研究中国土地市场的运行体制、产权制度与政府职能，诚信是最佳切入点。

　　从理论意义分析，诚信作为人类社会的基本价值标准，贯穿于一个社会政治、经济、文化（包括伦理道德）、法律等所有制度，反映了一个社会包括政府和人民文明程度的综合水准，因而诚信价值标准的演化进程和结果是人与人、组织与组织、国家与国家关系稳定程度的指标。同时，诚信作为人类社会的重要制度，是人类社会政治、经济、文化（包括伦理道德）、法律制度之间合作博弈形成的制度均衡，是人与人、组织与组织、国家与国家交易成本的帕雷托最优结构，因而诚信制度的演化进程和结果是衡量一个社会制度成熟或健全与否的基本尺度。任何社会形态、尽管对诚信价值标准的理解有所不同，但是都存在对诚信价值、诚信制度的需求和供给，因此，以诚信为切入点，无论在古代还是现代，都是研究各国文明和制度建设的最佳视角。

　　从现实意义分析，中国作为经济社会转型国家，正在从一个奉行诚信的农业文明古老国家向一个奉行诚信的工业文明现代国家转型，当前的问题，首先面对现代诚信价值标准和诚信制度的缺失，其次面对传统诚信价值及诚信制度的异化。由于诚信价值标准与诚信制度的缺失与异化同时并存，可以说当前中国社会不讲诚信的陷阱四处能见，于是引致人与人、组织与组织、国家与国家交易成本的帕雷托制度均衡濒临崩溃。因此，中国土地市场这一由计划经济体制向市场经济体制转型的独特市场背景，构成了中国土地市场极具转型典型性的综合特征，有利于本文以中国土地市场为视角探讨诚信缺失的政府与市场、公有产权外部性、制度产生机制的路径障碍等诸方面的合作博弈关系与制度变迁原因。

　　中国土地市场具有转型政治经济体制的基本特征和转型社会的政治经济体制、产权制度、政府职能之间的基本矛盾，因此，诚信问题尤为突出。随着中国经济的转型，经过近20年的努力，现行中国土地制度转型的法律框架，尽管还不完备，但是基本已经确立。按常理讲，中国公有土地产权运行应该是有法可依的，中国土地市场的秩序应该是规范有序的。但事实上，土地批租却泥沙俱下。在政治经济利益最大化的驱动下，作为行政主体和市场主体的政府成为经济人，并运用公权推动土地资源向土地资本转变，从而引致中国现行土地制度（土地体制、产权制度）迄今不仅并未完全实现制度预期，而且加剧了市场混乱、交易腐败、土地资产流失、土地经济泡沫，并且自制度投入起，始终在一个怪圈中年年循环，从而在很大程度上增加了土地交易成本，制约了经济社会的可持续发展。业界熟知的一句话："政府采取世界上最为严格耕地保护和土地管理政策的国家却是世界上农地最容易被政府征用甚至乱占滥用的国家"，正好道出了中国土地制度的尴尬。

　　一般讲，一个社会发生的诚信价值标准和诚信制度的异化现象如果反复在这个社会中不断循环出现，必定是设计诚信帕雷托制度均衡的制度系统存在结构错误，并引致诚信制度运行的机制与机制基础发生异化所致。正因为如此，理论界必须而且应该回答：酿成中国土地市场诚信危机的体制、产权、政府职能错位的制度原因。

　　一、土地市场体制的基本框架

　　土地市场体制指土地经济运行的机制和机制基础。为了给后面的讨论提供一个统一分析基点，在展开文章前，我们需要建立如下现行中国土地市场体制的基本框架。

　　中国土地政府垄断市场体制的定义是指，在坚持社会主义土地公有制原则基础上，实行城镇土地国家所有，农村土地集体所有；土地所有权和土地使用权分离；国有土地的产权代表是国务院、委托地市县地方政府代理经营，集体土地的产权代表是村集体经济组织；国有土地使用权实行城镇法人、自然人有偿使用，目标在于以地生财，实现土地的资产功能，集体土地使用权实行家庭承包经营责任制，目标在于解决粮食安全、农村社会稳定、农民生活保障，实现土地的资源功能；国有土地和集体土地两者市场的通道是依靠政府以行政主体和国有土地产权主体身份，按照法律规定的国家强制手段，将集体所有制土地征用为国家所有制土地，然后由政府向社会有偿提供建设用地的农地转用制度连接，法律禁止集体土地进入地市县政府经营的建设用地市场。

