利息上调，房贷还款压力增加，为了减轻贷款压力，许多市民妙招频出，他们巧用银行的贷款理财产品进行减压，比如说有位市民就巧用"循环贷款"买下第二套住房
 
 
　　妙招一巧用贷款理财产品省近万

　　人物：王先生

　　市民王先生三年前利用银行贷款在市内某大型社区购买了一处商品住房。

　　为方便女儿明年上高中，王先生计划近期在学校附近再购买一处学区房。

　　但是不巧赶上去年国家房贷新政出台，二套房利率上浮10%，6次调息后明显进入加息周期，购房需求强烈的王先生不得不重新考虑银行贷款成本的问题，购房计划因此也一拖再拖。

　　眼看女儿中考在即，情急之下的王先生去银行询问，没想到，这一问还真有大收获。

　　深圳发展银行的房贷理财专家介绍，有一款还款轻松又省息的房贷新品"固定利率气球贷"非常适合王先生。

　　据了解，按照2007年的房贷新政，王先生打算购买的房子属于第二套房，而管理层对于第二套房有严格的限制措施。

按照目前的相关规定，贷款最低首付比例不得低于四成，贷款利率不得低于人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；同时要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。

　　针对这项政策，深发展银行的理财师向王先生提出了"固定利率气球贷"来买第二套房子。

　　王先生算了一笔账，如果采用"固定利率气球贷"，即选择一个较短的贷款期限(3年)，但以较长的期限(30年)来计算月供，这样适用利率仅为8.316%，每月还款金额仅为3780元。

　　"较采用浮动利率的普通住房贷款而言，利率一次锁定，比当前执行利率已下降了0.3%。不仅利率低，月供也比普通住房贷款减少了105元。"王先生说，假设明后两年每年利率上升0.27%，那么三年累计可节省8919元的贷款利息，如果未来利率再次上升，省息效果就更加明显了。

　　妙招二巧用装修贷款支付首付款

　　人物：华小姐

　　已经工作两三年的华小姐很想在市中心买一套房子，但是有限的积蓄让她连首期款都付不上，后来，华小姐得知有装修贷款。于是，她便打起了装修贷款的主意。

　　华小姐先向亲戚借了10万元，再加上积蓄，支付了30万元的首期款。

　　过了两个月，装修贷款就发放到了华小姐的手中，华小姐连忙把这笔钱还给了亲戚。虽说房屋装修还要再等一段时间，不过，华小姐终于得以提前圆了自己的业主梦。

妙招三"循环贷款"买下第二套房

　　人物：戚先生

　　对于戚先生来说，身背两套房子的贷款却享受着一套的贷款优惠，着实是一件美事。

　　戚先生是一家金融机构的工作人员，每个月都有着上万元的收入。

　　2006年底，戚先生贷款70万元在夫子庙地区拥有一套110多平方米的大房子，作为独子，戚先生把苏北的父母都接到了这套房子里。

　　今年，戚先生和女友想有一套自己的房子过过二人世界。于是，戚先生以自己名义贷了一套位于河西的房子。

　　不过，在做第二套房贷款的时候，理财师建议戚先生，可以先把第一套房子剩下来钱先还掉，然后就可以直接通过抵押第一套房贷款购买第二套住房。

　　这样的话，戚先生就可以通过相应具体循环操作获得利率上的优惠政策。

　　这样，戚先生把剩下的贷款一次还清，他给记者算了一笔账，如果按照理财师的建议，先把第一套房的贷款先还清，这样，他购买第二套房子的时候，按户计算，他仍然算是购买的第一套房。
妙招四血拼还贷两不误

　　人物：徐小姐

　　徐小姐是某公司的白领，手里有七八张银行信用卡经常刷得她"月光光"。买房时，她很郁闷，买了房子了，就不能像以前那样"血拼"了，但是，理财经理告诉徐小姐，深发展银行有一款独有的、针对深发展信用卡客户的产品可以解决像徐小姐这样的血拼族的烦恼和困惑。

