专家提醒：理性看待楼市，避免追涨杀跌
来源：网络转载
2008-06-13 16:28:34
清远楼市从来不存在泡沫？清远楼市的合理价位究竟是多少？市场已经逐步分化？买方市场是否已形成？ 相对上半年清远楼市的平静，自五一以来，市内各大楼盘人气不断上涨，许多楼盘相继涌现看楼潮。然而，受长期追涨杀跌心态的影响，无论是自住购房者还是
清远楼市从来不存在泡沫？清远楼市的合理价位究竟是多少？市场已经逐步分化？买方市场是否已形成？
相对上半年清远楼市的平静，自五一以来，市内各大楼盘人气不断上涨，许多楼盘相继涌现看楼潮。然而，受长期追涨杀跌心态的影响，无论是自住购房者还是投资客，目前持币观望的气氛仍浓。不过也有专家提醒市民，买房不是小事，追涨杀跌的心理虽属正常，但对楼市的理性判断才是最重要的。对此，我们挑选当前备受关注的四个问题逐一分析、共同学习，期望对大家有所启发。
问题一：清远楼市从来不存在泡沫？
清远作为三线城市，其房地产发展受广、深等珠三角城市影响的同时也有其独特的发展空间。在当前，许多大城市纷纷兴起降价潮、楼市泡沫不断缩小之时，清远楼市究竟是否存在泡沫，泡沫程度又如何呢？
从去年部分楼盘售价情况来看，即使在房价上涨最严重的时候，清远楼市也一直保持在比较理性的状态，起码没有出现天价房。近来，许多开发商不断推出送装修、交定金返现等促销手段，事实上是在向购房者让利。据业内人士透露，今年以来，清远楼市已经降价10%左右。今年四月份，一热销楼盘二期开盘价本想定在4000元/m2，但最终还是定在3700—3800元/m2左右；与此同时今年的建筑成本较去年每平方米上升了300元左右，这一正一反，该盘的实际利润下降了约20%。
所谓房市泡沫破灭，有经济学家给出这样的定义———房价在12个月内跌幅超过30%。对于本身泡沫就不大的清远来说，目前泡沫基本已经挤掉，即使有下降空间，也已不多。某投资客表示，清远房地产的这种状况其实不应该叫“泡沫”，因为泡沫总是会破的，而清远发展商面对的只是利润高低的问题。
历经大半年的调整，开发商越来越认同产品品质化、利润合理化的经营理念。在众多业界交流的场合当中，“现在是入市的最好时机”这句话已听了无数遍。
楼市回暖需要时间，所谓“冰冻三尺非一日之寒”。有项目即将面市的一地产商说“当楼价涨到一定程度，通过国家政策调控泡沫破掉之后，楼市必定要回归到一个理性水平。下一步也是最重要的过程是要重建民众的信心。”
问题二：清远楼市的合理价位究竟是多少？
世界银行和联合国人居中心分别得出“合理的住房价格”的房价收入比应该为3－6。“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。这就是说，合理的价格水平应该相当于每户居民3—6年的平均收入。然而，这种房价收入比目前在中国的大多城市都无法达到。
以清远2007年在岗职工平均工资2.36万元来计算，一套35万元的房子普通市民要15年左右才能购买得起，两夫妻是双职工也得熬6、7年。不过，据中国社会科学院的一项调查显示，中国人购房是一件“天大”的事，62%的自有住房拥有者其购房资金来源包括：挖自己口袋、向银行贷、跟父母要、与朋友借等等。从这一点来看，仅以平均工资评估清远人的购房支付能力是不尽全面的。
“现在清远发展商的利润跟大城市的开发商相比，可称为微利”广州大好(原穆迪)房地产咨询有限公司的副总经理陈章伟说。他认为，房地产价格的组成是相对复杂的，它涉及到2000多个相关的配套行业。作为消费者觉得楼价当然是越低越好，但掌握多一点房地产的基础性认知，会使入市时机更准。“像钢材价格、地价成本等一路看涨，使高层住房主要成本价格就已接近2300—2500元/㎡左右，这其中还未包括销售税、企业所得税、项目各项配套费用、企业的运营费用等等。”