　　在土地所有制给定的条件下，政府垄断市场体制的运行，是政府垄断市场机制与其机制基础的互动。政府垄断市场机制具有如下特征：一是以地生财建立地方第二财政为目的；二是多元行政主体供地分割市场；三是政府（或官员）直接或间接参与中介活动在市场寻租分利；四是以国有优先为前提设置产权双轨（设置集体土地市场准入限制）和供给双轨（设置划拨和出让配置政策）；五是政府设置繁多的行政审批提高交易成本。

　　政府垄断市场机制基础具有如下特征：一是以所有权（国有）与所有权（集体）、所有权和使用权、使用权与使用权三个层次构成国有与集体土地产权结构；二是以矩形行政管理结构的政府系统和网络市场交易结构的市场系统构成政府经营市场结构；三是以土地利用规划中央集权、征用集体土地中央集权、供地目录中央集权、基准地价中央集权构成行业自上二下的控制结构；四是以政府经济人利己和利他并存，具有机会主义特殊性构成政府偏好结构；五是以政府行政主体和产权主体双主体资格构成行政权和产权合一经营市场结构；六是以国务院作为产权代表的名义国家所有权和实质地方政府作为产权代表的地方土地市场构成国家、地方政府结构。

　　如果说政府垄断市场机制已经决定了中国土地市场的非规范性，那这种机制一旦和非市场机制基础结合形成政府垄断市场体制，土地经济的运行就将按照体制固有的非理性规律进行惯性运动，使政府垄断体制成为权力寻租的代名词。

　　归结起来，中国土地市场是公有制土地市场，实行政府垄断市场体制和国有、集体二元产权制度，基本由政府政策决定土地经济运行的成本收益、供求关系，因此，引致太多的非市场变量。总体看，土地市场长远预期缺失，市场主体短期行为明显，经济经常性大起大落。

　　二、垄断体制结构与政府及政府诚信

　　（一）土地市场体制的制度缺陷

　　中国土地市场是政府垄断市场体制，尽管中国土地市场诚信缺失是社会系统体制性综合症症状的集中反映，成因是多方面的，涉及诸多领域的复杂问题，但是最重要的原因应该是，政府垄断市场体制本身结构的原因。

　　政府垄断市场体制存在重大制度缺陷，具体表现在如下三个方面：

　　一是作为垄断实施主体的各级政府层级边界规定不清晰。毫无疑问，中国政府垄断市场体制垄断的实施主体是政府，但是，中国政府实行的是中央、省、地市、县、乡镇五级架构，由于究竟该由哪一级政府实施市场垄断没有严格限定，因此，每一级政府都有权实施垄断，而且都在实施垄断，从而引致垄而不断。当然，出现政府边界规定不清晰这一现象的原因，不是制度设计者不能规定清晰，而是没办法规定清晰。其原因一是由于中国土地面积太大，中央政府根本管不了管不好，因此，不可能将垄断实施主体规定给国务院；二是土地市场与地方经济社会区位条件密切相关，是事实上的区域市场，从实际出发又只能将垄断实施主体规定给地方政府。但是，制度设计者如果明确设定地方政府为土地市场的垄断实施主体，又将带来另一个严重问题。因为土地是特殊商品，既是资源又是资产，如果地方政府拥有了完全的土地市场垄断主体实施权力，一旦背离中央政府的土地预期，要么影响粮食安全、要么影响生态安全，甚至影响经济安全，那后果将不堪设想。正是因为制度设计者面对政府垄断市场体制设计的"囚徒困境"，因此，最后的选择是实行模糊授权，即名义上法律规定地市县政府为土地市场主体，将土地利益主要留给地方；实际上则由上级政府通过行政管理制约地市县政府市场行为，在幕后操纵地方政府实施垄断，并为自己牟取土地利益。但是，在市场经济条件下，各级政府的利益是多元的，很多时候中央政府和地方政府的利益难于兼容，因此，多级政府操纵垄断实施的结果，便非常自然地产生利益博弈。一般而论，国有土地产权的代表是国务院，从中央政府的角度理解，土地市场必须兼顾土地资源与资产利益，确保可持续利用；但是，国有土地的委托代理人是地市县政府，以地市县政府的角度理解，发展是硬道理，必须加快土地资源向土地资本的转变，实现以地生财。可以想见，由于各级政府土地利用的目标不一致，大家不可能产生合作博弈。于是，中央要垄断地方不愿意垄断，而地方要垄断中央又不同意垄断，最终便形成你制约我我制约你的异常复杂的混乱格局，并必然引致土地市场垄而不断。

