融资创新如何运作

　　下面的案例将说明，一开始并不合格的贷款如何被修改、信用评级如何因此得到提高。每个案例分别侧重某一两个方面的因素，以便于读者消化和理解，但是绝大多数的次级贷款需要采用多角度的手段以使借款人具有贷款资格。

　　案例1——篡改信用

　　史蒂夫·霍奇和妻子凯西准备买一套房子。史蒂夫打理一家餐馆，凯西是一位美发师。凯西一年前生了孩子，从那之后，她都是做兼职工作。因为她的收入是以现金形式支付，所以她无法证明她的收入。他们几乎没什么积蓄，不过史蒂夫的父母同意帮他们支付5%的首付。

　　史蒂夫几年前经历过一次很不顺利的离婚，他的前妻刷爆了他们所有的信用卡。所产生的债务账户和坏账账户的状况对史蒂夫的信用评级产生了负面影响——他的信用评分为520分。凯西的信用评分是600分，但是她的信用额有限，因为只有三个授信账户——两个债务账户和一张Visa卡。
下面介绍次级贷款如何应用信用评分。如果两个借款人一起证明收入（申请完备资料型贷款，即full doc loan），那么贷款公司会按照家庭主要收入者的信用评分来决定贷款信用评级。在上述情况中，史蒂夫是主要收入来源，因此，贷款公司会采取他的信用评分。为了使信用评级达到最高，大部分申报收入贷款只在申请表中填写信用评分最高的借款人姓名，另一个申请人不会入表。所以，这对夫妻的收入申报贷款只会写凯西的名字，因为她的信用评分较高。

　　依照收入，史蒂夫是合格贷款人，但是首付款会遇到问题。因为史蒂夫的信用评分只有520分，所以贷款公司要求的首付比例是15%，以此标准，史蒂夫与妻子差了10%。凯西的信用评分是600分，她有资格支付5%首付而获得收入申报贷款，但是她的信用有限。她的信用评分生效需要具有5个授信账户，但是她只有3个账户。

　　无论从哪个角度看，他们都不合格。要获得这笔贷款，他们要么得有更多的钱，要么得有更高的信用，或者两者兼备。

　　方案A——信用修复

　　史蒂夫两口子的运气不错。他们找了一家很懂行、脑子很灵光的贷款启动中介，这家中介和当地一家信用修复公司走得很近。从名字就可以看出，这些修复公司帮助借款人修复或者提高信用等级。

　　经过6周的工作，修复公司将史蒂夫的信用评分提高了40分。以560分的信用评分，史蒂夫能以5%的首付买房了，不过还有另一个问题——贷款公司还想要能够证明他们及时支付房租的证据。对史蒂夫这笔贷款来说，贷款公司只接受已付支票（cancelled check）或者房产管理公司出具的租金证明表格（VOR）的复印件。因为父母、亲戚或者朋友会撒谎来帮他们，所以私人提供的租金证明是不可靠的。虽然很多次级贷款公司接受私人租金证明，但是对于那些被归入风险较高类别的借款人，其他的贷款公司还是想获得更可靠的证据。

　　史蒂夫所面临的问题在于，他们过去一年是和凯西的父亲一起居住，不用支付房租。为此，经纪商四处找寻可能的解决之法，然后发现凯西的父亲有一家“一人有限责任① 咨询公司”STM。这让他们有了一个主意。经纪商让STM以房产管理公司的身份出具了一份租金证明表，然后将此表提供给贷款公司。经纪商认为，STM这样的公司名字平常无奇，也许可以糊弄一下贷款公司。即便贷款公司打电话进行确认，他们也是和凯西的父亲通话，而凯西的父亲肯定会证明说，租金信息属实。

　　从贷款公司的角度，信用修复公司是天使，也是魔鬼。对那些身份资料被窃取或者需要解决正常信用问题的借款人而言，信用修复公司提供的是广为所需的服务。但是，在大部分情况下，修复公司提供的服务就像是抵押贷款的外形整容术。

　　通过暗藏玄机的不二窍门，经纪商将史蒂夫的信用报告改头换面，看上去比实际情况更漂亮。信用评分的人为提高并没有改善史蒂夫的实际风险状况，只是表示史蒂夫可以拿到条件更优惠的贷款。