　　据了解，这款产品的优点在于客户不想兑换产品的时候，客户信用卡中消费积分可以直接抵消按揭款。记者了解到，银行的信用卡客户在消费满3万元后，就给予3万元相应的积分。

　　一般来说，银行给予客户礼品的价值相当于3万元的千分之二，也就是60元的礼品。不过，许多刷卡换来的礼品并不是徐小姐想要的，兑换回来也没有多大用处，而不拿又有些可惜。徐小姐说，深发展的这款"按揭信用卡"业务，每月最高1%的回馈，让她血拼还贷两不误。

　　专家提醒家庭主力别忘为房贷上份保险

　　7年前，市民刘先生在新街口买了套商品房，在银行办了房贷。

　　由于银行强制要购买房贷险，刘先生缴纳了2000元保险费，按照合同规定，保险期限和贷款年限同为10年，保额为40万元。

　　由于贷款利息越涨越高，去年，刘先生无奈和老婆东凑西凑，把房贷全部提前还清了。

　　可面对办贷款时买下的房贷险，刘先生实在不知该如何处理了。

　　在银行的提醒下，刘先生拿着保单找到了保险公司要退保。可保险公司一算账，他还是打消了退保的年头。

　"肯定不划算！"按照保险公司的算法，如果保额40万、10年还清，提前三年退保的话，需要扣除已经生效的保费和退保手续费，刘先生只能拿到实退保费600元。

　　提前还贷后，刘先生如果想给房屋再上个家财险，那么40万元的保额，一年保费要400元，三年为1200元。要远远高于提前三年退保所获的600元。

　　人保财险江苏分公司的有关负责人告诉记者，实际上，因为退保需要缴纳手续费，市民如果选择将房贷险当家财险和意外险用，这样省钱又省事。

　　"可以将受益人从银行变更成贷款人自己，不过前提是，一定要将贷款还清了。"该负责人表示，提前还贷之后，到保险公司办个简单的批改手续，就能把保障改到自己名下，显然比退保划算多了。

　　而对于房贷在身的市民来讲，买份房贷险就更必要了。

　　"目前，财产保险公司使用的房贷险，有两种条款。"人保财险有关人士介绍说，一种保被抵押的房屋，另外一种在房屋之外还保障贷款人的人身意外伤亡。

　　据了解，两种房贷险的保额都是贷款人的贷款额。从保险责任来看，只保房屋的房贷险类似普通家财险，比如火灾、爆炸、暴风、暴雨、雷击等造成的房屋损失都会赔偿。

　　"房贷险的保障主体是房屋建筑本身，房屋内部的财产如装潢装饰、家电、衣物等并不在承保范围内，因此和家财险保障范围相比还是小了些。"

　　而添加意外保障的房贷险，不仅负责赔偿条款约定的自然灾害和意外事故导致的房屋损失，还负责借款人因意外伤害死亡和高度残疾后，保险公司将赔偿其所欠的贷款。

　　"别小看了这个功能。"该人士表示，之前曾经在苏州赔付过一起案例，购房人贷款两三年后不幸出了车祸，还欠银行20万元的住房贷款，这一欠款就由保险公司承担，从而解决了家人的后顾之忧。

·地震中房产损失谁来承担? 专家:损失不应房主独担

　　·灾区房贷引网民争议 银行：以人道原则处理

　　四川汶川地震，让逐渐淡出人们视野的房贷险又成为大家关注的话题。不少网友讨论：房子都震没了，还需要还贷款吗？对于没有购买房贷险的四川人民，是否需要一面承受房屋倒塌的痛苦，一面继续偿还银行贷款？央行近日表示，目前正在就震毁房屋的按揭贷款问题与有关方面协商，积极寻求一个既能够保护商业银行利益，又能保护好广大民众利益的两全之策。

　　“住房毁了，但是从银行拿了按揭贷款，怎么处理？”“工厂的厂房、设施都是用银行贷款购买的，现在全部被地震摧毁，怎么办？”“贷款者无还款能力或已遇难，怎么办？”5月12日，汶川地震，无数间房屋刹那间成为一片废墟。而地震的余波正冲击金融业信贷难题。地震震毁的房屋贷款是否还需继续偿还，成为灾后民众普遍关心的问题。

　　央行：正寻找妥善办法处理地震后房贷问题

　　5月19日人民银行与银监会联合发布《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知（第1号）》，通知称，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。