　　二是作为垄断实施主体的地市县政府委托实施部门边界不清晰。地市县政府为了加快土地资源向土地资本的转变，实现以地生财，往往对于国土资源管理部门依法管理不满意，因此，便利用土地管理法赋予地市县政府的自由裁定空间，另设国土资源管理部门，比如开发区（园区）管委会、重点工程指挥部行使国土资源管理职能，从而引致多头管地，其结果仍然引致垄而不断。

　　三是土地市场垄断存在监管者缺位。政府是行政主体、执法主体，又是市场主体、违法主体，其权力失去制约，是土地市场政府诚信缺失的根本原因。中国土地市场不是没有监管制度设计，问题在于政府垄断市场是特殊市场，作为市场的监管者根本不能监管作为被监管者的政府。当前承担土地市场监管责任的是由政府国土资源管理部门向社会聘请来兼职的行风监督员，其组成人员来自纪委、监察局、新闻媒体等。其监管体制的弊端，一是聘请主体不合法。政府自己为自己聘请监督者这本身就无异于政治合谋；二是监管主体无效率。来自党委、政府的监督者要监督领导自己的党委、政府，几乎使监督权利的行使几乎成为不可能；三是监管的资源配置并不合理。首先，行风监督员并不是利益主体。由于监管者不是利益主体，他们并没有内生的监管动力，因此，往往是作为应付需要而被动参加当事人的招标拍卖挂牌商业活动。其次，行风监督员缺乏监管专业市场的专业知识和技能。由于一个社会是由方方面面组成的，因此，行风监督员即使是专业人员也不可能事事通、事事懂，何况很多人本身就不具备专业知识，于是，当事人许多见不得人的事便利用信息不对称在背后做好手脚，然后让其行风监督员出面承担担子，从而既进行了肮脏交易，又做得滴水不漏。四是行风监督员被摆平。当前，行风监督员制度的运行缺乏监管监管者的体制，因此，引致行风监督员被监管的当事人以各种利益贿赂的问题日益突出。当前可以说，随着当前行风监督员的出现，土地市场的政府、商人、中介、监管利益共同体已经形成，从而引致产权交易行为变得更为欺诈，更为隐蔽，进而引致腐败现象更难发现，更难查处。之所以如此，在于政府垄断市场本身没有内生的监管需求。从独立董事这个外国的"革命"变成中国的"花瓶"现象，我们就可以再次找到同样的制度异化的印证。当前，确实需要警惕利用行风监督员摆平市场的新腐败现象。

　　（二）土地市场运行中的诚信缺失

　　制度设计者既然为中国土地市场规定了政府垄断市场体制，那市场主体的利益博弈必然受制于政府垄断市场体制的制约与激励。面对政府垄断市场体制的管制纷争和不当管制，市场主体于是在没有竞争的生存环境中，要么养成干脆依赖政府的习惯，要么无能为力地进行消极对抗。由于市场主体（征地的、整理的、储备的、经营的、消费的）缺乏产生长期预期约束和激励的市场压力，于是在政府管制纷争和不当管制的政策环境中，就按照政府的指令，你要我做啥，我就做啥，既然我不能管那么多，我又何必想那么多，从而转向只顾哄得政府高兴，并以各种手段拼命追求部门或小团体自己的短期利益。于是，有的土地交易机构为了得到政府土地招标拍卖挂牌委托，就帮助政府在土地市场制造虚假信息哄抬市场地价，实现经营城市的高指标，或者按照政府领导人或利益团体的利益组织"托儿"竞标或举牌，饬令其他自然人和法人不可参与竞争，从而安排土地招标拍卖挂牌交易骗局；有的征地机构为了实现某种利益，便以征地做交易，按照领导工程、政绩工程的要求违法低价征用农民土地，帮助政府剥夺集体土地"剩余"，从而获得自己的某种好处；有的国土资源管理部门为了完成地方党政领导交办的政治任务并从中获得政治利益，便按照领导工程、政绩工程的要求低地价、零地价、负地价出让土地，为地方领导人寻租大开方便之门，或按党政领导人地方保护主义的要求，肆意修改基本农田规划，或大量圈占良田，支持甚至纵容重复建设，甚至和地方政府合谋动用公检法力量保护镇压拆迁或征地钉子户。根据上述假定推论，在垄断的国有土地市场上形成的土地使用权价格信号将按上述方式传递给整个国民经济，如果垄断市场形成的价格信号是错误的，那将对国民经济产出产生负影响。

