转让成交价的20%支付违约金或承担定金罚则。

　　房价飙升双方闹上法庭

　　合同签订后，买家梁先生如约支付了5万元定金，并在银行监管了首期款25.5万元，取得了银行218万元的按揭承诺函。但是，由于房价突然飙升，苏先生却反悔了。梁先生一方在接受记者采访时表示，当时业主先是毁约不同意自行赎楼，在梁先生同意贷款为其赎楼后，又以梁先生贷款218万元超过八成、银行违规放贷为由试图阻止按揭贷款的发放。最后梁先生表示愿意一次性现金付款为其赎楼，但苏先生扔拒绝履行合同。

　　去年8月，在双方签订合同2个月后，苏先生以梁先生未支付首期款，无法履行合同为由，向法院提起诉讼，要求解除双方的房屋买卖关系，由梁先生赔付违约金48.7万元。

　　梁先生也不甘示弱，委托律师提起反诉。他向法院申请了估价，经评估，至反诉之日该房产价值已达324万多元，升值76万多元。于是，梁先生要求苏先生按房屋评估价和合同价差额支付违约金，并返还定金，合共81万元。

　　法院判决 业主赔偿近50万元违约金

　　近日，法院经审理认为：双方于签订的《房地产买卖合同》合法有效，原被告双方均应依约履行合同义务，买方梁先生已经履行了首期款支付义务，业主苏先生的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。另一方面，苏先生的行为已构成根本违约，梁先生可据此解除合同，要求苏先生支付房屋转让价20%的违约金。

　　至于违约金的算法，法院认为，由于房价随市场处于波动状态，合同履行后可获得的利益难以确定，因此对梁先生要求按差额计算违约金的这一主张，法院不予支持。

　　最后，法院判决原告苏先生向被告梁先生支付违约金49.7万元，并返还定金。

　　买方上诉 房价飙升导致业主毁约

　　昨日，就本案记者采访了深圳二手房律师团首席律师、广东德海律师事务所主任张茂荣。张茂荣表示，“50万元违约金，已经刷新了深圳二手房违约金的新高，而房价飙升是业主毁约根本原因。”

　　作为买方梁先生的代理律师，张茂荣告诉记者，“对于这个判决结果，梁先生不服，现在已经向法院提起上诉。”

　　张茂荣称，至反诉立案时止，涉案房屋升值已达76万余元，而判决时升值已近百万元，业主即使赔付了50万元违约金仍有得赚。所以，根据《合同法》，该升值部分既是买方梁先生合同履行后可得利益，又是业主苏先生的毁约所得，应当判决赔付给梁先生，以保护守约方合法权益。

　　目前，张茂荣律师已代表买方梁先生提起上诉，要求二审法院改判业主苏先生全额赔偿房屋差价损失762715元并承担评估费用。

　　昨日，记者联系上了业主苏先生。苏先生表示，该案还没有结束，不愿意多谈，挂断了电话。

　　记者调查 市场买方退房苗头出现

　　该案是去年房价暴涨时业主毁约的典型案例。去年12月深圳二手房成交量达到27887套，天量成交的背后，业内人士认为这是一些炒房客高位出货大行动。进入2010年，房价调整的传言愈演愈烈，记者调查发现，买方毁约的苗头又开始出现了。

　　作为深圳知名的二手房律师团首席律师，张茂荣告诉记者，“这个月开始已经有不少买方咨询退房的问题了，这种情况在2009年是没有出现过的。”根据他以往的经验，这是出现楼市调整的重大信号。

　　不过，张茂荣表示，现在要出现2008年时的买方退房潮还言之尚早，大规模的退房并没有出现。