　　在《通知》中，对于在地震发生前已经发放的贷款，明确表态“应给予妥善安排”。《通知》表示，各银行业金融机构要充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。对借款人主动还款的，应及时周到地做好相应的服务工作。

　　此前，针对地震震毁房屋的按揭贷款问题，中国人民银行副行长苏宁表示，央行目前正在积极地采取办法，并且与有关方进行协商，“请广大受灾群众相信，我们一定能够找到一个妥善的办法解决好这些问题。”

　　苏宁表示，这次大地震给内地金融服务业出了一些难题，包含灾区住房毁坏后，民众若不还款会产生不良信用记录；弹性还款，又该怎么还、谁来还。灾区民众重建家园需要哪些政策，哪些需要人行提供，哪些需要商业银行提供，人行正积极研究解决这些问题。他指出，如果严格依法办事，房贷是要还的，但现在情况很特殊，房子没有了、人也没有了，原来解决这类问题可以采用商业保险的办法，但现在很多房子没有参加保险。“特殊情况会采取特殊办法，相信会给大家一个妥善解决的办法，既要保护商业银行的利益，也要保护广大人民的利益。”

　　目前，大部分银行明确表示，鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，银行短期内不会对逾期还款者罚息。对于未投保的受损房屋，预期中央政府和地方政府都将出资帮助修复。但是，由于我国开展房屋按揭的历史还很短，期间遇大规模自然灾害的情况也很少，无论在法律制度和实际操作中都留有不少空白，因此不排除今后出现争议的可能性，还期待国家政策进一步明朗。
商业银行：期待国家政策进一步明朗

　　“现在商业银行也很头痛这个事”，东亚银行梁威博先生接受记者采访时说，住房毁了应有专门的保险险种应对赔偿，地震属于不可抗力，对商业银行和个人来说都存在一定风险。

　中信银行(601998行情,股吧)个人信贷部负责人对记者表示，按揭贷款银行和贷款者签订两个合同，主合同是借贷合同，还有一个是抵押合同。房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从《民法》看，贷款者和银行分别担当债务人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品。但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。银行仍会继续追索贷款人的剩余贷款。

　　汉宇地产交易按揭部的倪岱尔表示，由于贷款的抵押品（房屋）已灭失，如果贷款者拒不还贷，可能会被银行划为坏账，但这些贷款者今后的贷款信誉将受到影响，可能将无法再从银行贷款。如果房屋倒塌，贷款人也已死亡，假如留有遗产，银行则可以要求其遗产继承人还款。如果无继承人，商业银行可以进行呆账处理。

　　采访中，银行界人士也表示，在此次地震中，有些贷款者即使生还，但已经无力偿还贷款。银行也只能要么继续追索，要么当做坏账处理，这也要看政府和银行方面的态度。
法律界：债务关系不因抵押品的灭失而消失

　　银行业人士认为，对于自然灾害带来的风险，借款人可以通过投保房贷险转移。 那么，保险业能否为地震受灾房屋埋单呢？

　　平安保险有关人士表示，基本房贷险一般不保地震，主要保火灾、爆炸、暴雨、台风等条款列明的13种自然灾害，但有的保单会将地震险列为拓展条款。目前，中行、工行等中资银行房贷投保的主要为基本条款，即将地震列为除外责任，但东亚、恒生等外资银行房贷投保一般会扩展地震条款。将地震列为拓展条款，通过对房屋损失情况鉴定，一般会按照标的金额的80%予以赔付。不过，即使在地震中获得赔偿，对于通过银行贷款买房的人或企业来说，银行仍将享受优先受偿权。

　　根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于 “ 地震或地震次生原因 ” 所造成的“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任 ”。有律师表示，根据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的情况下，按揭贷款者可以通过增加保费等方式，同保险公司协商重新确定保险条款。可是，这对已经发生损失的房屋显然于事无补。

　　“从法律的角度上说，住房毁了，贷款还是要还的，借款还贷和屋毁人亡是两回事。”中央财经大学校长助理、中国银行(601988行情,股吧)业研究中心主任史建平在接受记者采访时说。面对地震震毁的房屋是否继续缴纳房贷的问题，多家商业银行和法律界人士均表示：贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品( 房屋 )的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。