　　（三）政府垄断体制是诚信缺失的制度原因

　　土地市场大量的实证表明，政府垄断市场体制是异化市场经济诚信的制度安排。从信息经济学视角看，垄断和竞争基本上是一个信息对称的问题。 从手段看，竞争，特别是完全竞争，就是通过搏弈机制实现供需双方的信息对称。 反垄断就是增加市场信息供应量，让强者和弱者实现起点平等。从结果看，竞争市场是以优胜劣汰的竞争方式，追求社会福利的单一目标，而垄断市场，尤其是政府垄断市场，则是以垄断地位寻求垄断利润，实现自利的目标。从监督看，竞争市场追求目标明确单一，可以监督，也容易度量；垄断市场，尤其是政府垄断市场，一方面就政府总体而言，由政府的性质决定，其目标函数是多元化的，因而即使政府信息披露机制完善，政府职能的本身也使监督机构、社会公众很难监督，也很难度量政府行为的自利或他利性质，何况目前的政府并不是真正的民选政府，社会并没有政府信息披露机制；另一方面就各级地方政府而言，又因政府的行政级别、所处的地理区域、领导人素质决定的偏好不同，其目标函数是完全差异的，由于社会没有政府信息披露机制披露这类信息，何况地方政府往往要有意（甚至利用封官许愿、撤职查办、新闻封锁、贿赂上级政府等手段）隐蔽这类官方信息，于是，中央政府、监督机构、社会公众更难获得各级地方政府的"私人"信息，并用全国统一标准去监督，度量地方政府的市场行为。因此，在严重的信息不对称条件下，政府垄断市场的地方政府行为便在只有激励，没有风险的委托代理契约中发生诚信问题，即作为国有土地产权中央委托代理人的地方政府在市场进行逆向选择和出现道德风险。

　　地方政府在市场进行逆向选择和出现道德风险的表现，首先是政府垄断市场的政府信息租金。严格原因上讲，政府信息有许多是公共信息，应该为全体公众服务，不应该收取租金，但是，由于政府垄断市场的存在，政府便利用城市规划、城市建设项目等公共决策信息进入土地市场，并收取信息租金。其次是政府垄断市场的政府剩余索取。市场经济是竞争经济，成熟市场经济国家的资本所有者为应对激烈的竞争，就设计出让经营者拥有索取剩余权的激励机制，以避免经营者偷懒等道德风险。奖励者是资本所有者，被奖励者是经营者，度量标准是严格的。因为资本所有者绝不会拿自己的财产奖励无功受禄者。但是，在政府垄断市场，地方政府的剩余索取一方面来自向上级政府的讨价还价，弄虚作假，另一方面来自向下，即来自对集体土地所有者的征地掠夺、对国有土地使用者土地使用权的收回掠夺，以及行政审批掠夺。在信息不对称的条件下，地方政府拥有极大的剩余索取权，并且按照自己的成本收益函数自己说了算。

　　综上所述，政府垄断市场体制由于没有竞争机制，没有优胜劣汰机制，引致政府用人民的资源在市场牟利而失去制约，于是，在不承担盈亏的风险，不惧怕出局的危险的制度环境中，便只能引致越干越大胆，越干越不讲诚信的制度异化结局。具体讲，在政府垄断市场上，政府拥有行政权和国有土地产权，土地生意独此一家，没有竞争对手，也没有人敢和政府竞争，从而引致政府过多、过宽、过强的管制或计划配置资源，而政府替代市场配置资源的结果，就是政府用行政决策替代市场预期，用地方短期利益最大化替代国家可持续发展，用个人政绩利益最大化替代人民利益，从而扼杀或破坏了诚信制度运行的游戏规则，包括惯例、规则、潜规则，进而改变了市场合作博弈的预期，于是导致诚信帕雷托制度均衡解体。按照搏弈理论，政府与市场的搏弈有两种选择，一是退出市场经营活动，从而让政府和市场各自做好自己的事，都得10分；二是政府不退出市场经营，从而引致政府和市场双失灵，让政府和市场都得0分。因此，从这层意义上讲，土地市场诚信缺失是政府垄断市场体制消灭竞争的代价。正因为如此，政府垄断市场体制要对诚信缺失负主要责任。

