律师提醒：买卖“含贷房”最好先一次性还清房贷；或约定赔偿责任  

    将没有还清贷款的房子出售，如果买者不按期还贷，卖者将背上银行“不良记录”的黑锅。11月2日，市民李女士向记者讲述了她出售自己的“含贷房”上了银行黑名单的“冤情”

    卖“含贷房”

    上了银行“黑名单”

    两年前，李女士将自己此前通过贷款购买的一处住房卖给了朋友胡先生。按银行规定，贷款房在所欠银行贷款未还清前是不允许交易的。因此，无法办理房屋过户手续的李女士，便与胡先生私下签订了一份房屋买卖协议，但暂时不办理房屋过户手续。按协议约定，胡先生除了给付李女士现金部分外，还要按期替李女士偿还所欠的银行贷款。双方按协议完成房子交易。

    前不久，李女士想新购一处房屋，便到中国建设银行某分行咨询贷款事宜，可银行方面告诉她有“不良记录”，不能按正常程序为其办理贷款。李女士百思不得其解：自己从未在建行贷过款，怎么会有“不良记录”呢？经查，李女士发现，原来是自己卖给胡先生的住房连续四个月未按期还贷，被上了银行系统的“黑名单”。

    “不良记录”

    记上容易消除难

    房屋已经卖出去两年多，自己的名字却因为买房方的失信而上了“黑名单”，越想越觉得窝火的李女士找到胡先生，要求其想办法为自己正名，从银行系统中消除“不良记录”。可按照银行的相关规定，客户因不良信用记录被上“黑名单”，其即使补还了贷款，也需七年银行系统才能消除该不良记录。客户在“不良记录”未消除之前再申请银行贷款，除了可能被拒绝外，还将无法享受银行方面的优惠政策。据测算，如果有不良记录的客户贷款购买100平方米以上的房屋，其贷款20年可能要多付出10万余元的利息。

    面对李女士的要求，胡先生显得无能为力。无奈，李女士又提出新的解决办法，既然胡先生无法从银行系统中消除她的不良记录，就得赔偿自己的信誉损失。否则，她将按两年前房屋交易时的价格收回尚未过户的住房。结果，两个朋友因此生隙，几近对簿公堂。

    律师建议

    还贷责任分仔细

    现实中，因房屋本身有银行贷款未还清，房主卖房不过户的现象不止李女士一人，由此引起的纠纷在所难免。一些当事人因自己在房屋买卖过程中存在违规行为，遇到上述情况只好“哑巴吃黄连”。按有关规定，通常情况下，连续三次或累积五次未按期偿还银行贷款的，将被认定为有不良信用记录。

    那么，如何避免贷款房屋交易纠纷和由此带来的风险，辽宁丰华律师事务所律师张宝兰提醒购房者最好不要购买没还清银行贷款、不具备完全产权的房屋。同时，张律师结合自己多年法律实践，对有意购买未还清贷款房屋者提出如下建议——

    首先，房屋买卖双方在进行房屋交易时，应到银行办理转贷手续。如果无法正常办理转贷，双方最好协商由一方一次性先期还清房屋所欠的银行贷款后，再进行房屋交易，并办理更名过户。

    其次，如果没办理转贷手续或未还清房屋贷款就进行房屋交易，房屋买卖双方应在签订房屋买卖协议时，写清房屋所欠贷款的偿还人及违约赔偿责任。

    第三，为了防止贷款偿还人不按时偿还所欠贷款，应当采取收取保证金的办法，以制约还贷人按期还贷。