　　史蒂夫的住房记录被修改了，贷款公司也就无法准确的估计他的信用状况。因为过去的房租支付情况是与抵押贷款偿还最为相似的一种债务，所以对贷款机构向高风险借款人贷款的决定的有效性而言，房租支付是非常关键的一条信息。当租金证明被操纵的时候，最终评估所依据的前提就是先天不足的。

　　因为史蒂夫夫妇的信用状况并不好，所以相比其他信用更好的人来说，他们违约的可能性更大。要求他们支付15%的首付而不只是5%，就是为了以此让他们投入更多的自有资金。这是次级抵押贷款行业控制风险的方式。如果高风险借款人的潜在损失成本没有这么高，那么当困境袭来的时候，他们扬长而去的概率就会增加。很大比例的次贷借款人支付很少或者不支付首付，这就是美国存在很多赎回权取消的原因之一。

　　方案B——信用强化

　　如果经纪商不愿花几个月去修改史蒂夫的信用评分，那么他就会走另一条路——提高信用。这是信用修复行业近期想出来的一套方法。信用优良的人允许他人在信用评级时使用自己的授信账户，对每个被使用的账户收取一定的费用，使用这些账户的信用不好的人不能进入这些账户，只能享受其过去的良好记录所带来的信用好评。

　　前面提到，凯西没有资格获得收入申报贷款，因为她不满足5个授信账户的要求。多亏有信用增强处理，3个授信账户被添加进她的信用报告，信用评级因此增加到665分。因为她一开始的信用不够，所以将她的账户数量增加一倍就可以大幅提高信用评分。

　　凯西信用评分的提高有两个好处：第一，她有资格获得收入申报贷款的全额贷款。第二，因为目前的信用评分高于640分，所以贷款公司对房租证明的关注程度就会降低。在这种情况下，贷款公司就可以接受私人租金证明。史蒂夫和凯西无须首付和收入证明就有资格获得贷款，凯西的父亲也不必替他们圆谎了。

　　从风险的角度，信用增级是骗人的把戏，完全是虚有其表。这一切都没有道理，也没有意义。贷款公司基于凯西的信用做出风险判断，再以此做出贷款决定，但是凯西根本没有能力偿还贷款。史蒂夫有偿还能力，但是他的信用评分比凯西的低了100分，被排除在申请表之外。贷款的前提错得彻彻底底。

　　让我们把情况变一下，假定信用增级是没有必要的。凯西拥有必要的信用深度，能够支付5%的首付，有资格享受收入申报贷款。迄今为止所说的一切都是由经纪商主导的过程。但是，贷款公司的客户经理通常会在组织困难贷款的过程中扮演着关键性的角色。

　　经纪商会到公司的客户经理那里寻求指点。当涉及到形成贷款的相关事宜时，客户经理会告诉经纪商如何将贷款打包以求过关。在递送给审批部门之前，贷款的各个方面要好好地构造一番，否则会被否决掉。如果经纪商递交收入申报贷款的申请，而错误地夹带上了借款人的W-2表格，那大多数贷款公司是不会同意这笔贷款的，因为他们已经看到了实际收入。同样情况下，如果贷款申请被交给贷款公司的客户经理，客户经理会把收入证明文件抽离出来，然后再把贷款申请送到审批部门那里，如此，问题就迎刃而解了。确认经纪商一开始的行为是否正确，这是客户经理的工作职责。

　　和经纪商一样，客户经理的收入大部分依赖于佣金，也就是说，如果贷款不成，他们就拿不到钱。大多数贷款公司会为次级贷款这类高利润产品而支付给业务代表更多的薪水，从而鼓励了不负责任的行为，业绩最好的业务代表通常都最具有创新能力。诚信房屋贷款公司（Accredited Home Lenders）是一个例外。这家公司把决定贷款等级的风险指标——比如一笔收入申报贷款和一笔收
入完整证明贷款——和客户经理的佣金捆绑在一起。

　　这是一种很聪明的模式。通过对业务代表手中贷款的质量有效的赋予经济收益上的意义，这种模式很好的激励业务代表为了公司利益最大化工作。