　　三、产权制度结构与政府及政府诚信

　　（一）二元产权制度及其弊端

　　中国的国家意识形态选择了土地公有制实现形式，并将中国土地政府垄断市场体制建立在公有制产权基础之上，从而使地方政府作为国有土地产权的委托代理人具有合法性，也从而使公有制土地在公有制系统内构建起国有和集体二元产权制度，并设定国有土地产权地位优于集体土地产权地位。因此，研究中国土地市场的政府诚信，必须研究中国公有制土地产权制度，并通过对公有制产权的运行状态和绩效的评价来判断对中国土地政府垄断市场体制运行状态和绩效的激励和制约的影响程度。

　　历史研究表明，土地公有制从来就是谁的权力大，谁就拥有占有权、支配权、处置权、收益权，从而使真正所有者的人民成为弱势群体。国有土地如此，集体土地如此，古今中外概没例外。之所以如此，根本原因在于公有制土地产权边界非常不清晰，从而引致产权最大的外部性：每个人都是所有者的土地等于没有所有者。中国土地产权按土地管理法规定，分为国有土地产权和集体土地产权。国有土地产权代表是国务院，实行地方政府代理制。集体土地产权属村集体经济组织所有，实行家庭承包经营责任制。如前所述，中国土地产权分为国有土地产权和集体土地产权，国有土地产权市场实行市县政府垄断市场体制，目标在于以地生财，实现土地的资产功能；集体土地产权市场实行社区所有体制，目标在于解决粮食安全、农村社会稳定、农民生活保障，实现土地的资源功能。两者市场的通道是政府征地，即以国家强制手段将集体所有制土地征为国家所有制土地，然后由政府向社会有偿提供建设用地，法律禁止集体土地进入建设用地市场交易，从而在法律上将国有土地设置为一等产权，集体土地设置为"二等产权"。拥有国家公权力的市县政府，首先处于领导农村社区的地位，而作为被领导的社区组织毫无政治博弈的条件可言；其次拥有城市庞大的经济力量，而作为城乡二元结构产物的农村小农经济毫无经济博弈的条件可言；再次拥有城市高度集中的现代社会组织结构，而作为高度分散的小农社会组织结构毫无社会博弈的条件可言。因此，无论从法律、体制、预期、路径等市场结构看，国有土地市场和集体土地市场都无平等可言，从而引致自市场分化的开始国家就构筑起城市强权对弱势社区的整体剥夺产权结构。

　　在中国土地市场上，一方面政府代理人行政行为面对的是无需对任何具体产权个人负责的很难量化考核的资产行政责任，另一方面社会公共成员具体个人也不具备象企业股东那样对政府代理人的市场行为进行监督的权利，公共产权抽象的结果，不是无主财产的公共资源就变成了事实上的无主财产，任由政府代理人利用土地审批定价制度高高低低处置，任由特殊的群体和个人随意侵吞。每个人都是所有者的土地等于没有所有者的命题之所以在经济转型国家成立，除公有产权外部性规律的一般作用外，还在于计划经济向市场经济转型是集权型政治、经济向分权型政治、经济转型，一方面是市场扩张、政府从经济领域有选择的退出，由于资源产权在政府和民间重新配置，因而引致政府既得利益的重新分配或失落的转型矛盾，另一方面是中央改变了一切包揽的行政集权方式在中央和地方政府之间重新划分事权和责任，由于强化了地方政府掌握国有资源和政策制定的权力，而缺乏行之有效的适应资源市场化的政府体制和激励约束机制，因此，一方面在发展经济的口号下加剧了地方政府之间的无序竞争，另一方面由于上级考核下级内部方式造成的信息不对称性和指标的纯经济性制度缺陷，再一方面由于地方政府领导人的知识结构和个人素质禀赋的差异，因而形成了进取型、保护型、掠夺型政府配置资源和市场寻租的政府经济人角色，造成土地资源不同程度的配置损失和巨大交易成本。