据业内人士分析，清远非江边的楼盘合理价格在3000—3500元/㎡，江边的楼盘在4000—4500元/㎡价格算比较合理，毕竟江景是清远的稀缺资源。
问题三：市场已经逐步分化？
一个充分竞争的市场必然要走向分化。“大浪淘沙”后，留下的都是这个行业的佼佼者。目前的清远房产界也正在处于由“春秋时代”向“战国纷争”的转变中，清远的“万科”还未练成，但一些先行者已在路上。
5月27日—6月6日晚，清新御峰花园专题片亮相南方电视，将品牌向珠三角地区推广、金碧湾新推的五期楼盘开辟精装时代，让众多业主省免装修的诸多麻烦、恒福国际公馆耗资60多万元购进两株古树，大手笔提升小区品味。
……
发展商们纷繁芜杂的竞争表象中，一条清晰的主线就是：差异化竞争。“人无我有，人有我优”，有人求变于灵活的营销策略、有人诉诸于合理实用的户型、有人打造一流的楼盘质量、有人拥有完善的配套设施。总之，在发展商看来，楼盘是要有卖点和核心竞争力的。一业内人士说：“几年前，大家盖房子很简单，没有营销、物业、配套设施这些概念，现在不行了，必须要把你的楼盘打造成精品社区，这样才能创品牌，才有更多的人愿意购买。”
产品品质化利润合理化，加上大胆求变的营销策略，在清远楼市普遍同质化的今天，既成为先行者的致胜之道，同时，也为那些应变能力差的发展商们敲响了警钟。“举个最简单的例子，在尾盘的处理上，实力发展商由于有大的地产代理商的帮助，绝不恋战，该降价处理的就降价，而一些发展商却守着大量的尾盘苦等市场的回暖，一旦市场继续向下，新盘不断推出，这些楼盘大多会成为死盘。”一位资深地产中介人士指出，目前清远发展商间的差距越拉越大。
谁将成为最后的王者？或许三五年之后，答案自会揭晓。但有一点可以肯定，最终受益者还是咱们广大的购房者，因为竞争会加速买方市场的到来。
问题四：买方市场是否已形成？
清远的购房者是否真的已经成了“上帝”？要回答买方市场是否已经形成，必须先理清“买方市场”到底是个啥市场。
按照现代汉语词典的解释，买方市场是指“在商品供过于求的条件下，买方掌握着市场交易主动权的一种市场形态”。它有两个最重要的特征：一是商品供过于求；二是卖家降价促销。
按照这两个特征审视目前的清远地产界，发现博弈的翘翘板已慢慢倾向买家。最新统计表明，我市1—4月份竣工住宅面积129.45万平方米，同比增长53.7%；住宅销售面积28.82万平方米，同比下降27.1%，一增一降间给了消费者更多选择，商品供大于求的特征初显。不过业内人士也表示，目前新推的楼盘大多是前两年拿的地，当时的房地产处于炙热状态，发展商在开工时根本没料到今天的变化。一位发展商透露，限于对未来市场的不确定性和资金链紧张，今年以来清远发展商拿地的速度明显放缓，等这批新楼盘集中释放后，一年后清远楼市或将重新步入供应偏紧的状态。
在降价促销上，今年以来的新盘价格同比去年确实下降了10%左右。不过发展商们对于降价还是有些羞羞答答，大多通过公关活动将优惠返还给消费者。
买方特征初显的清远楼市给了消费者更多的惊喜。不过，专家表示，由于人民币升值、国际热钱不断涌入，支撑房地产向上的因素依然坚实，同时随着降价幅度的逐步到位，清远经济的不断发展，买方市场或许只是短暂的现象，清远楼市的此次回调只是上涨途中的一次中场休息。
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