　　中国所不同的是公有制包含国家所有制和集体所有制，而且制度安排从来就是允许国家所有制侵蚀集体所有制。因此，中国集体土地产权除承受行政权的侵蚀外，还承受国家所有制的侵蚀，是双重侵蚀。政府行政权的侵蚀集中表现为政府征地和集体土地流转政府收取巨额费用上，国家所有制的侵蚀集中表现为土地市场准入对集体土地用途转用的限制上。此外，集体土地还面对社区所有制的产权委托代理人的侵蚀。集体土地产权的外部性，最直接的就是产权边界不清晰，由政府指定的镇村行政领导人作为委托代理人经营管理。目前，集体土地这种社区所有实质已经异化镇村领导所有，因此还多一层镇村集体经济组织及其领导人的权力侵蚀。在以管制为主的社会，特别是农业社会，基层政权的民主化程度都不高。由于基层政权权力集中而又缺乏监督，因此，镇村集体经济组织及其领导人在经济利益的驱动下，有条件以"私人"（村长、主任）行使的"公权"（集体权）方式，打着各种旗号剥夺农民的"物权"，然后据为己有。集体所有土地在市场经济条件下沦为村干部所有的大量实证表明，集体土地家庭承包经营责任制在多种所有制条件下，很难和制度内生和外生的变量均衡博弈，无法实现制度设计者的维护社会公正的制度预期。当今中国最令人触目惊心的掠夺集体土地"剩余"现象，就是以政商合一的城市强权对社区管理的小农社会集体土地利益的无情圈占和整体剥夺。城市强权包括政府权力机关、行政事业单位、商家、企业的合伙行为和个体行为。尽管制度设计者不愿看到集体土地的上述制度异化结果，但是，制度一旦确立，其体制惯性却完全不向制度设计者预期的方向运行，而是向制度设计者预期的反方向发展。显然，公有制制度设计出现的偏离轨道现象，证明公有制制度设计缺乏运行基础。显然，当前许多学者为了维护社会主义制度这块公有制的基石，先验地为土地"集体所有"制造了社会公正的理论，是站不住脚的。

　　（二）明晰产权才能重构诚信

　　诚信和产权制度是相互依存关系。产权的存在是交易的需要，而交易是通过竞争实现的，没有竞争就没有平等交易，没有平等交易就没有产权的供给，没有产权的供给就没有产权的需求，于是，必然形成政府垄断市场的产权悲剧--诚信缺失。当前，经济社会已经进入了市场经济，而作为市场机制的竞争却没有引入市场，作为竞争基础的土地产权却没有严格界定，因此，一方面农民的集体土地产权得不到保护，从而失去产权的约束和激励，造成诚信行为和经济预期异化，另一方面既然集体土地产权有无都如此，农民也就没有了获取、确认合法产权的欲望，从而任谁他人垄断宰割，再一方面那些没有国有土地产权的人却靠权力、靠炒卖别人的产权获利，引致市场你欺我诈，秩序混乱，从而助长了土地市场不讲诚信。

　　就个体而言，产权是诚信存在的前提。在计划经济条件下，制度没有赋予产权获利的预期，由于人们有无产权都无所谓，从而引致社会根本不存在产权的制度供给和需求，进而引致政府土地配置想怎么做就怎么做，企业法人想怎么用就怎么用，彼此之间无所谓合约，无所谓诚信需求。而在市场经济条件下，产权是一种权利、权责、权能，具有激励和约束市场主体的功能。拥有产权的人之所以有内生动力去积极维护自己的声誉，是因为外生的动力在驱使你通过参与市场竞争去追求自己长远的预期利益。如果市场消灭，市场竞争随之消灭，那产权必然缺失。没有清晰的产权，或有了清晰的产权却朝不保夕，却不准赢利，那市场主体就无须追求产权长期的获利能力，也不会为产权预期顾及自己的诚信声誉。十六世纪的英国曾经出现过经济学家称的"公地悲剧"，就是指的市场经济条件下市场消灭、市场竞争随之消灭，引致土地产权失去激励和约束功能的特例。当年英国有一块非常好的公地牧草地，但由于属大家所有，因此谁都要占有放牧或作其他使用，以实现自己利益的最大化，并且没有人能够制止，于是后来因过度的放牧和乱占滥用而遭到严重破坏。公有产权最大的缺陷就是产权不能明晰到个人，谁都有权拥有它，预期就是最大限度地满足自己的使用，但谁都不考虑其他人的利益，不考虑过度使用的后果，不承担损害公地的道德法律责任，因此，结局只能是毁灭。公共产权毁灭了，大家都没有了，占有的欲望也就没有了，这就是公地悲剧。

　　就社会而言，诚信是降低产权交易成本的制度保证。中国土地市场一方面生产成本低，另一方面社会成本却很高。其产权原因在于中国土地市场存在两个两权分离（即国有和集体两种所有权、使用权和所有权）诱发的公有制产权侵蚀、政企不分的行政管理体制、要素缺损的市场机制，从而放大了公有土地产权的外部性，异化了中国土地市场诚信交易的基础，于是，不仅引致各级行政权市场寻租，削弱了市场配置资源的能力，而且增加了就业人员和资源配置损耗，加剧了生态环境的恶化，从而构成了包括腐败成本、绿色成本，以及由此增加的制度反腐、市场监管成本在内的许多不必要的社会成本，大大减少了中国土地市场的政府垄断利润，造成了比私有制土地市场更为严重的经济损失。事实上，如果产权边界清晰，至少可以降低鉴定产权边界以及鉴定合约风险的成本，从而以诚信提高效率，降低交易成本。新制度经济学代表人物科斯和威廉姆森等人认为，所有的制度和游戏规则的建立都要耗费资源，是有成本的，所有交易市场的信息获取和处理；所有合同的谈判、监督和实施都要耗费资源，也是有成本的，改革的目标就是以明晰产权为核心重构诚信价值和制度体系以节约交易成本，从而实现社会经济利益最大化。政治-经济-产权-经济组织-生产效率，是一个相克相生的耦合网络，可以预见，当维持现行公有土地产权的制度成本达到社会和决策层不能承受的时候，届时土地市场还将继续转型，直至改革产权结构，结束政府垄断，形成和现代产业耦合的诚信经营结构。

　　没有产权就没有诚信是历史的结论。事实上，在市场经济条件下，通过消灭市场竞争造成人们产权的"一穷二白"，并不是好事。如果市场主体在交易中什么产权利益都没有，他也就不奢望通过合法交易得到什么，也不担心在交易中失去什么，而这样达成的合约，只能是"逆向选择"的产物。既然市场主体什么都不怕，都灰心，他要想完成原始的积累，唯一的手段就是铤而走险，空手套白狼，做无本生意，这就是中国现阶段因产权问题引致的诚信危机的物质根源。当前，在国有土地市场上，由于法律规定国有土地产权的代表是国务院，因此，中央政府和地方政府是代理关系、契约关系，地方政府作为委托代理人经营所在地的国有土地，应该履行和中央约定的契约。但是，由于国有土地产权是一种归属不清晰、权责不明确、保护不严格、流转不顺畅的产权，而在地方政府的眼中，国家的就是大家的，谁管都一样，因此，进行"逆向选择"，根本就不去摆正国家老板和地方雇佣者的关系，经常越位行使中央的权利。而由于国有土地产权的代理关系不明确，大家都认为自己有权代表国有土地，而大家又都不对国有土地产权负象私人土地产权那样的经营责任，便造成中央政府的激励和约束契约在某种程度上对地方政府经营土地的行为无效。而作为行政权在握的地方政府充任市场主体，一旦失去了激励和约束，便往往利用经营城市权力让行政权为国有土地产权寻租服务，或去制造信息不对称误导中央政府、误导市场，或明目张胆地低地价、零地价，甚至负地价出让土地，从而产生"道德风险"，于是制度就异化了。中央政府对制度的异化肯定不满意，于是一旦发现问题就组织清理整顿，但是，苦于信息不对称，苦于不能够准确掌握地方的问题，于是，尽管中央政府几乎年年在进行全国性的土地市场秩序清理整顿，但是，由于中央能够抓住把柄的总是少数，因此，地方政府却总能在和中央政府的重复搏弈中次次取胜，从而引致中央政府在土地市场的高监管成本投入和地方规范土地市场秩序的低效益产出，耗费了不少国家宝贵的人力、物力、财力资源。

　　当前的产权状况，一是国有土地产权不清晰，人人当家作主，甚至到乡镇都有权批地；二是集体土地产权不完整，村领导当家作主，政府随意征用，承包地朝不保夕，由于农民对保护自己的承包土地产权无能为力，于是转而自己也任意破坏；三是中介组织生存不靠取得市场诚信而是靠贿赂政府，从而助纣为虞，帮助国家大鱼吃小鱼，帮助强势群体剥夺弱势群体；四是政府与民争利，由于顾及任期短期利益，没有率先垂范切实保护合法土地产权利益，于是市场秩序混乱。"公地悲剧"在资本主义社会如此，在社会主义也是如此，要重塑土地市场的诚信，必须从产权制度做起。